Đất Đông Anh đang diễn biến ra sao trước thềm lên quận?

Đề án Đông Anh lên quận đã được HĐND TP Hà Nội thông qua. Các phiên đấu giá đất và giá đất tại Đông Anh sẽ có ảnh hưởng như thế nào trước ngày lên quận là điều mà rất nhiều nhà đầu tư quan tâm lúc này.

Theo chuyên gia, nếu giá đất Đông Anh vẫn duy trì ở mức cao như hiện tại thì tính hấp thụ không thể dẫn đầu.

Chiều ngày 4.7.2023 tại kỳ họp thứ 12, với 88 đại biểu tán thành (93,62% tổng số đại biểu), Hội đồng nhân dân TP Hà Nội đã thông qua Đề án thành lập quận Đông Anh và các phường thuộc quận này. Đề án sẽ được hoàn thiện và trình Chính phủ, Thường vụ Quốc hội vào khoảng cuối năm 2023.

Theo đề án, huyện Đông Anh được định hướng trở thành trung tâm công nghiệp công nghệ cao - dịch vụ - tài chính - thương mại - giao dịch quốc tế khu vực bắc sông Hồng, đóng vai trò động lực phát triển ở phía Bắc Hà Nội. Quận Đông Anh được thành lập trên cơ sở giữ nguyên trạng với diện tích 185km2, dân số 437.000 người và 24 xã, thị trấn hiện có.

Đất nền có thực sự sôi động trước ngày lên quận?

Sau khi đề án thành lập quận Đông Anh được Hội đồng nhân dân TP Hà Nội thông qua, phân khúc đất đấu giá tại đây được nhiều nhà đầu tư kỳ vọng sẽ sôi động.

Gần đây nhất, đất Đông Anh trúng đấu giá lên đến 100 triệu đồng/m2. Cụ thể, phiên đấu giá do Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đông Anh phối hợp với Công ty đấu giá Hợp Danh đã tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất phía Tây Bắc, thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương, huyện Đông Anh (đợt 1) vào ngày 30.9.

Phiên đấu giá thu hút gần 170 khách hàng, với hơn 300 hồ sơ tham gia đấu giá 33 thửa đất.

Các lô đất đấu giá có giá khởi điểm từ 45,5 triệu đồng/m2 đến 56,5 triệu đồng/m2.

Kết quả đấu giá, thửa đất trúng đấu giá cao nhất với giá 100 triệu đồng/m2. Thửa đất có giá trúng thấp nhất là 52,5 triệu đồng/m2.

Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá trên 256,6 tỷ đồng, tăng hơn 67,4 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Báo cáo giá đất nền quý 3.2023 của Bộ Xây dựng chỉ ra, tại khu vực Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, đất nền ghi nhận mức giá gần 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park khoảng 140 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân (phía Đông Anh) có giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 đối với những lô đẹp mặt đường lớn.

Còn nhớ, giai đoạn 2021 – nửa đầu 2022, huyện Đông Anh đã từng là một điểm nóng về sốt đất trên thị trường bất động sản Hà Nội. Mặt bằng giá đất tại đây tăng cao đột biến và liên tục thiết lập mức mới.

Khảo sát thực tế giai đoạn đó cho thấy, những lô đất mặt đường tại xã Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê…, đều được rao giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70 – trên 100 triệu/m2 thời kỳ sốt đất.

Tuy nhiên, từ cuối quý 2.2022, giá đất Đông Anh bắt đầu chững lại và có hiện tượng “cắt lỗ” do “gãy” đòn bẩy tài chính.

Khảo sát thời điểm đầu 2023 cho thấy, chỉ có vài khu vực tăng giá nhẹ theo tháng, đơn cử giá đất trung bình tại 2 xã Tàm Xá và Kim Chung vào tháng 5.2023 là khoảng 47- 58 triệu đồng/m2. Nhưng qua tháng 6 thì lại tăng lên 67 - 68 triệu đồng/m2.

