Đánh thuế nhà ở thứ 2, nhìn từ Trung Quốc

“Trung Quốc công bố gói kích thích kinh tế lớn nhất để thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS)”, hãng tin Bloomberg đã đưa ra nhận định này sau khi một loạt chính sách kích thích kinh tế mạnh mẽ được Chính phủ Trung Quốc công bố.

Ngăn chặn suy thoái

Gói kích thích kinh tế này có thể chia làm 3 nhóm chính gồm: nới lỏng tiền tệ, hạ lãi suất, bơm thanh khoản; hỗ trợ thị trường chứng khoán, tạo điều kiện cho quỹ đầu tư gia tăng sở hữu và công ty niêm yết được vay lãi suất rẻ; các gói kích thích nhu cầu đối với BĐS.

Hãng tin Caixin ở Trung Quốc, nhận xét Bộ Chính trị Trung Quốc lần đầu tiên nhấn mạnh đến tính cấp thiết phải “ngăn chặn sự suy thoái và ổn định lĩnh vực BĐS”. Điều này phản ánh mức độ lo ngại cao về suy giảm trong lĩnh vực BĐS đối với nền kinh tế tỷ dân.

Có thể thấy, các cấu phần kích thích BĐS của Trung Quốc ẩn chứa hàng loạt vấn đề. Đầu tiên là quyết định hạ lãi suất vay thế chấp BĐS của người dân đang vay mua BĐS, và giảm yêu cầu về vốn ban đầu cho ngôi nhà thứ nhất và thứ 2.

Cụ thể, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBoC) cắt giảm tỷ lệ vốn đóng vào ban đầu cho quy định này từ 25% xuống còn 15%. Quan trọng hơn, họ cũng khuyến khích các ngân hàng cắt giảm lãi suất đối với các khoản vay thế chấp hiện hữu khoảng 0,5%. Tổng giá trị các khoản vay hiện hữu này là khoảng 5.300 tỷ USD.

Yan Yuejin, Phó Chủ tịch Bộ phận nghiên cứu của Shanghai E-house, cho rằng gói kích thích này là biện pháp hỗ trợ lớn nhất và rộng nhất của Trung Quốc đối với các khoản vay mua nhà. Vì nó bao gồm cả việc mua nhà mới và các khoản vay mua nhà hiện hữu.

Thay đổi quy định với BĐS bất động sản thứ 2 trở đi phát một tín hiệu rất quan trọng. Đó là hạ tỷ lệ vốn tự có trên vốn vay để mua căn nhà thứ 2 về gần ngang với mức cần để mua căn thứ nhất.

Một số thành phố chủ chốt như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đều đã đồng loạt công bố điều chỉnh các quy tắc tương ứng của họ về tiêu chuẩn mua nhà. Trong đó Quảng Châu đã loại bỏ tất cả các hạn chế về mua nhà bất kể tình trạng hôn nhân hay người mua có đăng ký hộ khẩu tại địa phương hay không.

Ngoài ra, Trung Quốc cũng tăng hạn mức cho vay gói 300 tỷ nhân dân tệ từ 60% lên 100% đến các doanh nghiệp nhà nước để mua lại hàng tồn kho của các nhà phát triển BĐS. Gói 300 tỷ nhân dân tệ (tương đương 42 tỷ USD) từ PBoC giúp các doanh nghiệp được nhà nước hậu thuẫn mua lại số nhà tồn tại các dự án BĐS được triển khai từ tháng 5, nhưng giới hạn hạn mức ở mức 60%.

Các dự án được mua lại sau này có thể được chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ. Đặc biệt, PBoC cũng đã “bật đèn xanh” cho các ngân hàng hỗ trợ mua lại quỹ đất, lập kế hoạch cho phép các ngân hàng chính sách và ngân hàng thương mại cho vay các tổ chức đủ điều kiện để mua lại quỹ đất của nhà phát triển BĐS trên thị trường.

