Đánh thuế bất động sản không nên chỉ dựa vào số lượng sở hữu

Tháng 9 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản. Theo đó, Bộ cho biết, sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Lãnh đạo Bộ Tài Chính cũng cho biết Bộ Tài chính hoàn toàn đồng tình với đề xuất đánh thuế người có nhiều bất động sản để tránh đầu cơ, đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, ổn định.

KHÔNG CHUẨN SẼ CÓ TÁC DỤNG PHỤ

Chia sẻ về quan điểm đánh thuế bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc áp thuế hay thắt chặt tín dụng với bất động sản, chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường.

Còn người mua nhà thứ 2, thứ 3 hoặc nhiều hơn nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì là hành vi tích cực, nên được khuyến khích, tạo điều kiện.

Nếu một người có 2 - 3 bất động sản, thậm chí nhiều hơn và đều đưa vào sử dụng, đúng chức năng, mục đích sử dụng của từng loại hình bất động sản đều là quyền lợi chính đáng.

“Ví dụ, tôi mua bất động sản cho con khi tôi có tài chính và bất động sản có mức giá phù hợp. Trong quá trình chưa sử dụng, tôi cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Khi đó bất động sản của tôi lại phục vụ quỹ nhà mà người dân có nhu cầu và nộp thuế cho ngân sách nhà nước.

Áp thuế bất động sản chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường

Hoặc, khi có 2-3 căn nhà, tôi có thể cho thuê làm cơ sở y tế, nhà trẻ, siêu thị mini tại khu vực có nhu cầu mà chưa được đáp ứng. Đây là những hành vi chính đáng cần hỗ trợ vì giúp tạo ra dịch vụ thiết yếu ở nơi hạ tầng còn thiếu. Đồng thời cũng là cơ sở để tạo thêm việc làm cho nhiều ngành nghề, làm lợi cho xã hội, đóng thêm thuế vào ngân sách nhà nước”, Chủ tịch VARS giải thích.

Có nghĩa, dù với sắc thuế nào thì mục đích lớn nhất cần hướng tới là tạo ra của cải, giá trị gia tăng cho xã hội. Việc đánh thuế bất động sản nên được xem xét kỹ lưỡng dựa trên nguyên tắc đó. Thuế là công cụ để điều tiết hành vi, không làm xấu thị trường, không phải người dân cứ đi mua bất động sản thứ 2 là bị siết bởi những công cụ này.

Vị chuyên gia cho hay, nếu mọi người hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường. Bởi lẽ chính sách này vô hình trung sẽ khiến “sức mua bất động sản” ngay lập tức bị ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống vì tâm lý “cân nhắc, tính toán” của người dân.

Điều này, khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn. Khi thị trường bất động sản khó khăn, chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới hàng loạt các ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung

Đồng tình với quan điểm này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam, thuế là công cụ mà Nhà nước sử dụng với hai mục đích chính tăng thu ngân sách Nhà nước và điều tiết một số khía cạnh trên thị trường.

Trong đó, sự điều tiết của thuế thường áp lên đối tượng có khả năng đầu cơ, mua bất động sản nhưng không đưa vào khai thác sử dụng. Nhưng qua quan sát ở nhiều nước phát triển cho thấy, nếu mục đích chỉ nhắm vào đối tượng nhất định thì thuế không làm giảm giá bất động sản.

Với hoạt động đầu cơ, tăng thuế sẽ khiến nhà đầu tư giảm tần suất mua nhà hoặc tần suất giao dịch, vì thế cũng làm giảm độ nóng của một số khu vực nhưng đi kèm là “tác dụng phụ” không mong muốn.

Cụ thể, tại thị trường bất động sản Việt Nam, đánh thuế đại trà chắc chắn ảnh hưởng đến người có nhu cầu ở thực. Bởi tất cả thuế, phí lại tiếp tục được chuyển sang đối tượng này, bao gồm người mua để ở, người đi thuê nhà, các gia đình mua căn nhà thứ 2 cho con sau nhiều năm tích lũy. Do đó, theo bà An thuế là công cụ để Nhà nước sử dụng song sử dụng khi nào, mức độ ra sao, bao lâu… cần cân nhắc rất kĩ lưỡng.

PHẢI ĐẶT LÊN BÀN CÂN

Vấn đề đánh thuế bất động sản đã được đưa ra cân nhắc và trao đổi trong nhiều năm qua. Không chỉ Việt Nam, theo một nghiên cứu mới công bố gần đây của Savills Impacts về vấn đề khả năng chi trả nhà ở của người dân ở nhiều quốc gia trên thế giới.

Các chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm điều tiết thị trường cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở. Một trong những giải pháp thường được thực hiện là áp dụng thuế.

Bình luận về vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills cho biết thuế bất động sản là công công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế, phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn.

“Giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập/1 tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài”, vị chuyên gia phân tích.

Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội ngày càng tăng, người dân mong đợi một sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ phía Nhà nước. Để đáp ứng nhu cầu này, TP.HCM đã đặt mục tiêu cung cấp 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong khi Hà Nội là 8.000 căn.

Theo bà Hương, các chính sách đã được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội, đồng thời cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế bất động sản thứ hai nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường.

Ở góc độ lý thuyết, bà Cao Thị Thanh Hương cho biết, đây là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thứ nhất, thuế bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Thứ hai là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà, đất).

Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế. Sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

Vị chuyên gia cho rằng: “Để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư trở thành rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng”.

Bên cạnh đó, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Hơn nữa, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.

Còn bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, đánh giá đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 2 được tính đến để giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.

Tuy nhiên, thời điểm hiện nay, sự phục hồi của thị trường vô cùng quan trọng. Trong điều kiện thực hiện đánh thuế ngôi nhà thứ 2, ở khía cạnh nào đó cũng làm giá bán của bất động sản tăng, mà chúng ta lại đang kì vọng đưa mặt bằng giá về mức hợp lý để hỗ trợ tính thanh khoản cho thị trường. Nhất là khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở dù được thông qua nhưng vẫn có độ trễ nhất định.

Đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 2 được tính đến để giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch

Liên quan đến đánh thuế bất động sản, tại họp báo thường kỳ quý 3/2024 của Bộ Xây dựng Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Vương Duy Dũng cho biết Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất.

Việc này nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Giải pháp này cũng nhằm hỗ trợ người có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận tốt hơn, giúp cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đây là giải pháp phổ biến, nhiều nước trên thế giới đã đang áp dụng.

Tuy nhiên, ông Dũng cũng lưu ý đánh thuế bất động sản, nhà ở là chính sách mới nên việc nghiên cứu, đề xuất cần thấu đáo, toàn diện. Khi xây dựng chính sách cụ thể cần đánh giá tác động đầy đủ, đến các đối tượng chịu tác động của chính sách, doanh nghiệp kinh doanh, người dân, bên bán, bên mua, bên thuê.

Ông Dũng cho rằng, chính sách này phải phù hợp với thông lệ quốc tế, điều kiện cụ thể phát triển kinh tế - xã hội trong nước, bảo đảm hài hòa lợi ích, tránh tác động tiêu cực đến thị trường, đến hoạt động kinh doanh, giao dịch bất động sản.