Đánh thuế nặng đất hoang hóa giảm nạn đầu cơ, thổi giá

Giá bất động sản liên tục tăng ngay cả khi nền kinh tế đang gánh hậu quả Covid-19. Có gì bất thường, giải pháp nào chặn hệ lụy "sốt đất"?

Từ cuối năm 2020 đến những tháng đầu năm 2021, đâu đâu cũng thấy dư luận xôn xao về câu chuyện giá đất tăng với những giao dịch bất thường. Theo đó, Tổng cục Quản lý đất đai đang ra quân kiểm tra tại 26 tỉnh, thành phố việc thực hiện quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Riêng tại Hà Nội, TP HCM, đoàn sẽ kiểm tra việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý sử dụng đất tại một số dự án, công trình không hoặc chậm đưa đất vào sử dụng...

Cùng thời điểm này, Bộ Xây dựng cũng đã yêu cầu các địa phương kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế phát triển của địa phương. Ngoài ra, các địa phương sẽ phải công khai thông tin quy hoạch, tiến độ dự án phát triển cơ sở hạ tầng, bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính...

Nhìn ra thế giới, Chính phủ các nước đã đưa ra nhiều giải pháp như đánh thuế cao đối với ngôi nhà thứ hai, áp dụng khung thuế tối đa cho bất động sản từng khu vực...

Tuy nhiên giải pháp này chỉ được thực hiện hiệu quả ở các nước đã có đủ công cụ tài chính, dễ dàng kiểm soát thị trường nói chung trong đó có bất động sản.

Còn ở Việt Nam, nói đất đai là sở hữu toàn dân nhưng người quyết định cuối cùng lại là chính quyền địa phương. Đây vừa là rào cản vừa là kẽ hở của pháp lý, tạo ra lợi ích nhóm, cạnh tranh không sòng phẳng… khiến hiệu quả đầu tư suy giảm.

Trong khi đó, công cụ đánh thuế liên quan tới bất động sản tại Việt Nam vẫn còn hạn chế. Đặc biệt, tới nay Việt Nam vẫn chưa có thuế hàng năm đánh vào diện tích đất không sinh lời, mà chỉ lúc nào phát sinh giao dịch mới phải nộp thuế.

Còn ở các nước phải nộp thuế nhà đất hàng năm, đất càng rộng, thuế càng cao. Do đó, không thể cứ ôm đất đầu cơ chờ tăng giá mà phải đưa vào phục vụ sản xuất kinh doanh, tạo giá trị gia tăng, nếu không có nhu cầu thì phải bán đi, tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất.

Sau nhiều năm ấp ủ, 3 năm về trước, Bộ Tài chính đã ra được Dự thảo Luật Thuế tài sản - được cho là một trong những công cụ kiểm soát tài sản, trong đó có đất đai. Tuy nhiên, dự thảo luật này đã chìm vào im lặng. Cần phải thúc đẩy nhanh hơn, mạnh hơn những công vụ kiểm soát tài sản như vậy, để vừa nhằm giảm đầu cơ đất đai, vừa góp phần tăng nguồn thu ngân sách. Công cụ quan trọng nhất cần phải có là sắc thuế đối với đất bỏ không. Không thể có chuyện từ thành thị tới nông thôn, đâu đâu cũng xuất hiện những dự án quây tôn cho cỏ mọc cả chục năm trời, chẳng ai chịu trách nhiệm.

Không kể những trường hợp vướng mắc thủ tục pháp lý, nhiều “ông” ôm đất dự án vẫn có thể sống rất tốt bằng cách cho thuê làm bãi đỗ xe, mở quán bia… hoặc đem thế chấp ngân hàng vay vốn làm những dự án khác.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp ôm đất xong cố tình không triển khai dự án vì càng để lâu càng được gia tăng lợi nhuận nhờ đất tăng giá.

Nếu chúng ta đánh thuế thì tôi khẳng định không ai dám làm như vậy. Nếu đánh thuế thì toàn bộ hệ thống đầu cơ bị sụp đổ. Người ta sẽ phải cân nhắc khi mua đất, ôm đất, cân nhắc khi lựa chọn dự án đầu tư hoặc sản xuất kinh doanh trên đất sao cho tạo ra giá trị cao nhất, hiệu quả nhất.

Và chắc chắn khi đó họ sẽ phải ưu tiên đầu tư vào phân khúc có thanh khoản nhanh gắn với nhu cầu thực là nhà ở. Khi đó, nguồn cung nhà ở thực tăng, cũng sẽ góp phần giúp người dân tăng cơ hội sở hữu ngôi nhà của mình.

Còn với Luật Thuế tài sản, có nhiều lý do khiến chúng ta chưa thực hiện được. Đơn cử chưa kiểm soát được quỹ đất, thống kê đất chưa hoàn chỉnh bởi chi phí để thực hiện quá cao… Ngoài ra, cũng không loại trừ lý do, có thể phần lớn những người có quyền quyết định chuyện đó lại đang sở hữu nhiều đất, nhiều tài sản nhất…

Do đó, tôi cho rằng, điều kiện tiên quyết là phải thống kê cho được toàn bộ quỹ đất quốc gia từ đất rừng, đất nông thôn, đất thành thị… để hạch toán rõ ràng xem chỗ nào đang sử dụng hiệu quả, chỗ nào chưa. Từ đó đưa ra giải pháp xử lý thích hợp.

Đáng tiếc xưa nay chúng ta có rất nhiều điều tra thị trường chuyên sâu nhưng riêng BĐS thì tới nay vẫn chưa có điều tra rà soát nào, cũng không ai chịu trách nhiệm!