Đại gia tháo chạy: nghìn tỷ mắc kẹt trong biệt thự sang, căn hộ dát vàng

Cận Tết, làn sóng phát mãi được thúc đẩy mạnh. Đáng lưu ý, nhiều ngân hàng đại hạ giá nhà siêu sang, căn hộ dát vàng để xử lý nợ nhưng vẫn ế ẩm.

Ngân hàng đại hạ giá nhà siêu sang, căn hộ dát vàng

VietinBank Nam Thăng Long vừa thông báo bán đấu giá quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa Công ty CP Tư vấn đầu tư và Đầu tư Việt Nam với Công ty TNHH Trường Minh.

Tài sản là căn hộ chung cư thông tầng M3-SK04 Vinhomes Metropolis, thuộc tầng 44 và tầng 45 của tòa nhà M3 Vinhomes Metropolis, tại 29 Liễu Giai, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, TP. Hà Nội. Đây là 1 trong 16 căn hộ penthouse & sky villa thuộc dự án Vinhomes Metropolis.

Diện tích sử dụng căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ là 456,7m2. Căn hộ thông tầng tại chung cư cao cấp này được ví như “biệt thự trên không”. Ban công sở hữu tầm nhìn panorama view toàn thành phố, view hồ Tây. Căn hộ Sky City được bố trí thông tầng, bao gồm 5 phòng ngủ, 4 phòng WC; có bể bơi riêng; tường ốp đá, nền lát đá granit, cầu thang tay vịn gỗ, lan can thang dát vàng.

Giá khởi điểm cho tài sản này là hơn 54 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế VAT (nếu có) và các khoản thuế, phí, lệ phí trước bạ để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng, sở hữu tài sản. Trong thông báo bán đấu giá lần đầu vào tháng 2/2023, VietinBank Nam Thăng Long ấn định giá khởi điểm cho tài sản này là 59,353 tỷ đồng.

Như vậy, giá khởi điểm đã giảm 5,22 tỷ đồng sau gần một năm kể từ lần rao bán đầu tiên.

Không chỉ VietinBank mà nhiều nhà băng khác cũng đang tích cực rao bán nhà siêu sang, căn hộ dát vàng để xử lý nợ xấu.

Ngày 24/11/2023, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) tổ chức đấu giá căn nhà hơn 100m2 ở số 110 Hàng Buồm (quận Hoàn Kiếm) với giá khởi điểm 30,6 tỷ đồng.

Căn nhà phố cổ này từng được Agribank đấu giá lần đầu vào tháng 8/2023 với giá 60,5 tỷ đồng. Sau 7 lần đấu giá bất thành, ngân hàng này phải giảm 50% giá ban đầu.

Cuối tháng 9/2023, Agribank cũng chào đấu giá một căn nhà khác ở số 19 Hàng Chiếu, quận Hoàn Kiếm, diện tích 160 m2. Tài sản này có giá khởi điểm là 64,3 tỷ đồng, giảm gần 43 tỷ đồng so với lần đầu được chào đấu giá vào tháng 8/2022.

Hay khoản nợ tại Công ty CP Khách sạn Bến du thuyền (Marina Hotel) cũng được Agribank đấu giá 4 lần. Tài sản bảo đảm là dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) - Khu B, tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, TP.Nha Trang.

Dự án bao gồm 690 căn hộ và sân vườn Penthouse tầng 36; tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại. Tất cả đều là những tài sản hình thành trong tương lai. Hợp đồng thế chấp được Agribank Chi nhánh Đống Đa và khách hàng ký ngày 16/10/2018. Agribank đưa ra mức giá khởi điểm cho khoản nợ này là 948 tỷ đồng, giảm đáng kể so mức 1.145 tỷ đồng hồi tháng 9/2023, tức hạ gần 200 tỷ đồng.

“Biệt thự trên không" có cầu thang tay vịn gỗ, lan can thang dát vàng

Cuối năm 2023, Sacombank thông báo bán dự án căn hộ Xi Grand Court ở quận 10 (Tp.HCM) và tại dự án Khu công nghiệp Phong Phú (Bình Chánh, TPHCM). Đây là lần thứ 5 Sacombank đấu giá khoản nợ này. Giá khởi điểm ngân hàng đưa ra là 7.934 tỷ đồng, giảm hơn 1.700 tỷ đồng (tương đương giảm 18%) so với thông báo đấu giá hồi tháng 8/2022. So với dư nợ gốc, lãi, mức giá khởi điểm này chỉ bằng một nửa.

Vì sao bất động sản phát mại hạ giá vẫn khó bán?

Theo giới chuyên gia, kinh tế khó khăn, sức mua giảm và giá trị tài sản cũng giảm là những nguyên nhân khiến việc phát mại vốn đã khó càng khó.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Vì thế, bất động sản thường được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn không trả được nợ.

Mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ. Thông thường, các tài sản sau nhiều lần rao bán bất thành, giá trị giảm từ 30-50%, thậm chí có tài sản giảm giá đến 70% vẫn ế.

Dù được giảm giá nhưng tài sản phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế.

"Việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho hay.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chỉ ra rằng phần lớn các bất động sản phát mại đều có giá trị rất lớn từ vài chục đến cả trăm tỷ đồng nên tính thanh khoản sẽ không cao. Thêm nữa, những nguy cơ rủi ro pháp lý cùng các thủ tục xử lý tài sản phức tạp cũng gây tâm lý e ngại cho người mua.

Để tránh những rủi ro tiềm ẩn, các chuyên gia cho rằng người mua cần lưu ý định giá lại bất động sản, do nhiều tài sản vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay.

Thêm nữa, người mua cần nắm được lý do bị phát mại, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời, cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh "ham rẻ" vô tình lại dính vào vòng xoáy "nợ nần".