Trong khi rất nhiều xã tại Đông Anh chứng kiến đà giảm giá như: Xuân Canh, Mai Lâm, Tiên Dương, Liên Hà, Vân Hà, Việt Hùng, Thuỵ Lâm. Sang đầu năm 2023, nhiều lô đất tại các xã này được rao bán với giá dao động từ 33 – 48 triệu đồng/m2.

Về đất đấu giá, ngoài phiên đấu giá thành công ngày 30.9 vừa nêu, trước đó có khá nhiều phiên đấu giá đất “trầy trật” tại Đông Anh, đấu giá nhiều lần chưa thành công. Đơn cử như phiên đấu giá hàng chục thửa đất tại thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà. Lý do là mức giá khởi điểm khá cao, dẫn tới tình trạng không có người mua.

Một số phiên khác thành công nhưng giá trúng không quá cao. Đơn cử như phiên đấu giá 15 thửa đất tại thôn Hà Phong, xã Liên Hà ngày 20.5.2023. Các thửa đất có tổng diện tích 1.393m2 với giá khởi điểm từ 20,8 - 23,1 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá chỉ có 41 khách hàng tham gia và 65 hồ sơ đăng ký. Giá trúng đấu giá đất cao nhất là 24,9 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 20,8 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá là hơn 31,9 tỷ đồng (tăng hơn 1,1 tỷ đồng so với giá khởi điểm đưa ra).

Chuyên gia nói gì?

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây, các chuyên gia nhận định, thời gian tới, thị trường đất nền nhiều khả năng sẽ có những diễn biến trái chiều. Trong đó, các sản phẩm sơ cấp có tín hiệu khá tiêu cực khi thanh khoản ở mức thấp. Còn thị trường thứ cấp có thể sẽ khởi sắc rõ nét hơn, nhất là với các sản phẩm sở hữu giá bán dưới 2 tỷ đồng hoặc phân khúc đất đấu giá.

Đối với phân khúc biệt thự liền kề trong khu đô thị vùng ven có thể sẽ hồi phục vào khoảng quý 2.2024. Đối với nhà ở riêng lẻ, tín hiệu đảo chiều trên thị trường sẽ trở nên rõ ràng hơn vào quý 2 hoặc quý 3 năm sau.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, nếu giá đất Đông Anh vẫn duy trì ở mức cao như hiện tại thì tính hấp thụ không thể dẫn đầu. Bởi khi ấy, việc dẫn đầu sẽ chuyển hướng sang những nơi giá thấp, đầu tư mạnh và giá hợp lý như Mê Linh, Thanh Trì,…

Hơn nữa, ông Đính cho rằng, thông tin huyện Đông Anh lên quận đã có từ lâu và tác động vào giá bất động sản từ những năm 2018 - 2021. Tuy nhiên thị trường hiện tại không bùng nổ như trước bởi chính quyền đã có sự can thiệp và chính sách tác động mạnh mẽ hơn. Từ đó, giúp kiểm soát khả năng tăng giá bất động sản.

Chưa kể, thị trường hiện vẫn còn khó khăn, thanh khoản chậm, cùng tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư nên giá đất vẫn đang có xu hướng giảm. Do đó, các nhà đầu tư khi xuống tiền cần tìm hiểu kỹ, xem xét kỹ rủi ro thanh khoản, tránh lao theo đám đông. Và để giảm thiểu rủi ro khi "săn" bất động sản giảm giá, các nhà đầu tư cần lựa chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc.

Trong khi đó, theo dự báo của Savills Việt Nam, trong quý 4.2023, nguồn cung bất động sản ở khu vực Đông Anh chủ yếu là biệt thự, nhà liền kề đến từ các dự án mới. Đến năm 2025, Đông Anh sẽ dẫn đầu với 23% thị phần nguồn cung tương lai, theo sau là quận Hà Đông.