Đặt cọc mua đất lúa không thành, bị đơn đòi phạt cọc gần 1,8 tỉ

Đặt cọc mua đất trồng lúa không thành, bị đơn đòi phạt cọc gấp 5 lần, tức gần 1,8 tỉ nhưng tòa bác.

TAND tỉnh An Giang vừa xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, đòi lại tài sản giữa bảy nguyên đơn là con của ông TVL và bị đơn là vợ chồng ông NVS do có kháng cáo của cả nguyên đơn, bị đơn và người liên quan - ông TVL.

Đặt cọc mua đất trồng lúa không thành, bị đơn đòi phạt cọc gần 1,8 tỉ. Ảnh minh họa: CTV

Theo hồ sơ, các nguyên đơn trình bày, vợ chồng ông L có tám người con (bảy nguyên đơn và một người liên quan trong vụ án này). Ông bà được thừa hưởng đất trồng lúa của gia đình và được cấp quyền sử dụng đất với diện tích hơn 10.000 m2 năm 1994.

Năm 2002, vợ ông L qua đời. Cuối năm 2013, ông L lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng toàn bộ phần đất trên cho bị đơn để nhận tiền đặt cọc hai lần tổng cộng hơn 357 triệu.

Phần đất trên là tài sản chung của vợ chồng ông L nhưng ông tự chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của các con là trái pháp luật.

Vì vậy, các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng đặt cọc nêu trên là vô hiệu; yêu cầu bị đơn trả toàn bộ đất lúa kèm giấy chứng nhận cho ông L và các con của ông bà; nguyên đơn tự nguyện trả lại tiền đặt cọc hơn 357 triệu cho bị đơn.

Bị đơn xác nhận có lập hợp đồng đặt cọc mua phần đất lúa của ông L và số tiền đặt cọc như nguyên đơn trình bày. Hợp đồng đặt cọc có điều khoản, nếu ông L không chuyển nhượng thì bị phạt cọc gấp 5 lần tiền đặt cọc, bị đơn không nhận chuyển nhượng thì mất tiền đặt cọc.

Bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn; yêu cầu bồi thường đặt cọc gấp 5 lần là gần 1,8 tỉ…

Ông L không đồng ý yêu cầu của bị đơn. Ông có yêu cầu độc lập với bị đơn là tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu; yêu cầu bị đơn trả đất theo diện tích thực tế, trả giấy đất. Ông đồng ý trả lại tiền cọc đất hơn 357 triệu.

Xử sơ thẩm, TAND huyện Châu Thành bác yêu cầu của nguyên đơn về tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, trả đất; buộc ông L trả lại tiền nhận cọc của bị đơn; buộc bị đơn trả đất cho ông L… Sau đó các bên đều có kháng cáo.

Xử phúc thẩm, TAND tỉnh An Giang nhận định thửa đất là tài sản chung của vợ chồng ông L. Vì vậy, khi vợ ông qua đời là phát sinh quyền thừa kế đối với phần tài sản của bà này.

Khi ông L lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đất cho bị đơn mà không có sự đồng ý của hàng thừa kế của vợ ông là không đúng theo Điều 217, các Khoản 1, 2, 3 Điều 219, Khoản 2 Điều 223 và Điều 636 của BLDS năm 2005.

Vì thế hợp đồng đặt cọc nêu trên vi phạm điều cấm của pháp luật, xâm phạm quyền lợi của các nguyên đơn nên không phát sinh hiệu lực và vô hiệu. Các nguyên đơn có quyền khởi kiện đối với hợp đồng đặt cọc này nhưng cấp sơ thẩm nói không có quyền khởi kiện là không đúng.

Hợp đồng vô hiệu, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Đồng thời, tòa cho rằng, ông L sử dụng số tiền hơn 357 triệu từ năm 2013 đến nay đã phát sinh lợi; bị đơn sử dụng đất của gia đình ông L từ năm 2013 đến nay cũng phát sinh lợi. Cho nên, hợp đồng vô hiệu nhưng các bên không bị thiệt hại.

Về phản tố của bị đơn đòi phạt cọc gấp 5 lần, tòa cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên nên thỏa thuận về phạt cọc gấp 5 lần của bị bị đơn không có cơ sở.

Từ đó, tòa phúc thẩm sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, phản tố của ông L về tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu; bị đơn trả lại đất và giấy đất cho ông L và các nguyên đơn; ghi nhận các nguyên tự nguyện trả cho bị đơn hơn 357 triệu; buộc ông L trả cho bị đơn 450 triệu; bác yêu cầu đòi phạt cọc gần 1,8 tỉ của bị đơn…

Đòi tiền vay không tính thời hiệu

Theo bị đơn, năm 2014, ông L vay của bị đơn 450 triệu, lãi suất 2,5%/tháng, thời hạn vay 6 tháng, có lập hợp đồng vay và có công chứng nên yêu cầu ông L trả số tiền này. Bị đơn có phản tố yêu cầu ông L trả vốn và lãi vay là gần 1,5 tỉ.

Ông L thừa nhận có lập hợp đồng vay của bị đơn 450 triệu nhưng thực tế không nhận tiền. Ông cho rằng trong thời hạn 6 tháng từ khi vay bị đơn không đòi nợ, ba năm sau đó cũng không kiện đòi thì đến nay đã quá ba năm là hết thời hiệu khởi kiện nên đề nghị tòa bác.

Tòa phúc thẩm cho rằng bị đơn đòi vốn vay là thuộc trường hợp yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Do đó, tòa sơ thẩm buộc ông L trả cho bị đơn 450 triệu là đúng.