Đánh thuế tài sản để hạ giá nhà đất

Theo thống kê của Bộ Tài chính, hiện có 174/193 nước trên thế giới thực hiện thu thuế tài sản.

Gom nhà, đất vì không bị đánh thuế

Luật sư Trần Minh Cường phân tích tỷ lệ thu thuế tài sản/GDP ở các nước phát triển và một số nước đang phát triển trong khu vực châu Á khoảng 2%/GDP, ở Nhật Bản, tỷ lệ này lên đến 8%. Nhưng tại VN, thuế thu trong quá trình sử dụng tài sản chỉ chiếm khoảng 0,036%/GDP, thấp hơn hàng trăm lần so với các quốc gia phát triển và mới chỉ điều tiết đối với đất. Trong khi đó, theo tính toán của Numbeo, một trang web dữ liệu lớn nhất về các TP và quốc gia trên thế giới, chỉ số giá bất động sản (BĐS)/thu nhập của VN cao thứ 17 toàn cầu và thứ 13 so với châu Á. Đến năm 2021, chỉ số này của VN là 19,75 lần, cao hơn Singapore, Nhật Bản, gấp đôi Ấn Độ và Malaysia. Chỉ số này cho thấy hiện nay giá BĐS tại VN đang quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Khiến cho việc tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là những người thu nhập thấp, người nghèo đô thị trở nên ngày càng xa vời.

Luật sư Cường nhận xét: Hiện nay khung giá đất, bảng giá đất ở các địa phương và nhất là TP.HCM và Hà Nội được sử dụng chủ yếu để tính thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai nhưng lại đang thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế trên thị trường. Điều này khiến nguồn thu ngân sách bị sụt giảm rất nhiều so với thực tế, nói đúng hơn là ngân sách bị thất thu rất lớn và không tạo ra được sự công bằng đối với người đang sử dụng đất. Nguy hiểm hơn, do hạn chế trong xây dựng quy hoạch, thiếu minh bạch trong quản lý đất đai, yếu kém trong ban hành và tổ chức thực thi chính sách tạo quỹ đất đã tạo kẽ hở pháp lý cho những nhóm người có quyền lực sử dụng đất thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế để hưởng lợi, đặc biệt là tư lợi cho bản thân và nhóm mình. Do không đánh thuế tài sản nên nhiều tổ chức, cá nhân đã mua gom nhà đất rồi để hoang, chờ tăng giá bán kiếm lời. Điều này đã gây lãng phí tài nguyên quốc gia, triệt tiêu động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nguồn lực đất đai bị rơi vào tay của nhóm lợi ích, gây bất bình đẳng trong xã hội và khiếu kiện của người dân. “Đây là hành vi tham nhũng chính sách, thao túng nguồn cung và giá trên thị trường hiện nay của một nhóm người, khiến giá nhà đất cao chót vót mà đại đa số người dân khó chạm tới”, ông Cường phân tích.

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS VN (VNGreal), cho biết ở nhiều quốc gia trên thế giới, việc đánh thuế tập trung từ căn nhà thứ hai trở đi hay các tài sản nhà ở không có chủ sở hữu nhằm tránh tình trạng đầu cơ BĐS. Điển hình như Singapore, các BĐS nhà ở với mức giá dưới 8.000 USD (chủ yếu là căn hộ có một và hai phòng - NV) được hưởng thuế BĐS bằng 0. Trong khi đó, đối với các BĐS cao cấp, có mức thuế tài sản dao động từ 4 - 16% giá trị nhà. Riêng đối với các BĐS bỏ hoang có mức thuế tài sản từ 10 - 20% tùy giá trị.

Tại Anh, chia làm hai loại, đối với căn nhà thứ nhất và thuế dành cho những căn nhà thứ 2 trở đi. Với những căn nhà thứ nhất, mức thuế được tính lũy tiến 5 bậc dựa trên giá trị nhà. Cụ thể, những BĐS có giá trị dưới 125.000 bảng Anh (khoảng 3,8 tỉ đồng) sẽ được miễn hoàn toàn thuế, trong khi ở mức cao hơn là từ 125.001 bảng Anh tới 250.000 bảng Anh, thuế suất chỉ 2%. Những mức thuế cao hơn hướng đến đối tượng là giới thu nhập trung bình khá tới nhóm siêu giàu. Tại Mỹ, người dân đóng thuế tài sản nhà đất kể từ khi bắt đầu sở hữu, với mức từ 0,5 - 3%. Trong đó, tại một số quận của tiểu bang New York, mức thuế suất áp dụng lên tới hơn 3% bởi đây cũng là khu vực có giá BĐS cao khiến tiền thuế đất nộp hằng năm của quận thuộc hạng cao.

