Đất nền có nóng nếu tăng diện tích tách thửa tối thiểu?

Đề xuất diện tích tách thửa tối thiểu 50m2 sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng phân lô tách thửa tràn lan, nhưng có thể khiến giá đất nền tiếp tục tăng.

Nguồn cung đất nền trong thời gian tới có thể hạn chế do quy định mới về phân lô tách thửa. Ảnh minh họa: Tuyết Lan

Quy định mới về phân lô tách thửa

Mới đây, UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo Quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội.

Theo chuyên gia, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn cũng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà, đất ở, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản khu vực Hà Nội đã tăng mạnh và neo cao thời gian qua. Đồng thời, cũng có thể khiến giá đất, nhà ở tiếp tục tăng do nguồn cung bị siết chặt hơn.

ThS, Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, hiện nay việc tách thửa đất mới chỉ được thẩm định dưới góc độ điều kiện kỹ thuật mà chưa xem xét đến yếu tố nguồn gốc thửa đất và chủ sử dụng đất.

"Ví dụ, một mảnh đất tại quận Hoàn Kiếm có diện tích 90m2. Một cá nhân mua cả thửa lớn sau đó tách thành 3 mảnh nhỏ nếu có mặt tiền 3m và tổng diện tích mỗi thửa từ 30m2 trở lên.

Từ đây sẽ hình thành được 3 ngôi nhà ống một mặt tiền, ba mặt bị vây kín, không bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy. Cá nhân đem bán cho 3 người khác nhau. Đây chính là nguyên nhân gây ra tình trạng mà chúng ta vẫn gọi là “kỷ nguyên nhà ống” phá vỡ quy hoạch đô thị.

Ngược lại, nếu vẫn thửa đất trên bố mẹ có 3 người con muốn tách làm 3 thửa cho mỗi con một mảnh 30m2. Với quy định mới diện tích tối thiểu 50m2/thửa thì không tách được. Nếu xét về phương diện quản lý đô thị thì việc này có thể hợp lý bởi giúp tránh quá tải hạ tầng kỹ thuật, cải thiện mỹ thuật đô thị. Tuy nhiên, dưới góc độ kinh tế, đời sống xã hội thì có nhiều khía cạnh cần suy nghĩ" - Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết.

Cẩn trọng trước khi xuống tiền

Đối với thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam dự báo rằng từ quý 2/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Theo vị chuyên gia này, có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó. Chính vì vậy, ông khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield - nhận định, phân khúc đất nền thường rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường, quy hoạch các tuyến đường giao thông mới, các dự án bất động sản lớn, quy hoạch các khu công nghiệp. Khi có những thông tin này xuất hiện, thị trường đất nền ở vùng ven Hà Nội ngay lập tức được thổi giá, xuất hiện sốt ảo.

Từ thực tế đó, vị chuyên gia này lưu ý, các nhà đầu tư đất nền vùng ven Hà Nội cần hết sức cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá, thiếu các giá trị sử dụng thật. Khác với thời điểm trước, cơn sốt tăng giá đất nền thường bùng nổ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Thời điểm hiện tại, sóng đất nền chỉ diễn ra trong phạm vi hẹp.