Điều này được kỳ vọng giải tỏa lượng tiền mà nhiều người đã bỏ vào các dự án BĐS nhưng không nhận được nhà. Một số biện pháp hỗ trợ BĐS trước đó cũng được gia hạn đến hết 2026.

Những hệ lụy nằm ngoài dự báo

Một câu hỏi nhiều người đặt ra là vì sao gói kích thích kinh tế lại được tung ra lúc này, khi mà chỉ vài ngày sau khi Fed họp, PBoC tỏ ra “dửng dưng” khi úp mở sẽ không cắt lãi suất sớm.

Một trong những nguyên nhân giới phân tích dự đoán là do sự sụt giảm nguồn thu của các chính quyền địa phương và sự gia tăng khoản nợ vượt quá dự báo, dẫn đến các nỗ lực chi tiêu hỗ trợ nền kinh tế đạt tăng trưởng 5% bị đe dọa. Hầu hết các tổ chức phân tích đều hạ dự báo tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc xuống dưới mục tiêu 5%, đa số trong khoảng từ 4,6-4,8%.

Tác động lên nợ của chính quyền địa phương tất yếu sẽ ảnh hưởng tới an ninh tài chính của hệ thống ngân hàng và tham vọng quốc tế hóa đồng nhân dân tệ. Hơn nữa, nó làm cho di sản về kinh tế mà ông Tập Cận Bình muốn tạo ra gặp thách thức khi “ước mơ cùng giàu lên” đang dang dở.

Những ủng hộ về chính trị cho các ý tưởng khác của ông Tập sẽ gặp trở ngại nếu nền kinh tế do ông dẫn dắt gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, một sự “quay xe” đối với các chính sách hạn chế đặt lên việc mua căn nhà thứ 2 trở đi đã được nới lỏng.

Kinh nghiệm gì cho Việt Nam?

Bài học lớn nhất trong câu chuyện ở Trung Quốc với Việt Nam là ở việc đánh giá thấp ảnh hưởng của BĐS đối với nền kinh tế. Những ước tính về quy mô đóng góp của BĐS trong nền kinh tế không nói lên được hết ảnh hưởng của sự sụt giảm kéo dài trong giá BĐS. Nó có thể ảnh hưởng gián tiếp lên nguồn thu thuế của địa phương, đặc biệt là các đầu tàu kinh tế nơi thị trường BĐS sôi động.

Mặt khác, nó còn ảnh hưởng đến lĩnh vực dịch vụ, điều mà người Trung Quốc cũng vừa nhận ra. Sự đi xuống của thị trường BĐS đã kéo theo sự sa thải hàng loạt trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ BĐS, từ đó tác động lên các dịch vụ hỗ trợ, cũng như ăn uống, giải trí, giáo dục.

Khi tầng lớp trung lưu cảm thấy khó tích lũy nhanh hơn qua mua nhà đầu tư, sẽ “cố thủ” trong vàng. Cả người trẻ cũng vậy, khi họ có cái nhìn u ám về triển vọng kinh tế thì thị trường cổ phiếu sẽ bị ảnh hưởng xấu theo. Vòng xoáy bi quan đó sẽ tiếp tục. Vì vậy không nên đánh giá thấp rủi ro do thị trường BĐS suy giảm kéo dài mang lại.

Câu hỏi đặt ra lúc này là bài học của Trung Quốc liệu có hàm ý gì cho đề xuất đánh thuế lên căn nhà thứ 2 tại Việt Nam? Theo tôi, cần phải tách bạch rõ tác động và mục tiêu của thuế đánh lên căn nhà thứ 2. Không ai dám khẳng định đánh thuế lên căn nhà thứ 2, thậm chí là áp dụng thuế BĐS thường niên, sẽ làm giảm giá BĐS.

Thế nhưng, nó có thể có những hệ quả không mong muốn nếu đánh thuế sai cách. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, đánh thuế BĐS thứ 2 chỉ là một trong nhiều biện pháp, không phải yếu tố duy nhất để chặn đà tăng giá nhà đất. Việc đánh thuế này có thể khiến giá bán nhà đất tăng thêm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và sự phục hồi của thị trường.