Đánh thuế nhà đất bỏ hoang: Triệt tiêu tình trạng đầu cơ bất động sản

Tài nguyên đất đai bị chiếm giữ đầu cơ bởi các tổ chức, doanh nghiệp, hiện không bị chính sách thuế khóa hạn chế dẫn đến đất đai bị hoang hóa kéo dài, làm ảnh hưởng đến môi trường sinh thái, mỹ quan đô thị, gây thiệt hại cho Nhà nước.

Các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế cao đối với những nhà đất bỏ hoang sẽ góp phần tạo thêm nguồn thu cho ngân sách tái đầu tư vào công trình hạ tầng xã hội, đồng thời sẽ triệt tiêu được tình trạng đầu cơ, tăng giá BĐS, gây bất ổn thị trường.

Tồn tại kéo dài

Theo kết quả báo cáo từ đoàn giám sát của Thường trực HĐND TP Hà Nội, tổng hợp danh mục dự án chậm triển khai trên địa bàn, vi phạm Luật Đất đai, tồn tại từ thời điểm trước và sau giám giám sát năm 2018 đến hết tháng 4/2021 có 390 dự án chậm triển khai.

Trong đó, 66 dự án chưa được giao đất, cho thuê đất chậm thực hiện thủ tục đầu tư, triển khai theo quyết định được phê duyệt; 324 dự án đã được giao đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai.

Riêng 89 dự án chậm triển khai đã tiến hành xử lý theo kiến nghị giám sát, tồn đọng đến hết năm 2020, đến nay 56 dự án vẫn chưa được khắc phục dứt điểm vi phạm; 22 dự án đã ban hành quyết định thu hồi đất, nhưng đến thời điểm tái giám sát vào tháng 3/2021, có tới 18 dự án chưa được thu hồi đất trên thực tế.

Đặc biệt, từ năm 2018 đến nay có 90 dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, 37 dự án chậm nộp tiền sử dụng đất, tổng số tiền gần 2.000 tỷ đồng. Một số địa phương “nổi cộm” về số lượng dự án bỏ hoang, chậm triển khai của Thủ đô, như: Mê Linh, Hoài Đức, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm...

Trong đó, huyện Mê Linh là có số dự án chậm triển khai nhiều nhất với 47 dự án BĐS quy mô tới 10 - 100 ha/dự án, tổng diện tích khu dự án gần 2.000 ha, trong đó nhiều dự án diện tích lớn như: Khu đô thị Việt Á, Cienco 5, Hà Phong, Minh Giang Đầm Và, Minh Đức, AIC Mê Linh… hơn chục năm nay vẫn trong tình trạng dở dang, gây lãng phí lớn về tài nguyên.

Nghiên cứu bỏ quy định bảng giá đất

Trước tình trạng hàng nghìn ha đất được phê duyệt dự án trên địa bàn bị bỏ hoàng hàng thập kỷ, lãng phí tài nguyên, thất thoát ngân sách. Mới đây, UBND TP Hà Nội đã đề xuất với Bộ Tài chính thực hiện phương án đánh thuế hoặc xử phạt chủ sở hữu nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Cụ thể, biệt thự bỏ hoang 3 tháng áp thuế khoảng 5% trên giá trị hợp đồng, sau một năm vẫn bỏ hoang sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị. Bên cạnh đó, mức xử phạt hành chính chủ sở hữu biệt thự bỏ hoang từ 10 - 20 triệu đồng/căn, đồng thời kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với người mua từ ngôi nhà thứ hai trở lên.

Đánh giá về vấn đề này, KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội KTS Hà Nội cho biết, tài nguyên đất đai Hà Nội cũng như cả nước đang bị lãng phí do mô hình quản trị lạc hậu, kỹ thuật, công cụ quản lý không chuẩn xác… Tài nguyên đất đai bị chiếm giữ đầu cơ lại không bị chính sách thuế khóa hạn chế nên phát triển tràn lan dẫn đến đất đai bị hoang hóa kéo dài, cơ quan quản lý không bổ sung thêm nguồn lực tài chính phục vụ đầu tư công cộng, gánh nặng vay nợ công tăng mà hạ tầng kỹ thuật và xã hội vẫn thiếu hụt.

