Đánh thuế bất động sản, giá sẽ giảm hay tăng?

Để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu người dân cần rất nhiều giải pháp của nhà nước, doanh nghiệp nhưng quan trọng nhất, các giải pháp đó phải theo hướng thị trường để ai cũng thắng.

Thay đổi tư duy

Khi trao đổi trực tiếp với ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tôi mới biết ông đã thay đổi tư duy về việc đánh thuế bất động sản như thế nào.

Chuyện là gần đây, VARS đưa ra đề xuất gây chấn động: cần đánh thuế bất động sản “cấp bách” đối với bất động sản nhà thứ hai trở lên nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại để kiếm lời và điều tiết thị trường.

Đề xuất của VARS tương tự như của Bộ Xây dựng đã kích hoạt quả bom trên truyền thông. Có nhiều quan điểm ủng hộ và cho rằng, loại thuế này sẽ giúp giá nhà đất, đặc biệt ở Hà Nội, TP.HCM sẽ giảm xuống chứ không bật cao như tên lửa, vượt ra khỏi tầm với của nhiều người, như lúc này.

Tôi hỏi ông Đính: “Anh có thực sự nghĩ đánh thuế bất động sản sẽ giúp giá bất động sản giảm và giúp nhiều người mua được nhà hơn?”.

Ông giải thích, một người có nhiều nhà mà các căn nhà đó cho thuê để làm trường mầm non, siêu thị mini, phòng khám y tế… thì không đánh thuế.

"Nếu chúng ta hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường do chính sách này sẽ khiến sức mua bất động sản ngay lập tức bị ảnh hưởng…”, ông nói.

Ông bổ sung thêm: “Điều này, khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn, ảnh hưởng tới hàng loạt các ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung. Điều này chúng ta đã được chứng kiến trong suốt thời gian vừa qua".

Như vậy, tư duy của ông đã thay đổi.

Tôi muốn kể lại câu chuyện này như một kinh nghiệm để tham khảo trong quá trình làm chính sách tới đây vì việc đề xuất đánh thuế bất động sản sẽ còn được khơi lên.

Nếu áp dụng thuế bất động sản với nhà thứ hai trở lên sẽ hạn chế người mua nhà, làm cầu giảm xuống. Ảnh: Hoàng Hà

Từ xưa đến nay, việc đánh thuế lên hàng hóa và dịch vụ chỉ làm cho giá tăng lên mà không bao giờ giảm xuống và người tiêu dùng cuối cùng bao giờ cũng phải rút hầu bao nhiều hơn để mua hàng hóa và dịch vụ đó.

Đánh thuế bất động sản, vì thế, không làm giảm giá nhà đất, mà ngược lại, làm giá bất động sản tăng lên.

Trong khi đó, nếu áp dụng thuế bất động sản với nhà thứ hai trở lên sẽ hạn chế người mua nhà, làm cầu giảm xuống. Khi thị trường nhỏ lại, cầu xuống thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ chỉ tập trung xây dựng những sản phẩm bất động sản có thể bán ra thị trường để đảm bảo dòng tiền.

Lúc đó, thị trường không có sản phẩm bất động sản đa dạng, cần thiết để đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau.

Kết quả là toàn bộ thị trường sẽ trầm lắng, tác động đến cả hệ thống ngân hàng và gần 50 ngành nghề liên quan trực tiếp hay gián tiếp. Đối với những người nông dân ở nông thôn, loại thuế này cũng tác động không nhỏ.

Bên cạnh đó, ở nước ta đất đai không thuộc sở hữu tư nhân vì đã được hiến định là thuộc sở hữu toàn dân. Trước thực tiễn đó, có thể đánh thuế bất động sản hay không.

Chuyên gia kinh tế Đinh Tuấn Minh, người có nhiều nghiên cứu về thị trường, nói: “Người dân không có quyền sở hữu đất, mà chỉ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Trên nguyên tắc đó, Nhà nước có thể thu lại quyền sử dụng đó bất kỳ khi nào với các mức giá khác nhau”.

