Đà Nẵng chuyển đổi condotel thành chung cư: 'Có phù hợp với quy hoạch?'

Các chuyên gia cho rằng việc chuyển đổi condotel thành chung cư liệu có phù hợp với quy hoạch phát triển chung của thành phố hay không và có phù hợp các luật liên quan (Luật Đất đai - Luật kinh doanh bất động sản...)?

Nhiều dự án được chuyển đổi

Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng Lê Quang Nam vừa ký hai quyết định cho phép Công ty CP Kim Long Nam được chuyển mục đích sử dụng đất đối với các lô đất xây condotel CT1, CT2, CT3, CT7 tại dự án Đà Nẵng Times Square.

Theo quyết định, UBND TP. Đà Nẵng cho phép chủ đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất đối với gần 4.000m2 đất thương mại dịch vụ của 4 lô đất trên để sử dụng vào mục đích đất ở đô thị dùng xây nhà chung cư. Thời hạn sử dụng đất đến ngày 30/3/2056.

Dự án Đà Nẵng Times Square nằm tại góc đường Võ Nguyên Giáp – Phạm Văn Đồng, đối diện công viên Biển Đông và án ngữ mặt tiền biển Đà hỉ Nẵng.

Dự án này được giới thiệu với quy mô xây dựng gồm 14 tòa tháp (từ CT1 - CT7, B1 - B7) với các chức năng chính là khách sạn, căn hộ du lịch condotel cao từ 40 – 50 tầng. Dự án được khởi công vào năm 2017, đến nay dự án mới hoàn thiện xây dựng phần thô nhiều toà tháp.

Trước đó, vào năm 2019, Đà Nẵng cũng cho chuyển hàng nghìn căn condotel tại Tổ hợp Cocobay sang căn hộ chung cư. Cụ thể, UBND TP. Đà Nẵng quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 đối với dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mai là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay) tại phân khu quy hoạch số 1, phía Tây đường Trường Sa, phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng. Trong đó có nội dung chuyển đổi condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Theo đó, 1.016 căn condotel trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1,2,3 được thành căn hộ chung cư và 544 căn condotel trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng ở tòa nhà Cocobay Tower cũng được chuyển thành căn hộ chung cư.

Nhiều vấn đề đặt ra

Liên quan đến vấn đề chuyển đổi condotel thành chung cư, trao đổi với Nhadautu.vn, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng cho rằng, thời gian qua, các dự án condotel ở Đà Nẵng được phép chuyển đổi thành căn hộ chung cư đã thu hút sự chú ý của thị trường bất động sản. Nhìn chung, đây là động thái tạo điều kiện giải cứu cho thị trường bất động sản Đà Nẵng nói chung cũng như phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng vốn đã bị trì trệ từ mấy năm qua.

"Thị trường miền Trung hay Đà Nẵng về lâu dài thì rất tiềm năng và triển vọng, nhưng sự phát triển quá nóng và không bền vững những năm trước đã tạo ra những hệ quả hay các vấn đề. Việc tháo gỡ khó khăn hay giải cứu là cần thiết nhưng cũng phải tính toán lâu dài", ông Hoàng cho hay.

Theo ông Hoàng, trước mắt có thể thấy 1 vài vấn đề: Chuyển đổi condotel thành chung cư có phù hợp với quy hoạch phát triển chung của thành phố hay không và có phù hợp các luật liên quan (Luật Đất đai - Luật kinh doanh bất động sản...)?

Đồng thời, khi chuyển đổi thì người mua và chủ đầu tư rõ ràng được hưởng lợi. Nhưng những lợi ích, chi phí kèm theo để được chuyển đổi là gì? Nhà nước cũng như chính quyền địa phương được hưởng lợi/ngân sách gì khi liên quan đến tiền sử dụng đất?. Đặc biệt, những yếu tố, điều kiện gì để có thể được chuyển đổi?

Dự án Đà Nẵng Times Square. Ảnh: Thành Vân.

"Một dự án đang bế tắc được chuyển đổi vậy, và những dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác thì sao. Liệu đây có phải là giải pháp tiền lệ? Và pháp lý cho sở hữu căn hộ như thế nào khi mà dự án có nguồn gốc đất thương mại?", ông Hoàng nói.

Ông Hoàng cũng cho biết, phải đặt ra nhiều vấn đề khía cạnh khi chuyển đổi. Bên cạnh vấn đề thiếu tiện ích xã hội của một khu chung cư/dân cư, thì các vấn về hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện nước, rác thải, quản lý dân cư … khi người dân về ở thì sẽ được giải quyết như thế nào. Đáng nói, quy hoạch đô thị chung thiếu sự tôn trọng tuân thủ.

"Thiết kế cho condotel khác với căn hộ chung cư thông thường. Điều này sẽ dẫn đến những bất cập, ví dụ như phải tốn kém thêm chi phí thay đổi sửa chữa, cải tạo nội thất hoặc bất tiện khi sử dụng…", ông Hoàng dẫn chứng.

Chuyên gia này giả sử, việc chuyển đổi chức năng trên giấy tờ pháp lý (làm cho giá trị bất động sản tăng lên) nhưng sau đó người mua (sở hữu căn hộ) không sử dụng như nhà ở và vẫn kinh doanh vận hành như bất động sản nghỉ dưỡng thì thế nào.

"Tiền lệ cho các dự án khác có thể được cấp phép nhà ở đất ven biển/đất thương mại? Hoặc vấn đề lách luật là khi xin cấp phép/phê duyệt là dự án thương mại nhưng sau đó chuyển đổi để có lợi ích lớn hơn (giống như việc sau 1 thời gian lại xin điều chỉnh quy hoạch được duyệt)?", ông Hoàng lo lắng.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho biết, việc chuyển đổi là một tín hiệu tích cực, một tin vui cho thị trường bất động sản cả nước nói chung và Đà Nẵng nói riêng. Trong suốt 4 tháng đầu năm 2023 có chưa đến 150 căn hộ được mở bán ra thị trường.

Do đó, động thái trên khả năng sẽ giúp cải thiện đáng kể nguồn cung phân khúc căn hộ vốn liên tục khan hiếm thời gian qua trên địa bàn thành phố. Đồng thời, củng cố niềm tin nơi người mua.

Tuy nhiên, ông Thắng cũng nhìn nhận, việc chuyển đổi condotel với mục đích phục vụ nhu cầu lưu trú du lịch (xây dựng trên đất thương mại dịch vụ) hiển nhiên có những hạn chế nhất định về mặt hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội cũng như hệ thống tiện ích so với những dự án căn hộ thuần ở xây dựng trên quy hoạch đất thổ cư.

"Chúng ta cũng không thể bỏ qua, xem nhẹ yếu tố về quy hoạch tổng thể, mật độ dân số, khả năng đáp ứng của hạ tầng đường xá, cấp thoát nước khu vực,… cần thiết phải có sự tham gia giám sát, đánh giá, kiểm soát gắt gao từ phía cơ quan chức năng, chính quyền địa phương khi những dự án chuyển đổi từ condotel sang căn hộ ở này đi vào xây dựng cũng như bàn giao vận hành", ông Thắng lưu ý.