Đất đấu giá Thanh Oai, Hà Nội hơn 100 triệu đồng/m2, sốt thật hay chiêu trò?

Khu đất xung quanh khu vực vừa được đấu giá tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội, cách trung tâm khoảng 30km. Hạ tầng được đánh giá là nhiều năm qua không có nhiều thay đổi.

Phiên đấu giá đất diễn ra cuối tuần qua tại huyện Thanh Oai, Hà Nội thu hút hàng nghìn người tham gia. Hơn 100 triệu đồng/m2 là giá trúng cao nhất, gấp 8 lần so với giá khởi điểm ban đầu chỉ là từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Khu đất xung quanh khu vực vừa được đấu giá tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội khoảng 30km. Hạ tầng được đánh giá là nhiều năm qua không có nhiều thay đổi. Chính vì vậy, nhiều người đang đặt câu hỏi về mức giá trúng đấu giá tại đây. Nguyên nhân nào khiến giá đất đấu giá ngoại thành Hà Nội tăng cao?

Kết quả đấu giá 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Quốc Oai đang rất nóng, và đang thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản. Tại sao một khu đất không có biến động gì đặc biệt về hạ tầng, nằm trong thôn xóm, không gần các trục đường chính, lại có thể đạt mức giá hơn 100 triệu đồng/m2. Các lô thường khác cũng có có giá trúng trung bình từ 51 - 80 triệu đồng/m2, bỏ xa mức giá khởi điểm ban đầu.

Lô đất vừa được trúng đấu giá với mức là hơn 100 triệu đồng/m2. Với diện tích khoảng 65 m2 thì lô đất này có giá trị là 6,5 tỷ đồng. Nếu so sánh với những khu vực nhà dân đang ở lâu năm ở phía bên đường, thì hiện đang chỉ giao dịch ở mức là 70- 80 triệu đồng/m2.

Đại diện UBND huyện Thanh Oai cho biết, bản thân ông cũng không khỏi ngỡ ngàng khi mức trúng đấu giá tại địa phương có thể đạt mức cao như vậy. Mấy ngày qua, nhiều ý kiến cho rằng, sở dĩ buổi đấu giá này thu hút đông nhà đầu tư là do giá khởi điểm thấp.

Với mức từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2, nhà đầu tư phải đặt cọc 20%, tương đương với khoảng 200 triệu đồng. Số tiền này được đánh giá là khá "nhẹ nhàng" với các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt so với nhiều khu vực đấu giá khác. Nếu trúng và rao bán lại có lãi thì họ thành công, nếu trúng nhưng không tìm được người mua, rồi "bỏ cọc", thì cũng không mất số tiền quá lớn.

Đại diện huyện giải thích, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Nhưng nay, theo Nghị định 12, huyện xác định giá khởi điểm bằng cách nhân hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) của địa phương với giá trong bảng giá đất. Vì bảng giá đất ở địa phương thấp nên giá khởi điểm thấp.

Ông Nguyễn Công Quảng - Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội cho biết: "Trước đây chúng tôi đã thuê tư vấn của chính khu vực dự án này là từ 40 đến 45 triệu đồng/m2, chứ không phải có 8,8 triệu - 12,6 triệu đâu. Trước đây chúng ta ban hành khung giá trong 5 năm, giờ sẽ là ban hành khung giá theo hàng năm, và khi bảng giá hàng năm nay bám sát theo giá thị trường thì tôi nghĩ tình trạng này sẽ được khắc phục ngay. Tôi đánh giá đây là một giai đoạn quá độ trong chính sách chúng ta đang xây dựng và hoàn thiện sau khi Luật Đất đai mới có hiệu lực".

Công ty của bà Hà chính là đơn vị đưa ra mức giá thẩm định cho khu đất đấu giá này vào thời điểm đầu năm nay. Bà cho biết, nếu giá khởi điểm cao, sẽ hạn chế được các nhà đầu tư nhảy vào với mục đích kiếm lời, chứ không phải nhu cầu ở thật, do phải nộp tiền cọc cao hơn.