“Vì thế, nếu xây dựng thuế bất động sản để đánh vào tài sản mà người dân chỉ được giao quyền sử dụng chứ không được sở hữu sẽ tạo ra vô số mâu thuẫn về mặt lý luận”, ông nói.

Như đã phân tích trên đây, đề xuất đánh thuế bất động sản có thể hiểu được ở góc độ tâm lý xã hội, nhưng lại không hiệu quả, thậm chí gây ra hiệu quả ngược về mặt kinh tế. Loại thuế này không làm giá đất giảm, không giúp người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Vì sao giá bất động sản tăng như tên lửa

Việc giá bất động sản tăng vùn vụt như tên lửa, đặc biệt ở hai thành phố Hà Nội và TP.HCM là khó chấp nhận.

Nhưng thử đi tìm các nguyên nhân chính làm giá nhà, giá đất tăng như vậy.

Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 yêu cầu bỏ quy định về khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Trên nền tảng đó, Luật Đất đai được thiết kế lại và bảng giá đất ở tất cả các địa phương đã công bố cho thấy, bảng giá đất đã tăng cao hàng chục lần so với trước.

Đất đai được đền bù “theo giá thị trường”, nhưng trên thực tế làm gì có “giá thị trường” đối với đất mà chỉ có giá sốt, tức là mức giá cao nhất được giao dịch thành công khi thị trường sốt. Nguyên tắc “xác định giá đất theo giá thị trường” đương nhiên sẽ căn cứ vào giá sốt, làm giá đất lên rất cao so với trước khi có Luật Đất đai mới.

Quy tắc đấu thầu, đấu giá đất luôn chọn ra người mua với giá cao nhất, chứ không chọn người có nhu cầu thực sự vì làm sao biết ai có nhu cầu thực sự.

Ách tắc pháp lý trầm trọng khiến nguồn cung ít dần, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM. Vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản, theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Điều này làm cho số công ty bất động sản giải thể, phá sản tăng rất cao, lên đến hàng nghìn trong mấy năm gần đây.

Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Một số dự án còn nhiều khó khăn do quá trình triển khai thực hiện kéo dài có nguyên nhân từ việc pháp luật qua các thời kỳ thay đổi, dẫn đến vướng mắc rất khó tháo gỡ.

Tại nhiều địa phương, việc thực hiện rà soát pháp lý đối với các dự án bất động sản theo các kết luận thanh tra, kiểm toán kéo dài, chưa có kết quả, dẫn đến chậm xử lý các thủ tục triển khai thực hiện dự án, gây thiệt hại về kinh tế cho doanh nghiệp, khách hàng đã mua bất động sản.

Văn hóa tích trữ tài sản bằng nhà đất đã ăn sâu vào người dân hàng ngàn năm nay, không dễ gì xóa bỏ được, lại được kích hoạt bởi chính sách an sinh xã hội không phủ hết lên người dân.

Nhà nước và doanh nghiệp bất động sản đều phải thu tối đa để còn có tiền chi và trả lãi ngân hàng, lợi nhuận cho cổ đông, chi phí hoạt động… tất cả các chi phí đều đổ lên người mua nhà.

Những lý do trên, và hơn nữa làm nguồn cung ngày càng cạn kiệt trong khi nhu cầu ngày càng gia tăng do dân số tăng đương nhiên dẫn đến mất cân đối, làm giá nhà tăng cao.

****

Xin nêu một số lý do làm giá nhà đất, bất động sản tăng cao trong thời gian qua, nhất là ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Tuy vậy, thị trường bất động sản nói chung vẫn còn đang rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tiếp tục đối diện với thanh khoản; nhiều khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp cũng đang gặp rủi ro.

Trong khi đó, nhu cầu người dân với nhà, với đất ngày càng lớn lên, cùng với đà di cư ngày càng cao để sinh sống, làm việc và học tập ở khu vực đô thị.

Để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu người dân cần rất nhiều giải pháp của nhà nước, doanh nghiệp nhưng quan trọng nhất các giải pháp đó phải theo hướng thị trường để ai cũng thắng.

Như vậy thị trường mới phát triển lành mạnh, ổn định.