Đất nền Đông Anh, Gia Lâm sau 'cơn sốt' lên quận

Sau thời gian dài nhảy múa theo những “cơn sốt” lên quận, hạ tầng quy hoạch, cùng các phiên đấu giá rồi siêu dự án nghìn tỷ..., mặt bằng giá đất nền tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội) hiện neo cao chót vót, dẫn đến thanh khoản thực tế đang khá èo uột.

Dễ nhận thấy, sau thời kỳ đóng băng từ đầu năm 2022 đến cuối năm 2023, trong nửa năm trở lại đây, những thông tin về các dự án hạ tầng lớn như tuyến vành đai 3 và quy hoạch lên quận đang tác động rõ nét đến tâm lý nhà đầu tư tại thị trường nhà đất Đông Anh.

"Tan băng" nhưng... chưa "nóng"

Chia sẻ với VnBusiness, anh Đặng Hồng Phong, môi giới được mệnh danh như “thổ địa” tại khu vực Đông Anh, cho hay từ quý IV/2023 đến nay dấu hiệu nhà đầu tư mới tận dụng cơ hội từ sóng quy hoạch và hạ tầng được công bố để tham gia vào thị trường đã xuất hiện dày hơn.

Đồng thời, các nhà tay to đang “ôm” nhiều đất nền trên địa bàn huyện Đông Anh cũng kỳ vọng “điểm rơi” tăng trưởng có thể diễn ra từ cuối năm 2024 trở đi, với những tác động tích cực từ việc bộ 3 Luật Nhà đất, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở dự kiến có hiệu lực sớm từ đầu tháng 8 tới đây.

Đất nền Đông Anh, Gia Lâm đang có sự cải thiện về giá, mức độ quan tâm, nhưng thanh khoản vẫn rất chậm.

“Sau thời gian im ắng, giá đất ở Đông Anh không còn nhảy múa. Các dự án mới ra mắt ở giai đoạn này đã điều chỉnh phù hợp hơn. Sức nóng quy hoạch là một trong những yếu tố tác động đến tâm lý mua bán và đánh dấu sự hồi phục của thị trường khu vực này”, anh Phong phân tích.

Theo anh Phong, hiện giá đất nền trong ngõ nhỏ tại Đông Anh hiện dao động ở mức 38 - 45 triệu đồng/m2. Giá đất nền mặt đường trên 5m có thể kinh doanh được có giá dao động từ 55 - 70 triệu đồng/m2. Đất mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 80 - 150 triệu đồng/m2.

Điển hình, tại các điểm nóng quy hoạch như xã Vĩnh Ngọc, Tàm Xá, Xuân Canh, Uy Nỗ..., giá đất trong ngõ ô tô đi được, có chào bán 65-85 triệu đồng/m2. Đất mặt đường lớn được chào giá 90-110 triệu đồng/m2. Không ít lô đất được môi giới quảng cáo rầm rộ, giá vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Gia Lâm, cơn sốt lên quận cũng từng khiến giá đất tại nhiều khu vực “nhảy múa” và đến nay thiết lập mặt bằng giá “khủng”. Nhiều nhà đầu tư nắm nhiều đất đang trong tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi không biết nên mạnh tay giảm giá để thoát hàng, hay tiếp tục gồng lãi để chờ đợi những đợt sóng mới từ quy hoạch hạ tầng, dự báo sẽ chỉ có chuyển biến từ năm 2025.

Cẩn trọng khi “đón sóng”

Hiện, theo khảo sát của VnBusiness, đất nền trong ngõ rộng 2,5 - 3m tại Gia Lâm có giá dao động ở mức 27 - 45 triệu đồng/m2. Đất mặt đường ô tô có thể di chuyển có giá 40 - 60 triệu đồng/m2. Tại những tuyến đường rộng khoảng 8 - 10m, giá đất dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Đơn cử, giá nhà đất tại Đông Dư hiện vào khoảng 60 - 80 triệu đồng/m2, giá nhà trên đất dao động xung quanh mốc 85 - 90 triệu đồng/m2. Giá đất các khu vực gần trung tâm như Đặng Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn… cũng đang neo rất cao, ở mức 55-70 triệu đồng/m2, tùy vị trí, hạ tầng giao thông.

Thực tế cho thấy, trước những thông tin tích cực từ quy hoạch, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực đang tích cực quay trở lại Đông Anh, Gia Lâm để săn nhà đất cắt lỗ hoặc có giá tốt.

Điển hình, vào cuối tháng 5/2024 vừa qua, anh Hoàng Tiến, nhà đầu tư gốc Hải Phòng, đã "xuống tiền" mua một lô đất tại xã Uy Nỗ (Đông Anh), diện tích hơn 200m2, trong đó có 70m2 đất thổ cư, trị giá hơn 4 tỷ đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán gần 6 tỷ đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên bán gấp.

Ở góc nhìn chuyên gia, việc các nhà đầu tư trở lại các thị trường tiềm năng như Đông Anh, Gia Lâm là hoàn toàn có cơ sở. Đơn cử, theo chuyên gia của Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2024, giá bán đất nền tại Đông Anh ghi nhận tăng mạnh nhất với 24%, huyện Gia Lâm tăng 4%. Mức độ quan tâm đất nền tại Đông Anh, Gia Lâm cũng tăng mạnh, lần lượt là 104% và 95%.

Tiềm năng là hiện hữu, tuy nhiên, thực tế cho thấy thanh khoản đất nền tại cả Gia Lâm và Đông Anh hiện tại vẫn rất thấp, nhiều khu vực rơi vào trạng thái “đông khách hỏi, vắng khách mua”. Nguyên nhân là do, chủ đất thương rao bán giá cao với tầm nhìn 5-7 năm tới.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá bất động sản có thể tăng lên nhưng sẽ theo lộ trình. Vì vậy, nhà đầu tư nếu xuống tiền cần xác định đi đường dài, tầm nhìn tối thiểu 3-5 năm.

“Thực tế cũng đã chứng minh, ở những lần trước, khi các thông tin lên quận xuất hiện, đất Đông Anh, Gia Lâm cũng sốt, nhưng sau đó lại lắng xuống. Vì vậy, khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ, xem xét kỹ rủi ro thanh khoản, tránh lao theo đám đông”, đại diện Savills Hà Nội nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, thông tin hai huyện này lên quận là tích cực. Nhưng trong ngắn hạn, nó chỉ tác động vào tâm lý là chính, kéo thêm sự chú ý và kéo thêm sự quan tâm của các nhà đầu tư vào thị trường này nhiều hơn.

Nhìn chung, cả 2 khu vực chắc chắn sẽ tạo ra giá trị tốt hơn trong thời gian tới, khi các hoạt động đầu tư của Nhà nước, doanh nghiệp được đẩy mạnh. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ, đặc biệt là các thông tin pháp lý, xem xét rủi ro thanh khoản, tránh lao theo đám đông.

“Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc... Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm giá quá cao so với tiềm năng, dẫn tới nguy cơ chôn vốn dài hạn”, một chuyên gia khuyến cáo.