Đất nền: Điểm nóng đầu tư số 1

Nguồn cung phân khúc căn hộ hạn chế đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc đất nền ven đô.

Đất nền hấp dẫn nhất

Ngay từ đầu năm 2019, khi dự báo về phân khúc sẽ hút dòng tiền đầu tư trong năm, nhiều chuyên gia đã có cùng nhận định, đất nền sẽ tiếp tục là phân khúc đầu tư yêu thích, đặc biệt là đất nền vùng ven.

Theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, đất nền sẽ là phân khúc sôi động trong năm 2019 do tâm lý sở hữu đất đai của người Việt Nam và thực tế thị trường cho thấy, nếu đầu tư trong một giai đoạn dài, bỏ tiền vào đất nền ít khi bị lỗ.

Diễn biến thị trường 3 quý vừa qua cho thấy điều này đã xảy ra!

“Đất nền vẫn là tiêu điểm, xếp trên chung cư. Đồng thời, xu hướng bất động sản năm nay được dự báo sẽ dịch chuyển sang các khu vực khác, thị trường Thủ đô và TP.HCM không còn là địa điểm được quan tâm nhiều nhất. Thay vào đó, các nhà đầu tư đang có sự dịch chuyển sang vùng ven”, ông Thành cho biết thêm.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, 2 năm trở lại đây, phân khúc đất nền nổi lên như một lựa chọn đầu tư yêu thích. Khi phân khúc chung cư bị “tắc”, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn đất nền bởi suất đầu tư thấp và khả năng sinh lời cao.

Sơ đồ phân lô khá đơn sơ

“Các dự án ở những khu vực có thể đem lại lợi nhuận (cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp) đã tạo nên sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư. Lý do là bởi các nhà đầu tư nhìn nhận về cơ hội gia tăng lợi ích. Một trong những lý do khiến đất nền trở thành phân khúc được yêu thích, thu hút dòng vốn đầu tư là thường các dự án nằm ở vùng ven đô, nơi đang nhận được những hiệu ứng tích cực của đô thị hóa theo kiểu vết dầu loang”, ông Khởi đánh giá.

Đồng quan điểm, theo ông Huân Nguyễn, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn thị trường, ColliersInternational Việt Nam, khu vực trung tâm được chú trọng đầu tư loại hình chung cư cao tầng tích hợp văn phòng và bán lẻ hơn so với khu vùng ven do quỹ đất hạn chế. Còn khu vực tỉnh lại đầu tư nhiều vào loại hình đất nền và nhà ở theo loại hình khu đô thị sinh thái với diện tích lớn.

Nở rộ mô hình gom đất trong dân

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, quanh Hà Nội, bán kính trong khoảng 30 km trở lại, có không ít dự án đang được chào bán rầm rộ. Thậm chí, có dự án đã bán hết hàng từ lâu và thị trường chỉ còn các giao dịch được thực hiện bởi các nhà đầu tư thứ cấp.

Trong vai một người cần mua đất, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được Tuấn, xưng là nhân viên môi giới của Công ty Bất động sản Phú Cát, thành viên Công ty Bất động sản Lộc Sơn Hà dẫn đi xem một khu đất thuộc xã Phú Cát, huyện Quốc Oai, Hà Nội (gần nút giao cầu vượt Phú Cát). Theo môi giới này, khu đất có vị trí ngay sát Khu công nghệ cao Hòa Lạc giai đoạn 2 nên tiềm năng tăng giá rất lớn.

Tuấn cho biết, khu đất nền này được chủ đầu tư mua gom đất trong dân, gom lại và chia thành 51 lô, diện tích 100 m2/lô. Mặt tiền các lô có chiều rộng 5,5 m hoặc 7 m, đường nội khu rộng 5,5 m.

Nhân viên môi giới này chia sẻ, cả lô đất trên được chủ đầu tư mua gom đất trong dân, gồm một phần đất thổ cư, một phần đất trồng cây lâu năm.

Sau khi mua gom đất, chủ đầu tư tiến hành phân lô, bán nền và cam kết tách sổ riêng biệt cho 51 lô đất nói trên. Ban đầu, giá bán các lô đất nói trên ở mức từ 8 - 12 triệu đồng/m2 tùy lô. Sau 4 tháng, đến nay, theo lời nhân viên môi giới, cả 51 lô đã có chủ. Một số nhà đầu tư đang có nhu cầu chuyển nhượng lại với mức giá trung bình từ 9,5 - 14 triệu đồng/m2.

“Chủ đầu tư đưa ra cam kết sẽ tách sổ và bàn giao cho khách hàng sau 3 tháng. Nhưng theo em được biết, thời gian tách sổ chỉ khoảng 2 tháng, do đó, bước tăng giá lần 2 sẽ nhanh hơn lần 1 do giai đoạn trước còn là sổ tổng, nay sẽ là sổ riêng cho từng lô”, Tuấn cho biết.

Cũng tại khu vực Hòa Lạc, anh Sơn, một nhân viên môi giới Công ty MegaSun cho biết, công ty anh hiện đang có nhiều lô đất để chuyển nhượng cho các nhà đầu tư. Cách làm cũng tương tự như công ty của Tuấn, đó là mua gom đất trong dân, gồm cả đất thổ cư và đất trồng cây, sau đó làm “thủ tục” nhằm tăng tỷ lệ thổ cư lên khoảng 90% (đất thu mua trước đó có tỷ lệ thổ cư có thể xây dựng thấp hơn nhiều), sau đó phân lô bán nền cho khách hàng.

