Đánh giá tình trạng doanh nghiệp bất động sản thông qua lượng hàng tồn kho

Hàng tồn kho của Bất động sản là gì?

- Tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm.

- Tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp.

- Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Lý thuyết là vậy song trên thực tế rất nhiều dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn.. nên cứ nằm trong mục bất động sản dở dang.

Số liệu thống kê

- Thống kê 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết có lượng tồn kho hơn 276.000 tỷ đồng (khoảng 11 tỷ USD), tăng hơn 3% so với đầu năm. Trong đó Novaland chiếm một nửa với gần 139.000 tỷ đồng.

- Tồn kho trong cơ cấu tài sản:

+ NVL: Chiếm 57% tổng tài sản tương đương gần 139 nghìn tỷ.

+ VHM: Chiếm hơn 11% tổng tài sản, tương đương hơn 52 nghìn tỷ đồng.

+ NLG: Hơn 60% tổng tài sản tương đương gần 17.4 nghìn tỷ.

+ PDR: Chiếm hơn 58% tổng tài sản, tương đương gần 12.2 nghìn tỷ đồng.

+ DXG: Hơn 47% tổng tài sản, tương đương hơn 14.1 nghìn tỷ đồng.

+ KDH: Chiếm 71% tổng tài sản tương đương gần 18.8 nghìn tỷ.

+ AGG: Chiếm hơn 21% tổng tài sản tương đương hơn 2 nghìn tỷ đồng.

+ DIG: Chiếm 30% trong tổng tài sản, tương đương hơn 6.55 nghìn tỷ.

+ VPI: Hơn 34% trong tổng tài sản, tương đương hơn 3.7 nghìn tỷ.

+ TCH: Chiếm 61% trong tổng tài sản tương đương hơn 10.2 nghìn tỷ.

Tác động

- Từ định nghĩa và số liệu trên có thể thấy Hàng tồn kho là yếu tố quyết định sự phát triển của một doanh nghiệp Bất động sản.

- Ở góc nhìn tiêu cực thì việc Hàng tồn kho duy trì tỷ trọng lớn đang phản ánh đúng thực trạng của ngành Bất động sản tại thời điểm này. Khi mà các doanh nghiệp có lượng Hàng tồn kho lớn đều đến từ các Sản phẩm Cao cấp, Khó tiêu thụ, Thiếu pháp lý, Nhu cầu gần như bằng 0. Từ đó tạo áp lực về mặt thanh khoản cũng như nguồn thu cho doanh nghiệp

- Ở góc nhìn tích cực, Chính phủ cũng đang tăng cường biện pháp Hỗ trợ, Gỡ khó về Pháp lý cho các dự án trong tương lai giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực về thanh khoản, cải thiện nguồn thu và tiếp tục xoay vòng vốn cho những dự án tiếp theo.

- Tuy nhiên, thời gian để Chính sách thẩm thấu vào nền kinh tế trung bình khoảng 6 tháng, kéo dài có thể lên đến 1 năm 2 năm nên để các doanh nghiệp Bất động sản sẽ có để hồi phục trong ngắn hạn trừ khi doanh nghiệp được hỗ trợ vốn và chuyển đổi sang phát triển các Dự án Bình dân (như nhà ở xã hội) để "xoay vòng" dòng tiền.