Tại VN, Bộ Tài chính mới đây đã dự thảo luật Thuế tài sản để trình Quốc hội trong đó đề xuất phương án áp dụng mức thuế tài sản chung (gồm cả đất và nhà) với tỷ lệ 0,3% nếu xác định ngưỡng nhà không chịu thuế dưới 1 tỉ đồng hoặc áp dụng tỷ lệ 0,4% nếu ngưỡng nhà không chịu thuế là 700 triệu đồng. Phương án này dự kiến mang về cho ngân sách khoảng 31.000 tỉ đồng là phương án đang được Bộ Tài chính đề xuất áp dụng.

“Thiết nghĩ nên đánh thuế tài sản đối với những căn nhà, đất thứ 2 trở đi và với những khu đất bị bỏ hoang nhiều năm, như cách Singapore đã làm. Không những vậy, chính quyền còn buộc các chủ đất phải trồng cây, cỏ để tạo mảng xanh cho đô thị. Tôi đồng tình với nhiều ý kiến cho rằng thuế tài sản sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường BĐS. Sau đó sử dụng nguồn vốn này để đầu tư phát triển hạ tầng, quay lại xây dựng hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, xây dựng hạ tầng đô thị. Giúp thị trường BĐS phát triển, từ đó gia tăng nguồn cung cho thị trường. Loại thuế này về lâu về dài sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa BĐS về đúng giá trị thực của nó, giúp giảm giá BĐS”, ông Trinh đề xuất.

Đánh thuế để chống đầu cơ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, kể từ năm 2017 thị trường BĐS lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị... Khi những cơn sốt đất chóng vánh qua đi, nhiều nhà đầu tư sập bẫy đã bị thua lỗ nặng, nhiều khu đất bị bỏ hoang vì đa số người mua là giới đầu cơ, đầu nậu. Không những thế, các cơn sốt đất ảo, giá thường cao hơn so với giá trị thật đã gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn khi họ khó khăn trong đền bù. Trong khi đó, thời gian qua có đến 60 - 70% khách hàng mua nhà tại TP.HCM là để đầu tư hoặc đầu cơ. Đối với các dự án đất nền vùng ven, có đến gần 100% người mua không để ở do đối tượng mua toàn ở các TP lớn trong khi các dự án còn rất lâu mới hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Do đó, để hạ giá BĐS, hạn chế đầu cơ, ông Lê Hoàng Châu đã nhiều lần đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi tạo lập được 3 năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Những cá nhân, tổ chức có sở hữu nhiều BĐS mà không đưa đất vào sản xuất, kinh doanh, không đưa vào ở thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chống đầu cơ đất đai. Trong trường hợp thị trường BĐS bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ này.

PGS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, đề xuất việc tăng tỷ suất thuế, định giá đúng thửa đất là việc nhà nước phải làm nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai và tăng thu cho ngân sách. Về mặt quản lý, sắc thuế tài sản, phổ biến nhất là thuế BĐS được thực hiện ở các nước G7, OECD, hay các nước công nghiệp mới.

“Kinh nghiệm quốc tế cho thấy thuế tài sản là một loại thuế ra đời sớm trong hệ thống thuế của đa số các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển. Hiện có trên 90% quốc gia thực hiện thu thuế tài sản với nhiều tên gọi khác nhau. Ở VN luật Thuế tài sản đã được đưa ra bàn thảo từ năm 2000 nhưng chưa được thông qua và lần gần nhất được đưa bàn luận khi Bộ Tài chính công bố dự thảo luật Thuế tài sản vào đầu năm 2018 nhưng cũng thất bại. Nhưng tăng thuế tài sản đối với nhà đất, nhất là những căn nhà thứ 2 trở lên là cần thiết để điều tiết nguồn lực. Khi đó, ai thuộc diện khó khăn, nhà nghèo, sẽ sử dụng biện pháp miễn giảm, ai nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế”, ông Võ đề xuất.

Để việc đánh thuế tài sản được hiệu quả, công bằng, các chuyên gia khuyến nghị nên hoàn thiện các thể chế về đất đai, quy hoạch, nhất là việc xây dựng bảng giá đất, khung giá đất phải sát với giá thị trường; phải công khai minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đầu tư hạ tầng. Ngoài ra, để thuế tài sản hoạt động hiệu quả, linh hoạt và mang lại nguồn thu bền vững thì phải dựa trên cơ sở cân đối hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Thuế BĐS nên đánh trên giá trị nhà và đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nêu ý kiến: Thuế BĐS nên đánh trên giá trị nhà và đất. Đến nay người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức thuế này gần như không đáng kể.