"Huyện đưa ra mức giá khởi điểm đó, tức là người ta đã tuân thủ theo quy định của Nghị định 12, nhưng để nói đó có phải giá thị trường hay không thì tất cả mọi người đều nói đây không phải giá thị trường. Với chế tài như thế, tôi nghĩ không đủ mạnh. Nếu như mất số tiền đó thì không phải là số tiền quá lớn với người ta", bà Phan Vân Hà - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam cho hay.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho biết, một trong những nguyên nhân là từ ngày 1/8, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, hạn chế phân lô, bán nền tại một số khu vực, gây tâm lý khan hiếm nguồn cung.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Chúng ta cũng thấy Hà Nội trong vài năm trở lại đây gần như không có dự án mới nào xuất hiện. Thế cho nên là khi mà một cái dự án chính thống do Nhà nước ban hành coi như là một dự án đầy đủ pháp lý thì rõ ràng cái sự quan tâm của các nhà đầu tư và sẽ sẵn sàng mua để đầu tư lại".

Thực tế, không chỉ tại Thanh Oai, mà trước đó tại huyện Đan Phượng, Hà Nội cũng vừa tổ chức thành công cuộc đấu giá 85 thửa đất, trong đó có thửa mức trúng đấu giá là 99,2 triệu đồng/m2.

Các diễn đàn bất động sản những ngày qua còn bàn luận sôi nổi về một nguyên nhân khác khiến giá trúng đấu giá tại huyện ngoại thành Thanh Oai có thể đạt mức cao như vậy. Đó là có thể do sự tham gia của các hội, nhóm đầu cơ, đẩy giá.

Chiêu trò đẩy giá đất đấu giá: Ví dụ mảnh đất đấu giá trúng là 100 triệu đồng/m2 chẳng hạn. Còn các lô khác chỉ trúng với mức từ 50-60 triệu đồng/m2. Họ sẽ viện cớ giá đất đấu giá ở đó sẽ còn cao nữa, có thể đạt tới mức 100 triệu đồng/m2 như lô đất đã được đẩy giá kia. Từ đó, họ rao bán các lô trúng với mức giá 50-60 triệu đồng/m2, cộng với 1 khoản tiền chênh lệch nhất định ra thị trường. Họ sẽ thu lời từ khoản tiền chênh lệch này, có thể lên tới vài trăm triệu đồng, chỉ trong vòng vài ngày, thậm chí chỉ vài tiếng đồng hồ, ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc. Còn lô đất trúng giá cao chót vót 100 triệu đồng/m2, họ sẵn sàng bỏ cọc. Vì lợi nhuận thu về từ các khoản bán chênh cao hơn rất nhiều so với số tiền cọc đã đóng vào.

Xuất hiện tình trạng rao bán đất đấu giá Thanh Oai

Ngay sau phiên đấu giá đã xuất hiện tình trạng giao bán các lô đất vừa được tổ chức đấu giá.

Đại diện địa phương và một số nhà quan sát đưa ra ý kiến cẩn trọng cho rằng, phải đợi 1 tháng nữa, thời điểm người trúng đấu giá phải đóng 100% tiền lô đất, thì mới có thể đưa ra kết luận. Thế nhưng, khi có mặt tại hiện trường khu đấu giá ngay chiều 12/8, nhóm phóng viên của chúng tôi đã có những ghi nhận bất ngờ.

Anh Kiểm tiết lộ, anh nằm trong 1 nhóm các nhà đầu tư tham giá đấu giá đất tại Thanh Oai cuối tuần vừa qua. Nhóm của anh tham gia đấu giá rất nhiều lô và trúng tới 6 lô.

"Có nghĩa là mình sẽ bán lướt, nếu không có ai lướt thì mình sẽ nộp tiền đến cuối cùng", anh Trương Văn Kiểm, huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội chia sẻ.

Anh Kiểm cũng cho biết, dù việc đấu giá đất mới kết thúc được tròn 2 ngày, nhưng đã có những lô đất bán "lướt" sang tay thành công, thu được tiền tươi về, lên tới hàng trăm triệu đồng.

Những chia sẻ thẳng thắn vừa rồi của anh Kiểm, nhà đầu tư, chắc đã giúp chúng ta phần nào trả lời được câu hỏi: Liệu có bàn tay của các nhà đầu cơ, làm giá khu đất đấu giá vừa rồi tại huyện Thanh Oai vừa qua hay không? Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản mới được thông qua vào tháng 6 vừa qua, người bỏ cọc đấu giá thì sẽ bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên, luật này phải chờ tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành. Còn hiện nay, đại diện đơn vị đấu giá chia sẻ, nếu như nhà đầu tư không đóng tiền theo quy định, tức là bỏ cọc, thì họ chỉ mất số tiền cọc ban đầu, tương đương 200 triệu đồng như chúng tôi đã đề cập.