Đánh giá các cổ phiếu BĐS KCN

BĐS Khu công nghiệp tại Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 10.20, Việt Nam có tổng 369 KCN được thành lập, trong đó có 280 khu công nghiệp hoạt động với tổng diện tích 113.3 nghìn ha, trong đó có thể cho thuê là 73,6 nghìn ha. Sự phát triển mạnh mẽ của BĐS KCN nhờ:

⦁ Vốn FDI đầu tư vào Việt Nam tăng cao. Khoảng 70% nhu cầu thuê BĐS KCN thuộc về nhóm doanh nghiệp FDI. Tổng vốn FDI vào Việt Nam tăng mạnh từ năm 2017 và duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2018 – 2019 khi chiến tranh thương mại Mỹ Trung bùng nổ đã thúc đẩy mạnh mẽ đối với nhu cầu BĐS KCN tại Việt Nam

⦁ Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện là một trong những yếu tố góp phần làm tăng sức hấp dẫn của thị trường BĐS KCN. Giai đoạn 2013 – 2019, CAGR của vốn đầu tư công chỉ đạt 8,8%/năm, tuy nhiên trong 10T.20, tổng vốn đầu tư công tăng mạnh 34,4%YoY nhờ việc Chính Phủ đẩy mạnh giải ngân để hỗ trợ nền kinh tế hồi phục sau Covid-19. Các dự án giao thông được chuyển sang hình thức đầu tư công sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ xây dụng. Đồng thời việc cải thiện cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, cao tốc Dầu Dây Phan Thiết, cao tốc Bắc Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn cho các KCN. BĐS KCN tại Việt Nam theo đó được dự báo sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn nhà đầu tư nước ngoài so với các nước trong khu vực

⦁ Làn sóng dịch chuyển khỏi Trung Quốc xuất hiện khi chiến tranh thương mại Mỹ Trung xảy ra từ năm 2018. Mặc dù căng thẳng giữa 2 nước đã có dấu hiệu hạ nhiệt trong giai đoạn cuối năm 2019 khiến dòng vốn FDI vào Việt Nam có dấu hiệu chậm lại. Tuy nhiên các doanh nghiệp lớn trên thế giới đã nhận thấy những rủi ro khi chỉ tập trung sản xuất tại thị trường Trung Quốc. Vì vậy dịch chuyển đầu tư khỏi quốc gia này là xu hướng không thể tránh khỏi trong tương lai. Việt Nam là một trong những điểm đến hấp dẫn nhờ (1) chi phí hoạt động thấp và (2) Nhiều ưu đãi về thuế. Bên cạnh đó, khi dịch Covid-19 xuất hiện khiến hoạt động sản xuất tại Trung Quốc bị ngưng trệ trong khi các nhà máy đặt ngoài quốc gia này, tiêu biểu có Việt Nam vẫn duy trì hoạt động với công suất cao. Điều này sẽ góp phần làm tăng sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các doanh nghiệp muốn dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc.

Hoạt động cho thuê KCN bị gián đoạn bởi Covid-19. Sau thời gian chịu ảnh hưởng bởi Covid-19, nguồn cung BĐS khu công nghiệp bắt đầu tăng trở lại từ Q3.20. Tuy nhiên việc hạn chế nhập cảnh đối với khách quốc tế vẫn được duy trì đã gây khó khăn cho việc thực địa dự án trực tiếp và gặp gỡ với các chủ đầu tư KCN như trước kia. Điều này đã làm giảm đáng kể tiến độ xúc tiền đầu tư và ký kết hợp động đối với việc thuê các BĐS KCN của khối FDI. Hầu hết các giao dịch thành công đều đến từ các hợp đồng đã hoàn tất trước đó. Vì vậy tỷ lệ lấp đầy tại BĐS KCN tháng 10 đã giảm xuống 70,3% so với 74,3% cuối năm 2019.

Mặc dù vậy, nhu cầu đối với BĐS KCN vẫn lớn giúp cho giá đất khu công nghiệp Q3 tiếp tục tăng Với tiềm năng của Việt Nam sẽ trở thành một trong những trung tâm sản xuất bền vững, hầu hết các chủ đầu tư ở các thị trường phía Bắc đều duy trì lợi thế thương lượng lớn bất chấp khủng hoảng từ đại dịch. Điều này đã nâng giá đất đạt đỉnh mới là 102 USD/m2/chu kỳ thuê trong Q3.20, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ, dao động từ 4,1-5,2 USD/m2/tháng trong Q3.20, tăng 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá đất cho thuê KCN tại Việt Nam vẫn đang thấp hơn khoảng 30 – 40% so với các nước khu vực sẽ giúp tăng sức hấp dẫn đối với dòng vốn FDI cũng như giúp các DN kinh doanh KCN có thể tăng giá cho thuê trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang ở mức khá cao.

EVFTA thúc đẩy nhu cầu BĐS khu công nghiệp. Tháng 8.20, hiệp định EVFTA và EVIPA chính thức có hiệu lực giúp thúc đẩy thương mại và đầu tư song phương giữa hai khu vực, mở đường cho Việt Nam có thể thâm nhập sâu hơn vào chuỗi giá trì toàn cầu. Với lợi thế về thuế quan, sức hấp dẫn của hoạt động sản xuất tại việt Nam đối với các doanh nghiệp FDI sẽ ngày càng cao hơn, qua đó đẩy mạnh nhu cầu đối với thị trường BĐS khu công nghiệp trong tương lai

KQKD 9T.2020 phân hóa trước ảnh hưởng của Covid-19. LNST của khối doanh nghiệp KCN đạt 5.647 tỷ, giảm 9%YoY, trong đó 18/19 DN hoạt động có lãi và 8/19 DN tăng trưởng so với cùng kỳ.