Đánh giá tổng quan các cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp

Các cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp

VGC - Tổng Công ty Viglacera

➢ VGC là doanh nghiệp đa ngành hoạt động trong 2 lĩnh vực chính là Kinh doanh Khu công nghiệp và Vật liệu xây dựng (kính, gạch ốp lát, gạch ngói).

➢ Mảng BĐS KCN là một trong những động lực tăng trưởng chính: VGC đang mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực KCN với quỹ đất rộng lớn khu vực phía Bắc với tổng diện tích hơn 4.600ha, trong đó khoảng 771ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy các dự án mới ở miền Bắc còn thấp cho nên tiềm năng tăng trưởng 2-3 năm tới chủ yếu đến từ các dự án KCN Yên Phong IIC, KCN Thuận Thành. KQKD 6T/2022 tăng vượt kế hoạch đề ra khi LNST đạt 690 tỷ VND (tăng 97% yoy) cùng với doanh thu chưa thực hiện khoảng 2.800 tỷ đồng kỳ vọng sẽ thúc đẩy đà tăng trưởng trong các quý tới.

➢ Tiềm năng từ các dự án gối đầu: VGC đang triển khai xây dựng thêm hơn 10 KCN với tổng diện tích hơn 2.000ha. Dự kiến sẽ bổ sung cho quỹ đất trong dài hạn và đóng góp giúp KQKD tăng trưởng bền vững.

KBC - Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

➢ KBC sở hữu quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê hiện nay lớn khoảng hơn 1.300ha với các vị thế về địa lý, uy tín sẽ đảm bảo tăng trưởng trong dài hạn.

➢ Dự kiến nửa cuối năm năm 2022 KQKD sẽ khả quan hơn khi ghi nhận doanh thu từ dự án KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (80ha) và KĐT Phúc Ninh (khoảng 6ha). Kỳ vọng KĐT Tràng Cát sẽ là nguồn thu chính trong dài hạn khi KBC dự định sẽ chuyển nhượng khoảng 50ha bán đất Tràng Cát, thu về 10.000 – 20.000 tỷ đồng và một phần sẽ hợp tác đầu tư dự án khách sạn 5 sao với tổng vốn đầu tư dự kiến 5 tỷ USD trong tương lai. Mới đây, việc KBC tăng tỷ lệ sở hữu từ 19,5% lên 48% tại công ty CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng kỳ vọng sẽ đóng góp thêm vào lợi nhuận của KBC trong năm 2022 nhờ các dự án KCN Sài Gòn - Chân Mây, KCN Hòa Khánh mở rộng, KCN Liên Chiểu.

➢ KBC và công ty con mới đây ký các biên bản ghi nhớ MOU hơn 8 tỷ USD với các doanh nghiệp Hoa Kỳ: (1) Hợp tác với đối tác Hayward Quartz Technology phát triển dự án nhà máy công nghệ cao sản xuất chất bán dẫn 1,3 tỷ USD tại KCN Kim Thành, Hải Dương; (2) Ký kết với Hyatt Hotel Resort and Casino đầu tư dự án khách sạn 5 tỷ USD tại KĐT Tràng Cát; (3) Ký với ACI Capital và IDG Capital dự án Khu công nghệ cao quy mô 500ha chuyên về sản xuất linh kiện điện tử 2 tỷ USD.

➢ Nhiều dự án gối đầu tạo động lực tăng trưởng bền vững trong dài hạn: Các dự án mới được chấp thuận đầu tư ở Long An, Hải Dương, Hưng Yên với tổng diện tích 2.000ha sẽ nối tiếp quỹ đất hiện tại góp phần thúc đẩy tăng trưởng đà tăng của KBC trong dài hạn.

PHR - CTCP Cao su Phước Hòa

➢ Kỳ vọng tiền đền bù chuyển nhượng đất KCN VSIP 3 còn lại với khoảng 609 tỷ đồng (đã ghi nhận 289 tỷ đồng vào Quý I/2022) sẽ tiếp tục được ghi nhận vào lợi nhuận trong các quý tới của năm 2022 và cả năm 2023, giúp lợi nhuận sau thuế năm 2022 có thể tăng hơn 100% yoy. Bên cạnh đó, giá bồi thường khi thanh lý 594,53 ha cao su để bàn giao cho địa phương thu hồi đất thực hiện dự án KCN VSIP 3 đã tăng lên 2,5 tỷ/ha (trước đây khoảng 1,3 tỷ/ha) sẽ giúp gia tăng lợi nhuận của PHR trong năm 2022 và 2023.

