Dân mua nhà đất trong 2 dự án 12.000 tỉ của Vũ 'nhôm': Xử lý sao?

Không 'sổ đỏ', không hộ khẩu... Nhiều người dân mua đất, nhà ở trong một số dự án liên quan đến Vũ 'nhôm' hiện rất lo lắng vì đã lỡ bỏ một số tiền lớn mua nhà tại đây. Các trường hợp này sẽ được giải quyết ra sao trong phiên tòa đang diễn ra?

Ngày 2-1, TAND Hà Nội xét xử sơ thẩm các bị cáo là cựu quan chức Đà Nẵng giao nhà, đất công sản và bất động sản trái phép gây thiệt hại 22.000 tỉ đồng. Vậy quyền lợi của người dân đã mua nhà, đất trong một số dự án liên quan đến Vũ "nhôm" sẽ được TAND Hà Nội giải quyết ra sao?

Tại hai dự án liên quan đến Vũ "nhôm" là khu đô thị mới quốc tế Đa Phước và khu nhà ở Phú Gia Compound (Đà Nẵng), người dân mua nhà đã vào ở.

Tuy nhiên, theo cáo trạng phiên tòa, hai dự án này đã bị chuyển dịch trái pháp luật với tổng giá trị được định giá 12.000 tỉ đồng cần phải thu hồi để bảo vệ tài sản của Nhà nước.

Người dân lo lắng

Theo kết luận điều tra, 29ha đất thuộc dự án khu đô thị mới quốc tế Đa Phước do Công ty TNHH MTV phát triển nhà Đa Phước làm chủ đầu tư, triển khai xây dựng khu nhà liền kề thương mại và chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ.

Tại đây đã chuyển nhượng 189 lô đất biệt thự cho 189 khách hàng với tổng giá trị giao dịch khoảng 1.280 tỉ đồng.

Còn tại dự án khu nhà ở Phú Gia Compound, tài liệu điều tra xác định ngày 10-1-2018, Công ty TNHH Phú Gia Compound và Công ty TNHH đầu tư Hùng Vạn Phúc ký hợp đồng hợp tác đầu tư dự án.

Theo đó, Công ty Hùng Vạn Phúc huy động 200 tỉ đồng để Công ty Phú Gia sử dụng vào việc hoàn thiện dự án, chi trả công nợ và thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước liên quan đến dự án.

Công ty Phú Gia ủy quyền và cho phép Công ty Hùng Vạn Phúc sử dụng quyền sử dụng đất, giá trị xây dựng dở dang và quyền sở hữu nhà thuộc dự án để làm căn cứ mời hợp tác đầu tư dưới hình thức huy động vốn từ bên thứ 3.

Ngày 5-3-2018, Công ty Hùng Vạn Phúc và Công ty Phú Gia ký hợp đồng về việc bao tiêu sản phẩm tại dự án Phú Gia Compound. Căn cứ hợp đồng trên, ngày 15-5-2019, Công ty Hùng Vạn Phúc đã ký hợp đồng huy động góp vốn với 115 cá nhân tham gia góp vốn vào 123 căn nhà phố với tổng số tiền hơn 861 tỉ đồng, trong đó số tiền khách hàng đã thực góp là hơn 489 tỉ đồng.

Một người dân mua nhà ở dự án khu đô thị mới quốc tế Đa Phước nói hiện họ rất lo lắng vì đã lỡ bỏ một số tiền lớn mua nhà tại đây. Dù đã vào ở cách đây hai năm nhưng hiện vẫn chưa được cấp "sổ đỏ", không được cấp sổ hộ khẩu. Còn nếu bây giờ Nhà nước xử lý thu hồi dự án thì người dân sẽ gánh chịu thiệt hại ghê gớm.

Mua bán theo hình thức góp vốn

Theo quan sát của Tuổi Trẻ, hiện khu đô thị quốc tế Đa Phước có 7 dãy nhà liền kề đã có người dân tới sinh sống với hơn 100 hộ. Ngoài ra còn có một số nhà đã hoàn thiện có người lui tới thường xuyên, chủ yếu là các dãy nhà 3 và 4 tầng.

Còn tại dự án khu đô thị cao cấp Phú Gia Compound được thiết kế dạng nhà phố thương mại và nhà phố vườn khép kín, gồm 3 block với 137 căn nhà. Trong đó có 10 căn nhà phố thương mại mặt tiền đường Ông Ích Khiêm và 127 căn nhà phố vườn.

Đến đầu năm 2017, chủ đầu tư đã tiến hành xây 137 căn nhà trên khu đất. Ngay lúc đó nhiều gia đình đã bỏ ra khoảng 10 tỉ đồng để được sở hữu một căn nhà theo hình thức góp vốn.

