Đánh giá lại khoản đầu tư, Nam Long báo lãi đậm

Khó khăn chung của thị trường bất động sản (BĐS) khiến doanh thu năm 2019 của Công ty CP Đầu tư Nam Long (Đầu tư Nam Long) sụt giảm đến 27% so với năm trước. Mặc dù vậy, Công ty vẫn có kết quả lợi nhuận tăng trưởng gần hai con số nhờ ghi nhận lợi nhuận đột biến từ đánh giá lại khoản đầu tư vào Dự án Paragon Đại Phước.

Theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2019, Đầu tư Nam Long ghi nhận doanh thu trong kỳ đạt hơn 1.221 tỷ đồng, tăng 50% so với quý IV/2018. Trong đó, phần lớn doanh thu đến từ mở bán lô thứ hai của giai đoạn 1 Dự án Akari City (mở bán 700 căn hộ, đã bán được 90%) và giai đoạn 1 Dự án Waterpoint (mở bán 700 sản phẩm, đã bán được 100%).

Lũy kế cả năm 2019, Công ty ghi nhận doanh thu sụt giảm 27% so với năm 2018, đạt 2.546 tỷ đồng. Tương ứng, lợi nhuận gộp của Công ty sụt giảm 29%, đạt 1.066 tỷ đồng. Đáng chú ý, dù doanh thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh, Công ty vẫn báo lãi trước thuế khoảng 1.225 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm 2018.

Theo Báo cáo, tăng trưởng lợi nhuận của Đầu tư Nam Long đến từ phần lãi trong công ty liên doanh và liên kết, cùng khoản lợi nhuận khác tăng vọt so với năm trước. Trong năm 2019, Công ty ghi nhận khoản doanh thu từ đánh giá lại tài sản công ty con lên đến 407,66 tỷ đồng, cao gấp 21,6 lần so với năm 2018.

Cụ thể, cuối tháng 3/2019, Đầu tư Nam Long thông qua 2 công ty con là Công ty TNHH MTV Paragon Đại Phước và Công ty CP Đầu tư Nam Phan đã mua lại toàn bộ cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Việt Thiên Lâm (Việt Thiên Lâm) - chủ sở hữu Dự án Khu biệt thự Đại Phước Paragon với quy mô 454.757 m2 tại tỉnh Đồng Nai. Giá trị chuyển nhượng của thương vụ là 1.149 tỷ đồng. Tới cuối năm 2019, Đầu tư Nam Long hoàn tất việc đánh giá lại giá trị tài sản hợp lý của Việt Thiên Lâm là 1.531 tỷ đồng, qua đó ghi nhận 381,3 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua giá rẻ. Một phần khoản lợi nhuận này đã được Công ty hạch toán từ quý I/2019.

Dù vậy, theo báo cáo gần đây của Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (VCBS), Đầu tư Nam Long dự kiến chuyển nhượng Dự án Đại Phước Paragon trong năm 2020 và có thể "hiện thực hóa" thành 380 tỷ đồng lãi trước thuế. Báo cáo của VCBS cũng cho biết, nếu loại trừ lợi nhuận đột biến từ việc đánh giá lại Dự án Paragon Đại Phước, lợi nhuận sau thuế từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của Đầu tư Nam Long trong năm 2019 chỉ đạt khoảng 800 tỷ đồng, giảm 10% so với năm 2018.

Ngoài ra, Đầu tư Nam Long cũng ghi nhận lãi 125,8 tỷ đồng từ công ty liên doanh, liên kết. Khoản lãi này đến chủ yếu từ việc bàn giao gần 1.200 căn hộ tại Dự án Mizuki Park (diện tích 26 ha, tọa lạc tại Khu đô thị Nam Sài Gòn, phường Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP.HCM) do Công ty CP NNH Mizuki (Đầu tư Nam Long sở hữu 50% vốn, tương đương 750 tỷ đồng) phát triển.

Tại thời điểm cuối năm 2019, tổng tài sản của Đầu tư Nam Long đạt 10.787 tỷ đồng, tăng 13% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, khoản mục hàng tồn kho tăng đột biến 29%, từ 3.261 tỷ đồng lên 4.204 tỷ đồng. Tồn kho tăng cao trong bối cảnh tín dụng cho vay BĐS bị siết chặt sẽ khiến Công ty phải đối diện với áp lực chi phí tài chính lớn nếu không sớm “giải phóng” lượng hàng tồn kho này.

Theo VCBS, thủ tục pháp lý chậm hơn dự kiến ở các dự án mở bán mới có thể ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng doanh thu giai đoạn 2020 - 2021 của Đầu tư Nam Long. Cụ thể, quy trình phê duyệt chậm khiến Công ty trì hoãn kế hoạch triển khai Dự án Waterpoint từ giữa tháng 9/2019 sang cuối tháng 10/2019, và giai đoạn 2 của Dự án Mizuki Park sang 2020 do cần thêm giấy tờ pháp lý.