Đã đến lúc BĐS công nghiệp phải tái định vị cuộc chơi

Thị trường bất động sản công nghiệp toàn cầu đang dịch chuyển mạnh theo hướng linh hoạt, tiết kiệm và bền vững trước áp lực kinh tế – địa chính trị, mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam nhờ lợi thế vị trí, chi phí và chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, để thu hút dòng vốn chất lượng, Việt Nam cần chủ động nâng cấp hạ tầng, đa dạng nguồn cung và đẩy nhanh chuyển đổi xanh theo chuẩn ESG.

Trước làn sóng bất ổn địa chính trị, kinh tế và khí hậu toàn cầu, tư duy về bất động sản công nghiệp đang dịch chuyển rõ nét. Thay vì mở rộng ồ ạt, doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những lựa chọn linh hoạt, tiết giảm chi phí và nâng cao khả năng thích ứng – phản ánh một chiến lược phòng thủ chủ động giữa thời kỳ biến động.

Khảo sát Global Occupier Markets Spotlight 2025 của Savills tại 54 thị trường trọng điểm cho thấy hơn 80% khách thuê đang hoãn quyết định thuê bất động sản công nghiệp vì lo ngại rủi ro chính trị và kinh tế toàn cầu. Với những doanh nghiệp vẫn quyết định “xuống tiền” trong giai đoạn bất định này, sự linh hoạt trở thành ưu tiên hàng đầu – từ thời hạn thuê, điều khoản mở rộng, đến quyền đơn phương chấm dứt sớm.

Xu hướng này không đơn thuần là phản ứng ngắn hạn, mà là kết quả của những thay đổi mang tính hệ thống: căng thẳng thương mại leo thang, chính sách thuế quan liên tục điều chỉnh, rủi ro an ninh mạng đe dọa hạ tầng logistics, cùng với các hiện tượng khí hậu cực đoan gây gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu.

Không chỉ dừng lại ở hành vi thuê, dòng vốn đầu tư cũng đang tạm “giữ thế thủ”. Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến tiềm năng khi hội tụ hàng loạt lợi thế chiến lược: ổn định chính trị, vị trí trung tâm Đông Nam Á, chi phí lao động cạnh tranh, khả năng hấp thụ dòng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và cam kết mạnh mẽ cải thiện hạ tầng.

Việt Nam – điểm đến mới, nhưng phải chủ động bứt tốc

Sự hấp dẫn của thị trường không chỉ nằm ở vị trí và chi phí. Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) nửa đầu năm 2025 tăng 9,2%; riêng ngành chế biến, chế tạo tăng 11,1%, và ngành cung cấp nước, xử lý rác thải tăng 11,3% – cho thấy nền công nghiệp đang mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu công nghệ.

Ông Thomas Rooney – Phó Giám đốc Dịch vụ BĐS Công nghiệp Savills Việt Nam – nhận định, Việt Nam đang dịch chuyển đúng hướng theo xu thế toàn cầu: khách thuê ngày càng ưa chuộng bất động sản công nghiệp linh hoạt, tiết kiệm và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG. Đây là cơ hội để Việt Nam nâng tầm trong mắt các nhà đầu tư quốc tế, đồng thời thúc đẩy phát triển chuỗi cung ứng nội địa, nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo động lực chuyển đổi số trong toàn ngành.

Các chỉ số vĩ mô cũng góp phần củng cố niềm tin vào đà đi lên của Việt Nam. Trong 6 tháng đầu năm 2025, giá trị tăng thêm của toàn ngành công nghiệp tăng 8,07% – mức cao thứ hai kể từ 2020, chỉ sau năm 2022. Ngành chế biến, chế tạo tiếp tục là đầu tàu, tăng 10,11% và đóng góp phần lớn vào tăng trưởng toàn ngành.

Nguồn cung: Tăng, nhưng chưa đủ

Dù lực cầu tăng mạnh, nguồn cung bất động sản công nghiệp hiện vẫn chưa đủ đáp ứng, đặc biệt là ở những khu vực ngoài các vùng lõi truyền thống. Hạ tầng phụ trợ phát triển không đồng đều giữa các địa phương đang làm giảm hiệu quả kết nối chuỗi cung ứng, ảnh hưởng đến quyết định của các nhà đầu tư lớn.

Đáng chú ý, các tiêu chí về ESG và phát triển xanh – vốn ngày càng trở thành chuẩn mực toàn cầu – tuy đã được ghi nhận tại Việt Nam nhưng vẫn thiếu đồng bộ. Chi phí đầu tư ban đầu cho công trình xanh còn cao, trong khi cơ chế hỗ trợ từ chính sách chưa đủ hấp dẫn để thúc đẩy chuyển đổi mạnh mẽ từ phía các chủ đầu tư.

Theo ông Thomas Rooney, đây là khoảng trống mà doanh nghiệp có tầm nhìn có thể tận dụng: “Dù chi phí ban đầu cao, các công trình đạt chuẩn ESG sẽ tạo lợi thế dài hạn cả về hiệu quả vận hành lẫn khả năng hút khách thuê quốc tế. Đây là thời điểm để thị trường Việt Nam chuyển mình – không chỉ mở rộng về lượng, mà phải nâng cấp về chất.”

Thời điểm bản lề: Chuyển mình hay tụt lại

Để không lỡ nhịp, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cần chủ động tái định hình. Các nhà phát triển cần đầu tư vào hạ tầng thông minh, khu công nghiệp tích hợp ESG, mô hình nhà xưởng xây sẵn linh hoạt, cùng với hợp đồng thuê thích ứng xu thế. Chính quyền các cấp cũng cần tiếp tục cải cách thủ tục, thúc đẩy chuyển đổi xanh, và đảm bảo kết nối liên vùng trong phát triển hạ tầng.

“Việc nâng cấp hạ tầng, cải thiện quy trình pháp lý và áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng xanh là ba trụ cột để giữ chân dòng vốn chất lượng. Nhưng để bứt phá, Việt Nam cần giải quyết đồng thời những thách thức cố hữu: quỹ đất hạn chế, chi phí xây dựng leo thang và áp lực giữ giá thuê cạnh tranh. Nếu đặt trọng tâm vào đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, Việt Nam hoàn toàn có thể định hình lại bản đồ công nghiệp Đông Nam Á”, ông Thomas Rooney nhấn mạnh.