Đánh thuế nhà ở thứ 2 có thể lợi bất cập hại

Thông tin về đề xuất đánh thuế nhà ở thứ 2 lại rộ lên sau kiến nghị của Bộ Xây dựng và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).

Nhiều trích dẫn trên báo chí và mạng xã hội rằng, Bộ Tài chính đồng tình đề xuất đánh thuế nhà ở thứ 2. Tuy nhiên câu trả lời đầy đủ của lãnh đạo Bộ Tài chính như sau: "Chỉ riêng chính sách thuế thì không thể giải quyết được mà còn các chính sách khác như đất đai, quy hoạch. Bộ Tài chính ghi nhận và tiếp thu đề xuất của Bộ Xây dựng và sẽ nghiên cứu các chính sách tài chính nói chung về thị trường bất động sản, đất đai góp phần có thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển. Nếu chính sách không toàn diện thì đạt mục tiêu này mà ảnh hưởng mục tiêu khác, kết quả mục tiêu cuối cùng sẽ không đạt."

Như vậy, Bộ Tài chính rất thận trọng phương án đánh thuế nhà ở thứ 2 dù có nhiều đề xuất từ nhiều cá nhân, tổ chức trong thời gian dài vừa qua.

Sự thận trọng là xác đáng vì bất kỳ thông điệp chính sách thuế nào cũng đầy nhạy cảm với thị trường, trong đó thị trường đất đai không ngoại lệ. Đánh thuế lũy tiến với bất động sản theo đánh giá của cá nhân người viết là: lợi bất cập hại cho thị trường, cho nhà nước và người dân trong bối cảnh hiện tại.

Chính sách thuế nhà đất, nhất là đánh thuế nhà ở thứ 2 cần phải được nghiên cứu rất cẩn trọng. Ảnh minh hoạ: Hoàng Hà

Trước hết, khi nhìn thấy ở nhiều địa phương trên khắp đất nước, có biết bao nhiêu lô đất quy ra hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng đã có chủ được quây tôn, đắp chiếu; hàng nghìn căn biệt thự để rêu phong, hoang hóa không được đưa vào sử dụng - một sự lãng phí nguồn lực rất lớn. Nhìn hiện trạng đó dưới lăng kính công bằng xã hội thì quả là không chấp nhận được và đề xuất “đánh” thuế lũy tiến để chống hiện tượng này, để giá bất động sản giảm xuống, để người nghèo mua được nhà… là điều dễ chấp nhận.

Tuy nhiên, đó chỉ là lăng kính cảm xúc, rất đáng thấu hiểu và sẻ chia, chứ không phải là lăng kính thị trường vốn phải tuân theo các quy luật của nó thay vì các mệnh lệnh hành chính, ý chí chủ quan của con người.

Thị trường vô cùng đa dạng, muôn màu sắc. Lấy ví dụ về khái niệm “đầu tư” – được coi là tích cực và “đầu cơ” – thường được coi như tiêu cực.

Ở góc độ cá nhân, nếu mua thêm một, hai mảnh đất, căn nhà như là kênh để giữ/gia tăng tài sản hoặc để cho con sau này, được coi là đầu tư hay đầu cơ? Làm sao để minh định được khái niệm này?

Ở góc độ doanh nghiệp, khi mua một mảnh đất để phục vụ kế hoạch mở rộng sản xuất, kinh doanh trong 5 năm, 10 năm tới được coi là đầu tư dài hạn, hay bị quy là đầu cơ? Rồi chẳng hạn, sau 3 năm sau doanh nghiệp có kế hoạch kinh doanh khác, cần bán mảnh đất đó đi, hành động đó là đầu tư hay đầu cơ?

Làm sao phân biệt được khái niệm đầu tư và khái niệm đầu cơ để áp dụng loại thuế này để giảm thiểu hành vi “đầu cơ”?

