[Đánh giá nhóm BĐS KCN] Kỳ 2: Đánh giá tiềm năng doanh nghiệp BĐS KCN thông qua NTC

NTC nổi bật lên giữa các doanh nghiệp BĐS KCN với những lợi thế cạnh tranh vượt trội đến từ nguồn cung đất cao su giá rẻ

Bình dương là một trung tâm kinh tế trọng điểm ở miền Nam, nằm tiếp giáp với TP. HCM và kết nối nhiều vùng kinh tế xung quanh. Tỉnh Bình Dương định hướng sẽ phát triển thành trung tâm công nghiệp phụ trợ cho các ngành sản xuất. Do đó, thành phố được quy hoạch rất bài bản ngay từ đầu về giao thông đường bộ, hệ thống cấp điệp nước và xử lí rác thải, nhằm thu hút dòng vốn FDI. Hiện tại Bình Dương đang đứng thứ 3 cả nước khi thu hút được hơn 33 tỉ USD và có tổng cộng 3,689 dự án.

NTC là khu công nghiệp lớn của tỉnh Bình Dương. Hưởng lợi từ việc mua đất rừng cao su của PHR với diện tích mẫu đất lớn, chi phí mua đất rẻ, NTC cũng không mất nhiều tiền cho chi phí đền bù và giải tỏa như nhiều khu công nghiệp khác, nên giá cho thuê không quá cao. Tuy nhiên chính nhờ nguồn đất giá rẻ, nên biên lợi nhuận gộp của NTC những năm nay bỏ xa các đối thủ khác.

Nhờ giá cho thuê thấp và thời gian thực hiện giải tỏa đất khá nhanh, nên NTC nhanh chóng lấp đầy diện tích cho thuê đất của mình. Tuy nhiên dạo gần đây PHR đã tăng giá đền bù đất lên khá nhiều, khiến cho biên lợi nhuận gộp của NTC bị suy giảm đáng kể

TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG LỚN TỪ NTU3

Hiện nay NTC đang sở hữu 621 ha đất cho thuê trong đó đất thương phẩm đạt 442 ha chiếm tỉ lệ 71% tính cho 2 KCN NTU1 và NTU 2, tỉ lệ lấp đầy KCN lên đến 99%. Diện tích KCN NTU mở rộng (NTU3) là 346 ha trong đó diện tích đất thương phẩm đạt 256 ha.

Giá cho thuê đất bình quân trên một mét vuông đất cho mỗi chu kỳ thuê ở KCN NTU1 là 43.5 (USD), NTU2 là 57.5 (USD) và giá dự kiến cho NTU3 sau khi đi vào vận hành là 70 (USD). Với chi phí phải trả cho PHR ước tính tầm 2.5 tỷ đồng trên 1 ha đất, NTU3 sẽ có giá thuê ước tính tầm hơn 16.1 tỷ đồng. Như vậy, sau khi NTU3 đi vào cho thuê trong năm nay, kỳ vọng, NTC tiếp tục giữ mức biên lợi nhuận gộp cao vượt trội so với các doanh nghiệp trong ngành.

Với tổng diện tích thương phẩm tầm 256 ha, diện tích thuê mới bình quân mỗi năm ước tính tầm 44.5 ha, dự kiến tới 2025 tỉ lệ lấp đầy sẽ đạt 100%. Với mức giá thuê trung bình cho 1 chu kỳ thuê trên một m2 là 70 USD. Ước tính NTU3 sẽ đem về dòng tiền tầm 4,173 tỷ đồng cho NTC trong giai đoạn 2019 – 2025.

DÒNG THU NHẬP TRONG TƯƠNG LAI ĐƯỢC ĐẢM BẢO NHỜ KHOẢN TIỀN ỨNG TRƯỚC CHO HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT DÀI HẠN

Theo báo cáo tài chính kiểm toán 2018, doanh thu chưa thực hiện của NTC đạt 2,529 tỷ đồng. Doanh thu từ hoạt động cho thuê đất KCN sau khi loại trừ khoản doanh thu đột biến từ việc chuyển nhượng khu dân cư Nam Tân Uyên là tầm 167.7 tỷ đồng. Như vậy với khoản doanh thu chưa thực hiện này, dòng thu nhập của NTC sẽ được đảm bảo ổn định trong 15 năm tiếp theo.

DÒNG THU NHẬP THỤ ĐỘNG LỚN GIÚP NTC TRÁNH ĐƯỢC SỰ PHỤ THUỘC VÀO CHU KỲ NGÀNH BĐS KCN

NTC sở hữu một lượng tiền lớn chiếm hơn 40% tổng tài sản của doanh nghiệp phần lớn nhờ vào khoản tiền mặt lớn ứng trước từ khoản tiền thanh toán trước hợp đồng thuê dài hạn của khách hàng. Dòng thu nhập lãi phát sinh từ lượng tiền này là rất ổn định và được đảm bảo. Những năm trở lại đây tăng trưởng thu nhập từ tài chính của NTC đã tăng trưởng rất mạnh mẽ đặc biệt là thu nhập từ tiền gửi và đạt tương đương hơn 50% tiền thu từ cho thuê đất vào 2018.

Với sự đa dạng dòng thu nhập như vậy, NTC sẽ phần nào giảm thiểu được áp lực đến từ chu kỳ ngành cho hơn 10 năm tới.

MỨC CHI TRẢ CỔ TỨC HẤP DẪN VÀ ỔN ĐỊNH NHIỀU NĂM ĐẾN TỪ LƯỢNG TIỀN MẶT LỚN.

Tỉ lệ trả cổ tức trên vốn thực góp của NTC đã tăng gấp đôi từ 30% năm 2017 lên 60% năm 2018. Điều này đạt được là nhờ dòng thu nhập lớn và ổn định từ tiền gửi ngân hàng, tiền nhận cổ tức và khoản thu nhập đột biến năm 2018 từ việc chuyển giao khu dân cư Nam Tân Uyên. Với mô hình hoạt động ổn định, dòng thu nhập từ NTU1&2 đảm bảo cho 15 năm hoạt động tiếp theo, NTU3 kỳ vọng đem về dòng tiền hơn 4 ngàn tỷ cho doanh nghiệp trong 6 năm tiếp theo kèm theo dòng tiền ổn định từ khoản tiền gửi ngân hàng lớn, tỉ lệ trả cổ tức của doanh nghiệp kỳ vọng tiếp tục giữ tỉ lệ trên 30% vốn thực góp của doanh nghiệp trong những năm tiếp theo.

Đón đọc kỳ 3: Kỹ thuật điều chỉnh bookvalue cho cổ phiếu BĐS KCN