Đánh thuế bất động sản thứ 2, giới đầu cơ hay người mua nhà lo nhiều hơn?

Một lần nữa, vấn đề đánh thuế cao với những người sở hữu nhiều nhà, đất lại nóng lên với sự hối thúc của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, nhằm kìm đà leo thang của giá nhà.

Như VnBusiness đã đưa tin, mới đây, VARS đề xuất để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua.

Hối thúc tăng thuế

Đánh thuế bất động sản với mục tiêu tăng hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới.

Người có nhiều tài sản và tài sản này lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là đương nhiên. Thực tế, theo VARS, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3. Do đó, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên.

Thực tế, đề xuất đánh thuế căn hộ thứ hai trở đi đã được nghiên cứu từ cách đây hàng thập kỷ. Đặc biệt, cuối năm 2009, Dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010, thế nhưng vì nhiều lý do khác nhau, sắc thuế này sau 15 năm vẫn chỉ là ý tưởng.

Mới nhất, vào đầu năm 2024, tại Báo cáo giải trình, tiếp thu các ý kiến về dự án Luật Đất đai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc Hội Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất nhằm ngăn chặn đầu cơ, điều tiết chênh lệch địa tô.

Cụ thể, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước.

Quy định này nhằm tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư do lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất.

Dù vẫn có không ít ý kiến băn khoăn trái chiều từ phía dư luận, nhưng quy định đánh thuế với nhà đất thứ hai trở lên nhận được sự đồng thuận cao của nhiều chuyên gia vì phù hợp với thông lệ quốc tế và đúng với diễn biến của thị trường.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cho hay thuế tài sản hiểu một cách đơn giản là sắc thuế thu trên người có tài sản, càng nhiều tài sản thì số tiền thuế càng nhiều. Với người có mức sống trung bình, chỉ có một căn nhà để ở thì không cần lo.

Còn với người có nhiều tài sản (nhà đất), tài sản lại liên tục sinh lời, thì việc nộp thuế nhiều hơn là đương nhiên. Với những trường hợp đi vay đầu tư, thuế là một phần chi phí mà nhà đầu tư phải tính toán, “lời ăn, lỗ chịu”.

Lợi - hại ra sao?

Về lý thuyết, theo chuyên gia, thuế có thể là công cụ để kiềm giá đất tăng phi mã, giảm đầu cơ, ngăn chặn thao túng thị trường, đưa bất động sản về giá trị thực.

“Thuế tài sản là lý do khiến ở Mỹ, EU, Nhật... rất nhiều người giàu nhưng giá đất không tăng nhiều (so với thu nhập bình quân). Có người mua cả thị trấn, cả hòn đảo nhưng rồi khai thác không vượt hơn tiền thuế cộng lãi suất vay ngân hàng nên phải bán lại”, TS. Đinh Thế Hiển lấy ví dụ.

Tuy nhiên, giới chuyên môn cũng đánh giá với cơ chế quản lý thông tin đất đai chưa thực sự rõ ràng như hiện nay, việc đánh thuế không dễ. Đồng thời, cũng có không ít lo ngại việc đánh thuế chỉ khiến giá cả tăng thêm, vì giá đất sẽ bị người bán cộng thêm thuế.

Minh chứng, với các mặt hàng xa xỉ khác như xe hơi, thời trang… có thể thấy giá bán trong nước hiện đắt gấp 2, 3 lần ở châu Âu, châu Mỹ do thuế, nhưng người Việt vẫn mua hoặc buộc phải mua.

Với bất động sản, nếu một căn nhà có tỷ suất sinh lời 50%, nhà đầu tư sẽ không ngại đóng thuế 20%. Như ở Hồng Kông, Bắc Kinh hay Thượng Hải của Trung Quốc, giá nhà đất cao, bị đánh thuế lũy tiến, nhưng các nhà đầu tư, đầu cơ vẫn rót tiền mạnh.

Nhiều chuyên gia cũng khẳng định, thuế là một giải pháp tốt, giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước và góp phần điều chỉnh thị trường trong ngắn hạn 6-12 tháng hoặc 1-2 năm, nhưng không duy trì được tác động trong dài hạn.

Đặc biệt, công cụ thuế sẽ không phát huy được hết tác dụng nếu nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm. Ở nhiều quốc gia phát triển, việc đóng thuế tài sản không đồng nghĩa với việc chặn được tình trạng đầu cơ và giá nhà tăng phi mã. Đơn cử như tại Singapore, mức thuế tài sản ở mức cao, nhưng khi nguồn cung không đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng.

Ở góc nhìn nhà đầu tư, anh Trần Tiến Trọng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, chỉ trong 3 tháng cuối năm 2023, anh đã chi hơn 5 tỷ đồng vừa đáo hạn ngân hàng để mua vào hai lô đất nền, một ở Sóc Sơn (Hà Nội) và một ở Bắc Ninh. Tất cả đều có mức giá khá “hời” vì chủ cũ không 'gồng' được áp lực tài chính phải "thoát hàng" để thu hồi vốn.

Trao đổi với Vnbusiness về chủ trương tăng thuế tài sản, đặc biệt là đánh thuế cao với những người sở hữu nhiều nhà đất, anh Trọng khẳng định: “Đây chưa phải là mối lo hiện hữu với những nhà đầu tư hay giới đầu cơ có dòng tiền mạnh, vì từ đề xuất đến đi vào hiện thực còn lâu”.

Có thể thấy, trong bối cảnh đầu cơ bất động sản vẫn là “kênh đầu tư vua”, đánh thuế có thể là một công cụ hữu hiệu để "nắn" lại thị trường địa ốc lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là sắc thuế mới có giúp bình ổn thị trường, giảm giá nhà hợp lý, mang lại hy vọng thực sự cho đại đa số người dân đang "khát" nhà ở hay không lại là một “bài toán” vô cùng khó, đòi hỏi các nhà làm luật phải tính kỹ lưỡng để đưa ra phương án tốt nhất.