“Tôi cho rằng, việc TP Hà Nội đề xuất đánh thuế cao đối với những sản phẩm nhà đất bỏ hoang là hoàn toàn chính đáng. Các nước phát triển trên thế giới đã thực hiện tốt mô hình này, những BĐS không sử dụng thì phải đóng thuế đất gấp nhiều lần so với diện tích đang sử dụng, khai thác. Làm như vậy để triệt tiêu tất cả hoạt động đầu cơ đất mà không sử dụng, chỉ với mục đích mua đi bán lại kiếm lợi nhuận cao” - KTS Trần Huy Ánh nhìn nhận.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, việc đất bị sử dụng lãng phí, không hiệu quả do thuế sử dụng đất đang ở mức quá thấp (0,03%). Ở các nước, thuế BĐS phải tối thiểu từ 1% trở lên và họ dùng tiền thuế thu được này để xây dựng hạ tầng, làm dịch vụ công cộng, thay vì bị lãng phí hay phân tán cho các nhóm lợi ích.

Bên cạnh đó, những bất cập, thiếu minh bạch về bảng giá đất quy định 5 năm thay đổi 1 lần, nhưng tồn tại sự chênh lệch lớn với giá trị thực tế, đang dẫn đến nhiều hệ lụy cho công tác quản lý và sự phát triển của thị trường BĐS. Bảng giá đất, khung giá đất như hiện nay tiềm ẩn nhiều nguy cơ tiêu cực, tham nhũng trong đó. Khung giá đất không thể hiện vai trò tích cực trong quá trình quản lý giá đất suốt thời gian qua.

“Phải chăng đã đến lúc Nhà nước nên nghiên cứu việc bãi bỏ quy định về bảng giá đất, để thay bằng hình thức thuế BĐS hoặc nếu duy trì thì bảng giá đất phải ngang bằng với giá thị trường. Từ đó làm căn cứ để thu thuế, phí liên quan đến BĐS. Khi thuế tăng lên thì hiện tượng đầu cơ, tích trữ giảm. Về lâu dài sẽ rất tốt cho thị trường BĐS, giảm đầu cơ thì giá nhà sẽ giảm. Giá nhà hiện nay đang cao bởi nguyên rất lớn từ tình trạng tích trữ, đầu cơ” - GS Đặng Hùng Võ cho hay.

"Những khu đô thị bỏ hoang đang gây lãng phí lớn nguồn lực xã hội, là một trong vấn đề cần phải xây dựng cơ chế chính sách giải quyết để sử dụng hợp lý. Biện pháp đánh thuế có lẽ hợp lý với trường hợp sở hữu nhiều nhà không sử dụng. Các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cần nghiên cứu kỹ để đưa ra chính sách, đề xuất chính sách thấu đáo vừa có cơ sở khoa học vừa có thực tiễn." - Chuyên gia kinh tế, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh

"Biệt thự bỏ hoang chỉ là một phần, lãng phí nhất chính là đất bỏ hoang, bị găm giữ. Vì vậy, nên đánh thuế cao để tránh lãng phí tài nguyên đất. Các cường quốc tài chính khi thực hiện cách mạng công nghiệp, tất cả đều không có vốn. Họ đã làm theo lý thuyết của trường phái kinh tế học cổ điển, đó là: vốn đầu tư được tích cóp lúc ban đầu từ giá trị của đất công và thuế đất đối với đất tư, giúp tiềm lực tài chính tăng dần từ hiệu quả phát triển công nghiệp, dịch vụ. Nhóm những nền kinh tế mới như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc), Hàn Quốc, Đài Loan... đã làm rất tốt mô hình này để khơi dậy, tạo tích lũy vốn ban đầu cho đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ." - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Nguyễn Văn Đính