➢ Triển vọng dài hạn từ các dự án KCN mới: PHR đang kinh doanh cho thuê KCN Tân Bình còn khoảng 34ha, tỷ lệ lấp đầy 86% và triển khai các dự án KCN mới như KCN Tân Lập 1 (200ha) và KCN Tân Bình mở rộng (1.000ha) dự kiến sẽ đi vào hoạt động từ năm 2023- 2024. PHR cũng đang thành lập mới 3 KCN: Hội Nghĩa 715ha, Bình Mỹ 1.000ha, Tân Thành 316ha. Các dự án KCN gối đầu kỳ vọng sẽ đóng góp tăng trưởng cho PHR trong trung và dài hạn nhờ giá thuê tiếp tục tăng và nhu cầu đầu tư lớn tại Bình Dương. Tỉnh Bình Dương có tiềm năng thu hút dòng vốn nước ngoài đầu tư vào các KCN nhờ vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng cải thiện và chính sách ưu đãi của chính quyền địa phương. Nửa đầu năm, Bình Dương tiếp tục giữ vị trí đứng đầu trong việc thu hút FDI với các dự án đầu tư nổi bật của Tập đoàn Lego và Pandora (Đan Mạch).

DPR - CTCP Cao su Đồng Phú

➢ Cuối năm 2021, Doanh thu chưa thực hiện đạt hơn 800 tỷ đồng sẽ thúc đẩy tăng trưởng của DPR trong các năm tới. Bên cạnh đó, lượng tiền mặt dồi dào cũng sẽ giúp DN triển khai các dự án trong tương lai.

➢ Thu nhập đền bù đất kỳ vọng giúp lợi nhuận 2022 tăng: DPR có kế hoạch đền bù đất với giá trị 1 tỷ/ha. Năm 2021, DPR đã thu từ tiền đền bù chuyển đổi đất hơn 200 tỷ đồng đóng góp làm tăng lợi nhuận của công ty tăng hơn 130% yoy. Kỳ vọng nửa cuối năm 2022, khoản tiền đền bù đất (khoảng 120ha) sẽ tiếp tục đóng góp vào lợi nhuận của DPR.

➢ Kỳ vọng các dự án KCN mở rộng đóng góp lợi nhuận trong dài hạn: KCN Bắc Đồng Phú và KCN Nam Đồng Phú mở rộng đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt quy hoạch và đang trình lên Thủ tướng phê duyệt, dự kiến sẽ có thể cho thuê trong 3 – 4 năm tới. 2 dự án này dự kiến khi đi vào cho thuê sẽ có giá cho thuê khoảng 65 – 75 USD tăng 15% so với giá thuê các KCN hiện tại nhờ hưởng lợi từ triển khai xây dựng dự án đường DT741 đi qua KCN.

IDC - Tổng Công ty IDICO

➢ IDC là nhà phát triển KCN với quỹ đất lớn khoảng 3.200ha, hơn 700ha diện tích đất thương phẩm, tập trung ở các tỉnh thu hút vốn FDI như Long An, Vũng Tàu, Bắc Ninh với tỷ lệ lấp đầy còn thấp như KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng, KCN Hựu Thạnh, Cầu Nghìn.

➢ Kỳ vọng KQKD nửa cuối năm tăng trưởng từ tiến độ bán hàng và việc thay đổi ghi nhận doanh thu KCN: KQKD Q2 và 6T đầu năm tích cực nhờ tiến độ cho thuê 3 KCN (Hựu Thạnh, Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng). Công ty cũng đã ghi nhận toàn bộ doanh thu 1 lần từ KCN Nhơn Trạch V trong Q2/2022 giúp KQKD tăng mạnh. Với tiềm năng từ vị trí thuận lợi, giá thuê tăng 10 – 15%/năm, tiến độ bán hàng tốt khi cho thuê được 90/160ha (theo kế hoạch chưa ghi nhận doanh thu 2.900 tỷ VND) cùng khoản doanh thu chưa thực hiện đạt hơn 6.000 tỷ đồng sẽ đảm bảo nguồn thu trong 3 – 5 năm tới. Việc chuyển sang hạch toán doanh thu một lần sẽ giúp IDC ghi nhận KQKD tăng đột biến trong tương lai.

➢ Tiềm năng dài hạn từ các dự án gối đầu: IDC có kế hoạch phát triển thêm quỹ đất hơn khoảng 2.000 - 3.000ha ở các tỉnh Bắc Ninh, BR-VT, Tiền Giang kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng của IDC trong dài hạn.