Đất nền nhốn nháo trước giờ “siết phân lô”

Khi 3 sắc luật liên quan đến bất động sản được chốt có hiệu lực vào đầu tháng 8/2024, sớm hơn dự kiến trước đó thì cũng là lúc thị trường thêm phần chộn rộn và đất nền là phân khúc có nhiều biến động hơn cả.

Mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Thúy Diễm, Giám đốc truyền thông một doanh nghiệp có trụ sở tại TP.HCM than thở: “Công ty gần như không có doanh thu nên lúc nào cũng trong tình trạng ‘bí’ tiền. Việc bán hàng đợt này chán lắm!”.

Theo chia sẻ của vị giám đốc truyền thông này, doanh nghiệp hiện đang triển khai bán hàng tại các dự án cũ tại tỉnh Long An với dòng sản phẩm chính là đất nền. Các nền tại dự án đã được phân chia rõ ràng, hạ tầng nội khu cũng hoàn thiện. Mức giá dao động từ 15 - 3 tỷ đồng/sản phẩm tùy diện tích và vị trí, nhưng tốc độ bán hàng rất chậm.

Dẫu vậy, khi trao đổi với những người làm môi giới ở bên ngoài thì thông tin mà người viết nhận được lại khác hoàn toàn. Anh Tú, nhân viên môi giới tại huyện Bến Lức (tỉnh Long An) chia sẻ, từ 2 năm trước, anh phải chuyển nghề vì bán hàng khó khăn. Tuy nhiên gần đây, có nhiều khách cũ quay lại hỏi thông tin và ngỏ ý nhờ anh tìm giúp sản phẩm phù hợp.

Bên cạnh những vị khách lẻ thì anh còn nhận được lời đề nghị từ các nhóm nhà đầu tư. Nhóm khách thường có khẩu vị là gom vào cùng lúc nhiều nền hoặc một lô có diện tích lớn. Không chỉ ở Long An mà nhà đầu tư còn tìm kiếm ở khu vực Nhơn Trạch, Long Thành, Cẩm Mỹ, Định Quán (Đồng Nai)... với sản phẩm được săn lùng chủ yếu là đất của người dân, đất riêng lẻ.

Số liệu thống kê mới đây của trang tin Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong tháng 5/2024, nhà đất tại tỉnh Long An có sự tăng trưởng tích cực về nhu cầu tìm mua. Cụ thể, lượt tìm kiếm nhà đất Long An tăng thêm 6% so với tháng trước, trong khi lượng tin đăng bán bất động sản tại thị trường này không tăng, nguyên nhân do thiếu dự án mới mở bán.

Xét riêng trên từng phân khúc, trong đó đất thổ cư đang là loại hình được quan tâm tìm mua nhiều nhất trong tháng vừa qua. Nhu cầu tìm mua đất thổ cư Long An tăng 7% so với tháng trước. Trái lại, đất nền dự án hiện là phân khúc duy nhất ghi nhận lượt tìm mua giảm 1% trong tháng qua.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Guru Property Việt Nam - khu vực miền Nam, thị trường đang có sự trái chiều ở hai loại hình đất dự án và đất thổ cư tự do trong dân.

Nguyên nhân được cho là quy định siết chặt phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sắp có hiệu lực. Khi các sắc luật chính thức có hiệu lực, nguồn cung đất nền mới sẽ ít hơn. Lúc này, giá đất có thể bước sang một chu kỳ tăng giá mới.

Nhìn nhận về diễn biến của thị trường đất nền, ông Tuấn cho hay, thị trường đất nền vẫn cần thêm thời gian để hồi phục. Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên khi giao dịch tốt trở lại.

Giá bất động sản nói chung và đất nền vùng ven nói riêng đều phụ thuộc vào nhiều yếu tố như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân, tiếp cận vốn vay… Với các địa phương biến động kinh tế, hạ tầng sẽ hồi phục trước còn tổng thể thị trường vẫn cần đợi thêm nhiều chính sách thúc đẩy để vượt khó, có thể là phải hết năm 2024.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cũng nhận định, quy định siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa đất mới có thể khiến nguồn cung đất nền phân lô giảm mạnh sau năm 2025, trong khi nhu cầu khó giảm trong dài hạn, vì tâm lý người Việt rất chuộng loại hình bất động sản này.

Khi cung ít - cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Theo đó, nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới chính thức có hiệu lực.

Theo ông Thắng, do gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản bằng bất động sản của người Việt rất lớn. Vì thế, không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm lớn từ người dân.

Dẫu vậy, dòng sản phẩm này đang trong giai đoạn điều chỉnh lại giá bán. Hơn nữa, trải qua một thời kỳ thanh lọc, các nhà đầu tư và khách hàng hiện nay đã thông thái hơn, kinh nghiệm hơn, chuyên nghiệp hơn. Vì vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường theo hướng thực chất hơn, ổn định hơn.