Đất nền khó "sốt ảo", người mua "hết cửa" đầu cơ

Nhờ mức độ quan tâm cải thiện, giao dịch sôi động đã khiến giá bán đất nền ghi nhận xu hướng tăng ở một số khu vực. Bên cạnh chung cư, đất nền cũng trở thành một trong những điểm nhấn nổi bật trong bức tranh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm và đang diễn biến nhanh hơn những dự báo trước đó.

Cụ thể, theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền nửa đầu năm 2024 đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023. Mức độ quan tâm đất nền tăng trung bình 33%. Trong đó, Đông Anh có mức độ quan tâm tăng mạnh nhất với 104%, tiếp đến là Quốc Oai 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%.

Mức độ quan tâm tăng mạnh thúc đẩy giá bán cũng tăng như: Đông Anh ghi nhận tăng mạnh nhất với 24%, tiếp đến là Quốc Oai 20%, Hoài Đức tăng 19%, Thạch Thất tăng 13% và Gia Lâm tăng 4%.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS cho biết, giá đất nền đã có sự điều chỉnh trong thời gia vừa qua. Thị trường đất nền tại các điểm nóng quy hoạch như Đông Anh, Gia Lâm, hoặc những khu vực xung quanh Vành đai 4 vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Hiện giá đất ở các khu vực này đang dần ổn định và chỉ còn những đợt tăng nhẹ.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia đến từ VARS vẫn tin tưởng rằng, đất nền là phân khúc đáng đầu tư trong tương lai. Đặc biệt, dòng sản phẩm đất thổ cư có tầm giá 2 - 3 tỷ đồng sở hữu khả năng thanh khoản rất tốt.

Hay số liệu mới đây từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy sức hút của đất nền khi nửa đầu năm 2024, có khoảng trên 253.000 giao dịch thành công, tương đương 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023, trong đó lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào đất nền. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng quá cao và nguồn hàng khan hiếm khiến phân khúc đất nền được quan tâm, giá bán theo đó cũng tăng mạnh.

Dựa trên những diễn biến tích cực, tín hiệu mới của thị trường đất nền, đặc biệt tới đây là 3 bộ luật quan trọng liên quan đến đất đai có hiệu lực, giới chuyên gia nhận định đất nền sẽ tiếp tục hồi phục tốt, phát triển hơn nữa.

Như TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua với quy định mới là siết phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại l, loại ll, loại lll, nhiều người dự đoán sẽ tác động đến thị trường đất nền, khiến thị trường vốn đã trầm lắng sẽ thêm trầm lắng. Thế nhưng, nhìn vào diễn biến thị trường đất nền 6 tháng đầu năm, nhu cầu đầu tư đất nền không những không giảm mà có xu hướng tăng mạnh mẽ hơn.

"Điều này chứng tỏ, quy định về việc siết phân lô bán nền không ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của các nhà đầu tư, ngược lại nó còn góp phần định hướng phân khúc đất nền phát triển an toàn, bền vững", ông Đính đánh giá.

Góc nhìn của ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, thị trường đất nền sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.

Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, nhưng những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm, ông Điệp phân tích thêm.

Còn quan điểm của bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, khi các bộ Luật liên quan đến đất đai có hiệu lực, ở tất cả thị trường đều sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ. Đặc biệt, với quy định chặt chẽ hơn về việc tách thửa, phân lô bán nền thì điều này sẽ tác động đến nguồn cung, từ đó giá đất nền cũng sẽ tăng trưởng nhiều hơn.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh, Giám đốc phòng nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cũng đánh giá: "Các chính sách sẽ tác động tích cực đến thị trường, ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Nhưng mà bù lại, những dự án đã được cấp phép trước vẫn có thể mở bán được mà còn tăng giá rất là tốt. Bởi vì nhu cầu của người dân hay các nhà đầu tư, họ vẫn muốn đầu tư vào đất nền vì chi phí đầu tư rẻ và có yếu tố thanh khoản tốt.