Đã đến lúc nên ngừng chờ giá chung cư giảm sâu hơn?

Giá chung cư TP.HCM được dự báo khó có thể giảm sâu hơn, diễn biến đi ngang trong ngắn hạn và sẽ phục hồi đà tăng khi thanh khoản cải thiện hơn thời gian tới.

Giá Chung Cư "Rục Rịch" Tăng 5-7% Khi Thị Trường Qua Chu Kỳ Đáy

Báo cáo từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường đang cho thấy, bất động sản đã bước qua chu kỳ đáy. Nhu cầu tìm mua bán bất động sản quý 1/2024 đang tăng lên đáng kể so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt là đối với các loại hình nhà riêng lẻ và căn hộ chung cư trong khu vực nội thành của các đô thị lớn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn, giá chung cư TP.HCM tiếp tục tăng thêm từ 2-5% so với cùng kỳ 2023. Cụ thể, biến động giá rao bán căn hộ chung cư TP.HCM phân khúc cao cấp (giá trên 55 triệu đồng/m2) tăng 5%; trung cấp (giá 35-55 triệu đồng/m2) tăng 2% so với cùng kỳ năm 2023.

Đi cùng với đà phục hồi giá sơ cấp, nhu cầu tìm mua bất động sản đang có sự tăng trưởng tích cực quý vừa qua. Tổng lượt tìm kiếm nhà đất trên cả nước tăng hơn 10 điểm % so với quý trước. Nhu cầu mua chung cư và nhà riêng khởi sắc tích cực với lượt tìm kiếm chung cư TP.HCM, Long An, Bình Dương… tăng trung bình từ 50-80% so với cùng kỳ.

Còn theo Đất Xanh Services, quý 1 tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường BĐS ước tăng đến 3,6 lần so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ TP.HCM tăng 1,25-1,5 lần so với cùng kỳ, nhất là ở các sản phẩm có giá bán trên dưới 50 triệu đồng/m2. Giá chung cư TP.HCM cũng đang tăng trở lại. Các dự án trung cấp, giá bán tăng 10-15%; chung cư cao cấp tăng 5-7% và hạng sang tăng 20-30% so với cùng kỳ 2023.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2024, TP.HCM chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán. Phần lớn vẫn là các giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ. Đây là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây, chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dù vậy, tổng số căn hộ chung cư bán được trong quý 1/2024 tại TP.HCM vào khoảng hơn 600 căn, nhiều hơn so với số lượng căn hộ mới được chào bán. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán đạt khoảng 80%. Còn theo DKRA Group, thanh khoản thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận có sự cải thiện rõ nét trong quý 1/2024, tỷ lệ hấp thụ ghi nhận tăng 31,8% so với cùng kỳ năm 2023. Giá chung cư ở giao dịch sơ cấp tăng thêm từ 2 – 5% so với cuối năm ngoái.

Đừng Tiếp Tục Chờ Giá Nhà Giảm Thêm?

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Datxanh Services cho rằng, mặt bằng lãi suất đã giảm khá mạnh cho cả khoản vay mới và cũ, phù hợp hơn với nhu cầu vay vốn của người dân, doanh nghiệp trong bối cảnh mới. Nhiều vướng mắc của thị trường chứng khoán, trái phiếu, bất động sản cơ bản được giải quyết, thể hiện qua việc nguồn cung, giao dịch bất động sản và phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng dần trở lại. Niềm tin của nhà đầu tư dần được phục hồi và thị trường sẽ bước vào chu kỳ mới.

Ông Khôi nhìn nhận nếu dựa theo kịch bản lý tưởng, lãi suất vay ngân hàng duy trì ở khoảng từ 8-10%, nguồn cung bất động sản tăng 30-40% thì tỷ lệ hấp thụ bất động sản sẽ tăng lên 40-50%, kéo theo đó là giá nhà đất cũng sẽ tăng thêm từ 10-20% trong các quý tới. Còn nếu nguồn cung mới chỉ tăng 20-30%, lãi suất vay duy trì biên độ từ 9-11% thì sức mua bất động sản cũng sẽ cải thiện thêm 30-40% và giá nhà đất sẽ vẫn tăng nhưng ở khoảng từ 3-5% so với mức hiện tại.

Theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, mặt bằng lãi suất cho vay mua BĐS trung bình đã giảm xuống còn từ 5- 8%/năm, giảm 1 -1,5% so với thời điểm cuối năm 2023. Trong chiến lược tăng trưởng tín dụng năm nay, các ngân hàng cũng đẩy mạnh cho vay tiêu dùng với nhiều gói ưu đãi, đặc biệt là cho vay mua nhà với mặt bằng lãi suất năm đầu tiên dao động chỉ từ 5% – 6%/năm, biên độ lãi suất thả nổi dao động quanh 3% – 3,5%, đưa mức lãi suất sau ưu đãi về trên dưới 10%.

Bên cạnh đó, điều kiện cho vay đang dần được nới lỏng hơn, ngân hàng đang xem xét giảm bớt một số yêu cầu khắt khe trước đó, và chỉ giữ lại những điều kiện cho vay cơ bản đối với các doanh nghiệp, cá nhân có hồ sơ vay và lịch sử thanh toán uy tín. Vì vậy thị trường BĐS đang nhận được khá nhiều trợ lực để vượt qua thời kỳ khó khăn nhất, bước vào chu kỳ của sự ổn định và phục hồi.

Còn theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường Nhà ở CBRE Việt Nam, rất khó để chờ giá nhà đất giảm thêm, trừ trường hợp Chính phủ tập trung phát triển một phân khúc mới. Giá nhà đất trên thị trường thứ cấp có hiện tượng cắt lỗ nhưng không kéo dài và không đại diện cho số đông.

Ông Kiệt khẳng định, giá nhà chắc chắn sẽ tăng tiếp trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Các dự án căn hộ ra thị trường vẫn hấp thụ khá tốt cho thấy dư địa và nhu cầu về bất động sản còn rất lớn. Riêng với thị trường BĐS TP.HCM hiện đang là cơ hội rất lớn của nhu cầu mua ở thực.

Khi Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào năm 2025 sẽ có nhiều thay đổi trong bảng giá đất, tiền sử dụng đất, đồng nghĩa chi phí phát triển dự án của các chủ đầu tư sẽ tăng lên. Vì vậy, để doanh nghiệp điều chỉnh giảm giá nhà đất là rất khó.

“Nếu có nhu cầu và có khả năng, đây là thời điểm tốt nhất để mua nhà: dễ lựa chọn sản phẩm, tận dụng được chính sách bán hàng tốt từ chủ đầu tư. Nếu tiếp tục e dè hay chờ đợi rất có thể người mua phải đối mặt với câu chuyện mặt bằng giá thay đổi trong thời gian tới”, ông nhấn mạnh.