Một lãnh đạo Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết giao dịch giữa người dân và chủ đầu tư dự án Phú Gia Compound là giao dịch "mua bán" nhà theo hình thức hợp đồng góp vốn để lách luật.

Thực tế dự án này chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở (hình thành trong tương lai) theo quy định. Khi phát hiện có tình trạng giao dịch "mua bán" nhà theo hình thức hợp đồng góp vốn, sở đã có văn bản gởi các cơ quan chức năng và Bộ Xây dựng để xin ý kiến xử lý.

Tuy nhiên, thời điểm đó các cơ quan chức năng nói rằng đó là giao dịch dân sự của hai bên và hiện chưa có chế tài để xử lý đối với hành vi nói trên.

Chia sẻ về những trường hợp mà người dân có thể đối mặt khi mua nhà, đất tại hai dự án trên, luật sư Trần Hậu cho rằng liên quan đến vụ án đang được xét xử đối với ông Phan Văn Anh Vũ, trong trường hợp có các yêu cầu về việc thu hồi quyền sử dụng đất thuộc các dự án đã huy động vốn của người dân mà được tòa án tuyên tiến hành thu hồi thì người dân dễ rơi vào tình trạng mất mát nặng nề về tài sản.

Bởi theo luật sư Hậu, về nguyên tắc, trường hợp các dự án này bị kết luận là việc giao đất để thực hiện dự án trái pháp luật thì đất sẽ được thu hồi theo quy định tại điều 64 Luật đất đai 2013 trong trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Lúc này, người dân muốn bảo vệ quyền lợi của mình chỉ có thể yêu cầu doanh nghiệp trả lại tiền hoặc yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của họ.

Thu hồi giá trị tài sản với đối tượng gây ra thiệt hại

Theo cáo trạng, phải thu hồi hai dự án trên để bảo vệ tài sản nhà nước là cần thiết. Tuy nhiên kết quả xử lý thế nào còn phụ thuộc vào quá trình xét xử của tòa án.

Cần lưu ý là giá trị 12.000 tỉ đồng này là tổng giá trị của 2 dự án. Còn thiệt hại cho tài sản nhà nước là bao nhiêu trong số đó hay toàn bộ đó là thiệt hại. Và nguyên tắc xử lý trách nhiệm hình sự thì phải tương ứng với phần lỗi của từng cá nhân có liên quan dẫn đến thiệt hại đó.

Tòa phải xác định lỗi của cá nhân nào dẫn đến thiệt hại tài sản để tính việc thu hồi giá trị thiệt hại. Ví dụ: Vũ "nhôm" bắt tay với quan chức để chuyển dịch trái pháp luật gây thiệt hại thì hai đối tượng này phải chịu trách nhiệm thu hồi, khắc phục thiệt hại cho Nhà nước.

Riêng với chủ đầu tư mới, nếu có bắt tay để mua rẻ tài sản, chủ đầu tư dự án cũng phải chịu trách nhiệm. Nhưng nếu chủ đầu tư mới là bên mua ngay tình, mua đúng, mua đủ giá trị, được cơ quan chức năng cấp phép đầu tư, thực hiện dự án thì không thu hồi dự án của họ được.

Ngoài ra, các hộ dân đã mua lại căn hộ từ các chủ đầu tư mới cũng là đối tượng mua ngay tình, Nhà nước cần bảo vệ quyền lợi chứ không thể để họ mất nhà đã mua được.

Như vậy, việc thu hồi tài sản nhà nước từ 2 dự án này có thể là thu hồi giá trị tài sản chứ không phải thu hồi dự án. Việc này, tòa án sẽ xem xét.

Có thể khởi kiện chủ đầu tư mới

Nếu bản án tòa tuyên (đã có hiệu lực pháp luật) rằng phải thu hồi dự án, chính quyền phải chấp hành. Trong tình huống đó chủ đầu tư mới (ngay tình) chỉ còn cách khởi kiện công ty Vũ "nhôm" để đòi lại tiền mua dự án. Đồng thời chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm hoàn trả tiền đã nhận bán nhà dự án cho hàng trăm hộ dân.

Người dân có thể khởi kiện chủ đầu tư mới và đề nghị phong tỏa tài sản của chủ đầu tư để thi hành án. Với tình huống này, nhìn chung người dân đang gặp phải bất lợi, rủi ro rất lớn. Tuy nhiên xử lý theo hướng này là hoàn toàn không dễ dàng.

Khả năng thứ hai là tòa sẽ tuyên yêu cầu chính quyền địa phương thu hồi giá trị tài sản của Nhà nước, còn thu hồi ra sao để chính quyền tự quyết và chịu trách nhiệm.