Đất nền Bắc Trung Bộ: "Sóng ảo" rồi "xẹp"?

Thị trường bất động sản Bắc Trung Bộ đang chứng kiến những "cơn địa chấn" khó lường, đặc biệt ở phân khúc đất nền, đẩy nhà đầu tư nhỏ lẻ với nguồn vốn eo hẹp khoảng 1 tỷ đồng vào "vòng xoáy" giá, khiến giấc mơ an cư ven đô trở nên xa vời.

Chỉ trong vòng 2–3 năm, thị trường bất động sản đất nền tại các tỉnh Bắc Trung Bộ như Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Bình, Quảng Trị đã chứng kiến một đợt tăng giá phi mã, vượt xa tốc độ tăng thu nhập và lạm phát thực tế. Nhiều khu vực từng chỉ dao động 5–7 triệu đồng/m² nay đã leo thang lên mức 12–20 triệu đồng/m², thậm chí có nơi chạm ngưỡng 25 triệu đồng/m². Vị trí càng gần trục đường lớn, trung tâm hành chính, trường đại học hay được đồn đoán sắp “lên đời” sau các đợt sáp nhập, giá đất càng bị đẩy lên chóng mặt.

Từ “sức mua ổn định” đến “bất lực vì giá đất”

Tại Thanh Hóa – địa phương có tốc độ đô thị hóa hàng đầu khu vực – giá đất nền tại TP. Thanh Hóa và các huyện ven như Đông Sơn, Quảng Xương, Hoằng Hóa liên tục lập đỉnh mới. Theo khảo sát, đất tại phường Quảng Hưng hiện đã vọt lên 18–25 triệu đồng/m². Với 1 tỷ đồng trong tay, nhiều người gần như không thể mua nổi một mảnh đất có vị trí và diện tích hợp lý.

Anh Nguyễn Viết Huy, công nhân tại Hoằng Hóa, chia sẻ nỗi hoang mang:

“Tôi có 1 tỷ đồng gửi tiết kiệm nhưng lãi chẳng đủ bù trượt giá. Nhà đất trong thành phố thì quá sức, vùng ven cũng bị thổi giá. Tôi muốn mua đất để sau này dựng nhà ổn định cuộc sống mà tìm mãi không có mảnh nào vừa túi tiền.”

Tại Nghệ An, TP. Vinh cùng các vùng giáp ranh như Hưng Nguyên, Nghi Lộc, Nam Đàn... cũng không nằm ngoài cơn sốt. Một lô đất 80–100m² tại Hưng Lộc hay Hưng Dũng hiện có giá từ 1,5–2,5 tỷ đồng, tuỳ vị trí. Cách đây vài năm, người dân vẫn dễ dàng sở hữu đất tại Nghi Ân, Hưng Hòa chỉ với 800 triệu – 1 tỷ đồng.

Tình trạng tương tự diễn ra ở Quảng Bình và Quảng Trị. Tại TP. Đồng Hới, những vùng từng “nguội lạnh” như Đức Ninh, Bảo Ninh nay biến thành điểm nóng. Giá đất vọt lên 15–22 triệu đồng/m². Ở Đông Hà (Quảng Trị), các tuyến đường lớn như Hùng Vương, Quốc lộ 9 đã chạm mốc 25 triệu đồng/m², khiến số vốn 1 tỷ đồng không còn là “tấm vé” để bước chân vào thị trường.

“Mồi lửa” từ những kỳ vọng sáp nhập hành chính

Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Bắc Trung Bộ tăng nhiệt đến từ kỳ vọng sáp nhập đơn vị hành chính và nâng cấp đô thị. Thông tin về các kế hoạch như “sáp nhập tỉnh”, “mở rộng địa giới thành phố”, “nâng cấp huyện thành quận” xuất hiện dày đặc trên các diễn đàn đầu tư, đẩy giới đầu cơ vào cuộc.

Tại Thanh Hóa, tin đồn huyện Đông Sơn sáp nhập vào TP. Thanh Hóa đã khiến giá đất ở Đông Tân, Đông Vinh, Đông Hòa tăng gấp đôi, từ mức 500–600 triệu đồng/lô lên tới 1,2–2,3 tỷ đồng. Dù chưa có quyết định chính thức, nhiều nhà đầu tư vẫn đổ xô mua gom, tạo hiệu ứng đẩy giá kiểu “tát nước theo mưa”.

Nghệ An cũng không ngoại lệ. Việc TP. Vinh đề xuất mở rộng địa giới hành chính, sáp nhập Hưng Đông, Hưng Lộc, Hưng Hòa... khiến giá đất tại đây bị “thổi giá” từng ngày. Tin đồn thật – giả lẫn lộn khiến người dân hoang mang còn giới đầu cơ thì ung dung “lướt sóng”.

Tại Quảng Bình, thông tin “Quảng Trị nhập về Quảng Bình, Đồng Hới trở thành trung tâm hành chính” đã tạo nên một làn sóng đầu tư dồn dập. Nhà đầu cơ tranh nhau hỏi mua, thị trường trở nên sôi động như thời kỳ tiền “vàng trắng”.

Bong bóng tài sản và hệ lụy dài hạn

Các chuyên gia cảnh báo: dù một số thông tin quy hoạch là có cơ sở, nhưng tốc độ tăng giá đất hiện nay đã vượt quá giá trị thực. Nhu cầu thực chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, trong khi phần lớn là hệ quả từ đầu cơ, thổi giá và kỳ vọng “ăn theo tin tức”. Nhiều người thiếu kinh nghiệm rất dễ “đu đỉnh”, bị kẹt vốn hoặc lỗ nặng.

Sự tăng giá ảo đang đẩy người dân địa phương ra khỏi giấc mơ an cư. Người mua thực sự không đủ khả năng tiếp cận, trong khi quỹ đất lại bị găm hàng hoặc bỏ hoang. Hậu quả là lãng phí tài nguyên, bóp méo quy hoạch và tạo ra những vùng “thành phố ma”.

Sau các đợt sốt đất, thị trường thường chứng kiến làn sóng bán tháo. Như tại xã Bảo Ninh (Quảng Bình), giá đất sau cơn sốt đầu năm 2022 đã giảm 20–30% nhưng vẫn “đắp chiếu” vì không có người mua. Nhiều nhà đầu tư “tay ngang” đang loay hoay tìm lối thoát trong tuyệt vọng.

Tỉnh táo trước cơn lốc đầu cơ

Trong bối cảnh giá đất nền Bắc Trung Bộ leo thang không bền vững, các chuyên gia bất động sản khuyến nghị:

Đừng chạy theo phong trào, càng không nên tin vào các tin đồn chưa kiểm chứng.

Trước khi xuống tiền, cần kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý, hạ tầng và khả năng thanh khoản.

Với mức vốn khoảng 1 tỷ đồng, cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rơi vào cảnh “tiền treo trên giấy”.

Ngoài ra, người mua cũng nên tính đến các sản phẩm bất động sản thay thế như nhà phố xây sẵn, đất nền trong dự án được quy hoạch rõ ràng, hoặc căn hộ ở khu vực đô thị hóa cao để tối ưu tính thanh khoản và giảm thiểu rủi ro.