Đánh thuế bất động sản, ghìm cương "con ngựa bất kham" giá đất

Cơn sốt đất xuất hiện cùng lúc tại nhiều tỉnh thành trên khắp cả nước, chỉ trong một thời gian ngắn, giá đất tăng gấp 2, gấp 3 lần.

Nhiều người băn khoăn tự hỏi: Đề xuất đánh thuế cao những người có nhiều đất, "găm đất" đầu cơ, liệu có giúp cơn sốt đất hạ nhiệt?

Đề xuất dùng công cụ thuế để ngăn sốt đất

"Sốt đất" có lẽ là cụm từ được nhắc đến nhiều nhất trong suốt thời gian qua. Theo nhiều chuyên gia, thủ phạm chính của các đợt sốt đất là do giới đầu nậu, cò đất tung tin đồn thổi, đẩy giá đất cao hơn giá trị thật. Có trường hợp, nhiều người đầu cơ ôm cả hàng chục lô đất, sau đó tạo "chiêu trò" để thổi giá.

Hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất nên mức nộp thuế rất thấp, gần như không đáng kể.

Để trị cơn sốt bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất Chính phủ ban hành các chính sách mới về thuế.

Ba sắc thuế được HoREA đề xuất bao gồm:

- Đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh sẽ chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu.

- Đánh thuế đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập, để triệt tiêu ý chí "đầu cơ". Đề xuất mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho biết: "Đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà đất không dùng nhằm mục đích để ở, không dùng để đầu tư kinh doanh thì phải chịu mức thuế cao hơn đối với những người chỉ có để ở mà thôi".

Ngoài ra, Hiệp hội còn kiến nghị: đánh thuế cao để xử lý các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, giữ đất, không đưa vào vào sản xuất kinh doanh, để hoang hoá đất đai.

Nhiều băn khoăn khi triển khai công cụ thuế để chặn sốt đất

Đây không phải lần đầu tiên đề xuất về đánh thuế người sở hữu nhiều BĐS được đưa ra. Lần nào đề xuất này cũng gây ra nhiều ý kiến trái chiều. Dưới đây là một số ý kiến băn khoăn:

Chị Trần Hải Đường, Hà Nội: "Tôi ít nhiều lo lắng bởi lâu nay khi tăng thuế sẽ khiến giá bán tăng lên vì người bán sẽ tính vào giá bán ra và người mua có nhu cầu của mình sẽ càng khó mua hơn. Tôi có biết kinh doanh gì đâu, chỉ tính tích cóp được thì cố gắng mua đất thôi".

Thuế không chỉ khiến các đối tượng cò mồi tạo sóng ăn chênh lệch giảm mà cũng có thể khiến cho nhiều người ngại thực hiện giao dịch mua bán nhà đất vì e ngại phải chịu chi phí lớn…Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản kém mặn mà trong việc phát triển các dự án và hệ quả là nguồn cung khan hiếm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest: "Thị trường bất động sản sẽ kém sôi nổi, ảnh hưởng đến nền kinh tế, nhất là khi chúng ta đang tập trung phát triển các đô thị, chúng ta đang cố gắng làm cho thị trường bất động sản tốt hơn".

Nhiều ý kiến cho rằng, để phân biệt đâu là người mua đất để đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời, đâu là người mua đất dùng vào nhu cầu thật, chưa sử dụng đến, cũng là bài toán nan giải.

Giải pháp để công cụ thuế phát huy hiệu quả

Trước những băn khoăn của người dân và doanh nghiệp liên quan đến công cụ thuế để kiểm soát đầu cơ, thổi giá bất động sản, các chuyên gia cho rằng hoàn toàn có cách để tháo gỡ.

Để việc đánh thuế giúp thực sự điều tiết thu nhập tạo sự công bằng, tránh việc sử dụng lãng phí nguồn tài nguyên đất, người sử dụng nhiều đất phải nộp thuế nhiều…, cần một biểu thuế chi tiết đánh trên diện tích, giá trị đất đai hay vị trí, tránh đánh đồng chỉ dựa trên giao dịch mua bán.

Luật sư Trương Thanh Đức, Công ty luật TNHH Anvi cho biết: "Đi vào cụ thể, phải tính giá trị tính diện tích, điều này phụ thuộc vào đất đô thị, đất nông thôn ở từng khu vực khác nhau. Ví dụ, những vùng miền núi xa xôi, sử dụng nhiều đất để canh tác để làm nông nghiệp, để sản xuất, để làm du lịch thì có thể khuyến khích. Ngược lại, đất tại nơi đông đúc , mật độ dân cư cần giãn như quận trung tâm Hà Nội thì phải là 1 mức thuế khác hoàn toàn nhằm điều tiết cung cầu".

Một số ý kiến khác cho rằng, để thực hiện được việc đánh thuế, quan trọng là phải có cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tránh việc đánh thuế nhầm đối tượng.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản, nhận định: "Chúng ta đang trong lộ trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu này chứ bây giờ các thao tác đơn giản như: kiểm tra một người có bao nhiêu bất động sản thì thực sự là chưa có câu trả lời".

Bên cạnh đó, việc bổ sung các sắc thuế không nên quá đột ngột, hay ở 1 mức cao ngay lập tức sẽ dẫn đến bị phản ứng, bị lách luật. Do đó, cần 1 lộ trình đi từ những mức điều chỉnh thấp, theo sát diễn biến thị trường rồi có những mức thuế bổ sung.

Kinh nghiệm đánh thuế chống đầu cơ nhà đất tại nhiều quốc gia

Không chỉ tại Việt Nam, bài toán chống đầu cơ nhà đất cũng đã là vấn đề đau đầu trên thế giới, và thuế được xem là công cụ hữu hiệu với nhiều nước nhằm kiểm soát tình trạng này.

Singapore là 1 trong những nước có chính sách thuế ngặt nghèo nhất với bất động sản trong khu vực Đông Nam Á. Kể từ năm 2018, công dân Singapore chỉ được miễn thuế với nhà ở đầu tiên mà họ sở hữu, còn nếu sở hữu từ 2 căn trở lên, họ phải chịu thuế bổ sung 12-15% giá trị mua nhà với mỗi căn nhà tiếp theo.

Còn tại Pháp, các thành phố lớn cũng áp thuế cao lên những người sở hữu nhiều hơn 1 căn nhà. Như thủ đô Paris hồi năm 2016 đã nâng thuế đánh lên nhà thứ 2 tới mức 60%. Việc này tạo ra nguồn thu cho các thành phố đông dân, đồng thời buộc giới chủ bất động sản phải tăng cường cho thuê, góp phần giảm thiếu hụt nhà ở.

Hàn Quốc cũng vừa cải tổ luật thuế bất động sản có hiệu lực kể từ tháng 6 tới. Cụ thể nước này sẽ đánh thuế đất tối đa 4% với các doanh nghiệp sở hữu từ 3 bất động sản trở lên, hoặc 2 bất động sản trở lên ở những khu vực được cảnh báo có tình trạng sốt đất. Chính phủ Hàn Quốc kì vọng đây sẽ là biện pháp giúp hạ nhiệt cơn sốt nhà đất đang đè nặng lên giới trẻ nước này những năm gần đây.