Theo anh Sơn, Công ty có 9 lô ở khu vực hồ Vai Réo, xã Phú Cát, các lô đất này hiện có giá 10 triệu đồng/m2 và 5 lô đã có chủ. Ngoài ra, công ty anh còn mua gom được 1.400 m2 đất ngay tại trung tâm xã Bình Yên (thuộc huyện Thạch Thất), cách Khu công nghệ cao Hòa Lạc khoảng 2 km. Các lô đất tại đây được chia thành 2 loại diện tích: 70 m2/lô và 122 m2/lô, mặt tiền rộng 5,5 m. Mức giá các lô đất này mềm hơn, chỉ vào khoảng 7,2 - 7,6 triệu đồng/m2.

Môi giới này cho biết, do trước đó, có nhiều nhà đầu tư mua gom đất và lập dự án để bán, dẫn đến tình trạng loạn thị trường, nên hiện tại, khu vực Hòa Lạc không được lập dự án mới, chỉ là các lô đất được thu mua, gom lại, thực hiện các thủ tục để tăng tỷ lệ thổ cư rồi bán cho người có nhu cầu. Như 1.400 m2 đất tại xã Bình Yên, công ty anh chia được thành 12 lô, diện tích còn lại để làm đường, khách hàng khi xây nhà cũng phải chừa lại vài mét sân vườn chứ không được xây dựng hết 100% diện tích đất.

“Chủ yếu khách mua là các nhà đầu tư từ Hà Nội, ngoài ra, đã xuất hiện cả các nhà đầu tư từ Phú Quốc (Kiên Giang), Nha Trang (Khánh Hòa). Đây là các nhà đầu tư có tiềm lực thường mua vài lô/lần. Họ dịch chuyển địa bàn đầu tư bởi các thị trường trong đó đang tạm thời lắng xuống”, anh Sơn cho biết thêm.

Vĩnh Phúc cũng nóng vì đất nền

Tương tự, trong vai một người có nhu cầu mua đất nền tại Vĩnh Phúc, phóng viên cũng được một nhân viên môi giới tên Linh mời chào mua đất dự án Vân Hội (TP. Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc). Theo đó, đây là dự án có quy mô 10,8 ha, gồm 596 căn, diện tích các lô đất từ 80 - 200 m2/lô, dự án có trường mầm non, công viên cây xanh, bãi đỗ xe phục vụ cư dân. Hiện giá đất nền tại dự án này rơi vào khoảng 8,5 triệu đồng/m2.

Một trường hợp khác, nhân viên bán hàng của dự án Khu đô thị Nam Phúc Yên cũng cho biết, dự án đang thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư địa phương cũng như từ Hà Nội lên. Dự án Khu đô thị Nam Phúc Yên nằm giữa 2 con đường đẹp nhất Phúc Yên là Nguyễn Tất Thành và Trần Phú, nằm trong vùng lõi của trung tâm hành chính mới như Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế, Bến xe Phúc Yên, Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy, Trung tâm hành chính mới của thành phố… Dự án được quảng cáo là sở hữu nhiều dịch vụ, tiện ích đồng bộ và hiện đại. Giá đất nền tại đây hiện ở mức từ 14 triệu đồng/m2.

Đất nền ven đô đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Các đợt đi xem đất cũng được tổ chức khá đa dạng. Có khi, một khu đất cùng lúc có nhiều môi giới dẫn khách đến xem, hoặc có khi các môi giới hẹn khách lệch giờ nhau để tư vấn riêng lẻ một cách kín đáo hơn.

Thị trường có bị méo mó?

Tại khu đất ở xã Phú Cát, gần khu vực được các đơn vị thu gom đất của người dân rồi phân lô bán nền nói trên, không khó để nhận thấy rất nhiều thông báo bán đất của các đơn vị thu gom và của người dân trong khu vực. Hiệu ứng mới của Khu công nghệ cao Hòa Lạc, với sự đổ bộ của ngày càng nhiều các doanh nghiệp lớn dường như đang tạo thêm sức hút cho hình thức thu mua đất trong dân, rồi phân lô, bán nền.

Theo thông tin phóng viên tìm hiểu được, hình thức phổ biến hiện nay là các doanh nghiệp thu mua đất trong dân, gồm cả đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm, sau đó, tiến hành “chẻ” nhỏ thành các mảnh đất có diện tích từ khoảng 70 - 100 - 150 - 200 m2/lô, phân lô bán nền với cam kết cấp sổ đỏ thổ cư cho từng thửa.

Khi hỏi về pháp lý dự án, thường các môi giới cho biết, chủ đầu tư cam kết sẽ tách sổ thành công cho các thửa riêng biệt, khách hàng không phải lo lắng về nguồn gốc đất mua gom trước đó.

Đem vấn đề này trao đổi cùng Luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật TNHH Dragon, ông Long cho hay, pháp luật không cấm chủ đầu tư thu mua đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, để chia lô, bán nền cho khách hàng thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Quy định là vậy, nhưng qua khảo sát thực tế, nhiều khu đất được giao bán chỉ là một bãi đất trống, được nhà đầu tư F1 san phẳng, mở một con đường nhỏ và chia lô bám theo con đường đó. Nói cách khác, với hình thức mua gom đất trong dân và chia lô, các nhà đầu tư F1 đang tạo nên một thị trường với những sản phẩm đất nền thiếu bền vững, thiếu các giải pháp cung cấp điện, nước cho khách hàng. Đồng thời, nếu không thực hiện các thủ tục xin cấp phép đầu tư dự án, thủ tục công nhận chủ đầu tư thì nếu có vấn đề gì xảy ra, rủi ro sẽ thuộc về phía các khách hàng.

Chính quyền các địa phương có lẽ cần sớm vào cuộc để tránh tình trạng các “dự án nửa mùa” làm méo mó thị trường, tạo các hệ lụy xấu.

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

Cũng theo quy định, các chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.