Đất nền dần 'rã băng'

Các nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến đất nền, nhất ở ở khu vực ngoại thành Hà Nội, và giá rục rịch tăng trở lại.

Nhen nhóm những tín hiệu tích cực

Mặc dù thị trường bất động sản vẫn chưa hết những khó khăn, song phân khúc đất nền đang cho thấy những dấu hiệu tích cực nhờ sự trở lại nhờ sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Nghiên cứu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, thị trường đất đền bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đến đất nền vào hai quý cuối năm ngoái chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021. Tuy nhiên, sang quý I năm nay, mức độ quan tâm của thị trường đã tăng lên mức 48%.

Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số quận, huyện ngoại thành Hà Nội. Tại Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức, nhu cầu tìm mua đã tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý I năm trước.

Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý I năm ngoái, hiện lực cầu đất nền tại quận 9, quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn đã tăng từ 13% - 25%.

Nhu cầu đầu tư tăng đã khiến giá đất nền rục rịch tăng mạnh trở lại. So với cùng kỳ năm ngoái, quý đầu năm nay, giá đất nền miền Bắc đã tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cũng cho biết, từ đầu năm nay, các giao dịch đất nền Phú Quốc của doanh nghiệp này đã bắt đầu tích cực. Hiện mỗi tháng có vài chục giao dịch trong khi trước đây hầu như không có.

Theo ông Quê, các sản phẩm đất nền giá trị nhỏ, pháp lý đầy đủ, nằm gần biển hay các đô thị, nơi tập trung đông dân cư đang là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Trong đó phần lớn là nhà đầu tư bản địa mua để ở, đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam nhìn nhận đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn trở lại của “kênh đầu tư vua”. Phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đồng tại các tỉnh có kinh tế phát triển, đông dân cư đang được quan tâm nhiều nhất của thị trường

Từ cuối năm ngoái cho đến đầu năm nay, khi lãi suất có xu hướng giảm, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng.

Ông Tuấn đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi ba động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng ba, tức sau Tết âm lịch, nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên.

Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm ngoái.

Nhiều nhà đầu tư có tiềm lực lựa chọn "bắt đáy" khi giá giảm và chờ đợi đến chu kỳ tăng giá tiếp theo.

Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của ba bộ luật mới liên quan đến thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực từ năm 2025. Trong đó, quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng.

Dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này.

Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng, ông Tuấn chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuu Việt Nam, những diễn biến tích cực của nhiều phân khúc trong thời gian gần đây đang cho thấy những dấu hiệu đảo chiều của thị trường.

Thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản, sau đó sẽ lan sang nhà riêng, đất nền.

Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Ở giai đoạn này, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường, thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào khoảng đầu năm 2026, ông Quốc Anh nhận định.

Chỉ tốt cục bộ

Thừa nhận tâm lý của người Việt Nam thường thích đầu tư đất nền do những ưu điểm của phân khúc này như mức giá phù hợp, được sở hữu đất, song bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, tính đầu cơ của thị trường này là rất lớn.

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, rất nhiều dự án đã mở bán một thời gian dài, được các nhà đầu tư xuống tiền mua nhưng bỏ không nhiều năm qua do không có nhu cầu sử dụng thật. Các nhà đầu tư này chỉ mua "để đấy", đợi tăng giá rồi bán lại.

Bên cạnh đó, thực tế cho thấy, đất nền là yếu tố rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường như các tuyến đường giao thông mới, các dự án bất động sản lớn, quy hoạch các khu công nghiệp mới địa bàn. Khi có những thông tin này xuất hiện, ngay lập tức, thị trường đất nền được "thổi giá".

Tuy nhiên, nhiều cơn sốt đất nền chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn, từ 1 - 2 tháng, thậm chí là chỉ hai tuần. Bà Trang cho rằng, các nhà đầu tư đất nền cần hết sức cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá, thiếu các giá trị sử dụng thật.

Cũng theo lãnh đạo Cushman & Wakefield, khác với thời điểm trước, cơn sốt tăng giá đất nền bùng nổ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, thời điểm hiện tại, sóng đất nền chỉ diễn ra trong phạm vi hẹp.

Các địa phương có giá đất nền tăng trong thời gian gần đây chủ yếu là các tỉnh thành có kinh tế phát triển, nhiều khu công nghiệp, thu hút dân số cơ học lớn, giao thông thuận lợi như vùng ven Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên.

Còn lại, các khu vực đất nền tại các vùng quê xa xôi hẻo lánh sốt giá những năm 2020 - 2021, hiện vẫn đang nằm im bất động