Nhiều quốc gia phát triển từng gặp phải khi đánh thuế lũy tiến đối với tài sản: chảy máu tiền ra bên ngoài. Một số thiệt hại do thuế tài sản gây ra đã được tổng kết là rút vốn, chảy máu chất xám, mất việc và thất thu thuế.

Thuế tài sản đã giảm trong những thập kỷ gần đây và nhiều quốc gia kể cả OECD không áp dụng. Thuế tài sản có ảnh hưởng trực tiếp đến việc kéo tài sản ra khỏi nền kinh tế và có thể tạo ra những ảnh hưởng suy thoái, kể cả mất việc làm. Một bài viết trên tờ The Washington Post có tiêu đề "Tiền cũ, Tiền mới rời khỏi Pháp và chuyện thuế tài sản" chỉ ra một số những thiệt hại do thuế tài sản của Pháp gây ra như rút vốn, chảy máu chất xám, mất việc, và thất thu thuế. Ước tính thuế tài sản thu được của chính phủ Pháp khoảng 2,6 tỷ đô la một năm nhưng đã lấy đi của nước này hơn 125 tỉ đô la từ năm 1998 đến 2006.

Các biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, nhà liền kề, căn hộ “để hoang” ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Phú Quốc,… là của ai và có số lượng bao nhiêu? Dường như rất khó có câu trả lời hiện tại khi dữ liệu về nhà đất còn lâu mới được thiết lập.

Nhưng ít nhất, đây là kênh đầu cơ, hay đầu tư – tùy cách nói – của những người có tiền, dư tiền. Đánh thuế lũy tiến bất nhà đất sẽ làm dòng đầu tư chuyển hướng ra ngoài, thị trường bất động sản ở các địa phương sẽ tắc lại, hàng loạt các nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng, thiết bị phụ trợ không bán được hàng và nhiều người lao động không có việc làm.

Đặc biệt, khi cảm thấy đầu tư trong nước không an toàn, người ta sẽ tìm cách mua nhà ở nước ngoài thay vì trong nước.

Lập luận đánh thuế nhà ở thứ 2 để giúp người nghèo mua được nhà là võ đoán và hoàn toàn bất khả thi. Luật Đất đai mới được thiết kế để đất đai được định giá theo “giá thị trường”, mà theo các nhà kinh tế, “giá thị trường” thường gắn liền với giá đầu cơ, giá sốt, giá cao nhất. Khi Luật Đất đai có hiệu lực vào giữa năm nay đã kích hoạt giá đất “bùng nổ” ở rất nhiều nơi, nhất là Hà Nội và TP.HCM, dù nền kinh tế đang rất khó khăn. Dự báo trong tương lai, thế hệ trẻ sẽ rất khó tiếp cận được với đất đai, nhà cửa vì giá đất cao vượt khỏi tầm với.

Hơn nữa, để “người nghèo cũng có nhà” phải áp dụng chính sách khác, nhất là các loại thuế khác. Ở các nước, họ cho vay với lãi suất chỉ 1-2% cho thời hạn 50-60 năm đối với người mua nhà và giảm thuế cho các doanh nghiệp bất động sản,… Tuân theo quy luật thị trường thì chương trình nhà ở xã hội mới vận hành trơn tru, khi đó các doanh nghiệp mới tham gia và người nghèo mới tiếp cận được nhà ở.

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, trong đó tới 70% là liên quan đến pháp lý. Cùng với căn bệnh “sợ trách nhiệm” nên rất ít dự án được cấp phép, tình trạng này làm thị trường bất động sản ở nước ta lâm vào thế cung thấp hơn cầu, hoàn toàn ngược lại ở Trung Quốc. Ở Hà Nội hay TP.HCM là thiếu cung trong khi cầu rất cao nên làm giá căn hộ, giá đất tăng vọt là vì thế.

Chính sách thuế nhà đất, nhất là đánh thuế nhà ở thứ 2, như đã phân tích, cần phải được nghiên cứu rất cẩn trọng, không lại gây hoang mang, giảm lòng tin và tác động xấu đến thị trường, đến ngân hàng trong bối cảnh hiện nay.