Đánh thuế bất động sản: Chặn được đầu cơ nhưng khó giảm giá nhà

Theo các chuyên gia, thu thuế bất động sản thứ 2 có thể giúp giảm đầu cơ nhưng để bình ổn giá nhà cần đồng thời thực hiện các biện pháp tăng nguồn cung.

Được - mất ra sao?

Đề xuất đánh thuế căn hộ thứ 2 trở đi đã được nghiên cứu từ cách đây hàng thập kỷ. Từ cuối năm 2009, Dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010.

Năm 2012, Nghị quyết 19-NQ/TW và năm 2022, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng đều xác định phải đổi mới sắc thuế về sử dụng đất và tài sản gắn liền theo hướng đánh thuế cao vào những trường hợp đầu cơ, tích trữ bất động sản, để hoang hóa, không đưa vào sử dụng.

Thế nhưng vì nhiều lý do khác nhau, sắc thuế này vẫn dừng lại ở đề xuất. Mới nhất, vào đầu năm 2024, tại Báo cáo giải trình, tiếp thu các ý kiến về dự án Luật Đất đai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc Hội Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất nhằm ngăn chặn đầu cơ, điều tiết chênh lệch địa tô.

Dù vẫn có không ít ý kiến băn khoăn trái chiều từ phía dư luận, nhưng quy định đánh thuế với nhà đất thứ hai trở lên nhận được sự đồng thuận cao của nhiều chuyên gia vì phù hợp với thông lệ quốc tế và đúng với diễn biến của thị trường.

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, thuế tài sản tại Việt Nam chỉ bằng khoảng 7% của nhóm các nước phát triển trung bình thuộc Hiệp hội ASEAN, chỉ bằng khoảng 1,6% mức trung bình của nhóm các nước OECD, và chỉ bằng khoảng 1% của các nước thuộc nhóm G7.

Theo ông Võ, một hệ thống thu trong đó có thuế tài sản thấp cho thấy có các hệ lụy xấu. Cụ thể, một là mọi người dân đều muốn trữ tiền tiết kiệm vào bất động sản, không động viên được tiền từ dân vào đầu tư sản xuất, kinh doanh khiến hiệu suất sử dụng đất rất thấp.

Tình trạng đầu cơ đất đai tăng lên làm giá cả bất động sản tăng cao, vừa làm nền kinh tế có năng lực cạnh tranh thấp, vừa gây khó khăn cho giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, việc cải cách thuế bất động sản là một việc ưu tiên cần làm kiên quyết nhằm tạo công bằng và bình đẳng trong phát triển kinh tế bất động sản. Có như vậy, chúng ta cũng mới có kinh phí để phát triển đô thị.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property cũng cho rằng thu thuế bất động sản thứ hai vừa là công cụ để tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, đại diện doanh nghiệp cho rằng giải pháp này cũng có thể là sẽ làm giảm thu ngân sách. Bởi việc chi phí để giữ bất động sản sẽ kéo theo việc nhà đầu tư cân nhắc hơn trong quyết định xuống tiền. Trong khi đó, hiện nay tại nhiều địa phương nguồn thu ngân sách từ đất đai đang là nguồn thu chính, chi phí cao sẽ dẫn đến giảm lượng đầu tư, giảm thu ngân sách.

Khó giảm được giá nhà

Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng loại hình thuế này không giúp kéo giảm giá nhà. Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA cho rằng giá bất động sản tăng là do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn còn rất lớn. Bên cạnh đó, các yếu tố đầu vào trong ngành này đều gia tăng.

Đặc biệt, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý một dự án ngày càng kéo dài lê thê khiến các chi phí đã tăng lại bị đội lên nhiều lần khiến giá bất động sản ngay cả trong giai đoạn thị trường gần như đóng băng vẫn nóng. Vì vậy, đánh thuế bất động sản thứ 2, 3 không giải quyết được bài toán giá nhà.

Đồng quan điểm, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân - Trần Minh cho rằng, nếu ra được quy định luật thuế cũng khó giảm giá đất. Chỉ có thể giảm được hiện tượng “lướt sóng”, giảm đầu cơ; còn với những nhà đầu tư với tầm nhìn dài hạn cũng gần như không ảnh hưởng.

Để bình ổn giá nhà, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cần có các biện pháp để rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, giảm dần "chi phí không tên", gỡ nút thắt pháp lý chính để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Đồng thời, cần đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong bảng giá đất. Làm được điều này góp phần quan trọng vào việc kéo giảm giá nhà ở thương mại.