Cứu bất động sản phải giải được bài toán cung - cầu

Qua phân tích các báo cáo của cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS, bên cạnh những mặt tích cực cũng bộc lộ nhiều yếu kém. Do vậy vấn đề hiện nay, nếu muốn cứu BĐS phải giải cho được bài toán cung - cầu.

Quy mô tăng, đóng góp giảm, năng lực yếu

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng, đúng là lĩnh vực BĐS có vai trò quan trọng, đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của TPHCM. Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với nhiều ngành kinh tế khác, thúc đẩy sự phát triển các thị trường khác như công nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường vốn và lao động.

Thế nhưng, thị trường BĐS vẫn còn không ít bất cập trong công tác quản lý, thiếu ổn định, năng lực doanh nghiệp (DN) còn hạn chế, chưa phát huy hết các tiềm năng, nguồn lực, lợi thế sẵn. Đến thời điểm hiện tại, chỉ có BĐS công nghiệp giữ đà tăng trưởng, các phân khúc khác đều rất khó khăn, hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý không triển khai được.

Ngược dòng từ năm 2022 trở về trước, quy mô hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng có xu hướng tăng, tỷ trọng đóng góp lĩnh vực này vào GRDP (tổng sản phẩm của địa phương) của TPHCM có xu hướng ngày càng giảm. Cụ thể năm 2015, hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm 4,73% trong GRDP và liên tục giảm đến năm 2019 còn 4,27% GRDP, năm 2023 chỉ còn 3,56%.

Bà Lê Thị Huỳnh Mai, Giám đốc Sở Kế hoạch - Đầu tư, cho biết xu hướng tỷ trọng vốn tự có của DN trong các dự án BĐS có xu hướng giảm dần trong giai đoạn từ năm 2015-2023. Theo đó, nếu như năm 2015 vốn tự có chiếm khoảng 30-40% tổng vốn đầu tư, đến năm 2023 chỉ còn chiếm khoảng 20-30%.

Nhu cầu vốn đầu tư cho các dự án ngày càng lớn, vượt quá khả năng huy động vốn tự có của DN. Do đó DN có xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn, từ đó tỷ trọng vốn vay ngân hàng có xu hướng tăng mạnh.

Theo thống kê, năm 2015 vốn vay ngân hàng chiếm khoảng 50-60% tổng vốn đầu tư, đến năm 2023 chiếm đến 60-70% tổng vốn đầu tư, thậm chí có dự án lên đến 80%. Ngoài ra, DN còn có một số kênh huy động vốn như từ trái phiếu, năm 2023 trái phiếu DN đã chiếm khoảng 20-25% tổng nguồn vốn.

Cung - cầu lệch pha

Theo thống kê, giá nhà nói chung (chung cư và nhà phố) tăng liên tục trong giai đoạn 2015-2023, với mức tăng trung bình khoảng 15-20% mỗi năm. Đây là một trong những áp lực rất lớn đối với cơ quan quản lý Nhà nước trong nỗ lực đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, bởi với người lao động thu nhập chưa cao, việc tạo lập chỗ ở cũng ngày càng khó khăn.

Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2019, TPHCM có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân. Trong đó nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước khoảng 20.000 hộ; nhu cầu nhà ở để chỉnh trang đô thị có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch; khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ.

Như vậy, nhu cầu nhà ở của người dân TPHCM rất lớn và không ngừng tăng thêm, với quy mô mỗi năm thêm khoảng 200.000 người, chủ yếu là tăng cơ học.

Giai đoạn 2021-2023, diện tích sàn nhà ở trên toàn địa bàn tăng thêm 19,74 triệu m2 sàn, trong đó nhà ở dân tự xây tăng 14,25 triệu m2 sàn; nhà ở thương mại tăng 5,43 triệu m2 sàn. Theo chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở của TPHCM đề ra giai đoạn 2021-2025, tổng diện tích sàn xây dựng về nhà ở cần phát triển thêm khoảng 50 triệu m2, và diện tích nhà ở bình quân đầu người đến hết năm 2025 đạt 23,5m2/người.

Tuy nhiên, đến năm 2023 tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở chỉ đạt 19,74 triệu m2 (tương đương 39,5% chỉ tiêu) và diện tích nhà ở bình quân đầu người 21,67m2/người (chỉ tiêu là 23,5m2/người).

Theo Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường, mục tiêu lớn nhất của TPHCM là phát triển các dự án nhà ở làm thế nào để đáp ứng với khả năng tài chính của những người có mức thu nhập chưa cao, nhưng hiện nay qua phân tích cho thấy cung - cầu về nhà ở vẫn còn lệch pha. Đây là bài toán rất lớn lãnh đạo TPHCM phải tiếp tục nỗ lực trong những năm tới đây.

Chung tay gỡ khó

Mới đây, Đoàn giám sát của Quốc hội vừa có buổi giám sát và làm việc với lãnh đạo TPHCM về thị trường BĐS. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhận định, thị trường BĐS TPHCM có quy mô lớn nhất cả nước, và TPHCM cũng như nhiều địa phương trong cả nước có nhiều bất cập trong thời gian 9 năm (2015-2023).

Cụ thể, TPHCM chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư được 44 dự án mới, không quá 7 dự án mỗi năm; tỷ trọng hoạt động kinh doanh BĐS trong GRDP ngày càng giảm; giá BĐS có sự chênh lệch đáng kể giữa các khu vực; trình tự, thủ tục đầu tư các dự án BĐS kéo dài, nhiều dự án gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý; thiếu tính đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác; nhiều dự án qua nhiều năm không xác định được nghĩa vụ tài chính về đất.

Đáng chú ý, việc phát triển NoXH của TPHCM cũng gặp khó khăn cả về thể chế, chính sách và quá trình tổ chức thực hiện; còn nhiều điểm nghẽn về phát triển NoXH; trình tự, thủ tục đầu tư, bố trí quỹ đất độc lập, bố trí và sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại còn khó khăn, bất cập; huy động nguồn lực ngoài Nhà nước khó khăn; điều kiện, thủ tục xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua NoXH còn phức tạp, kéo dài; việc giải ngân các gói hỗ trợ tín dụng chưa hiệu quả.

Đoàn giám sát Quốc hội đã ghi nhận và nghiên cứu kỹ các kiến nghị của TPHCM liên quan đến quản lý thị trường BĐS và phát triển NoXH. Theo đó, sẽ kiến nghị trong công tác quản lý thị trường BĐS theo hướng sớm ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai; kiến nghị với Chính phủ và với các bộ, ngành để cải thiện công tác quản lý thị trường BĐS, hài hòa các lợi ích của người dân, nhà nước, nhà đầu tư, phản ánh được nhu cầu và mong muốn của cộng đồng và xã hội.

Qua thảo luận Đoàn giám sát của Quốc hội đề nghị UBND TPHCM lưu ý một số nội dung. Thứ nhất, TPHCM là đô thị đặc biệt, là động lực, đầu tàu, dẫn dắt của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước.

Theo đó, việc Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển, TPHCM có 44 cơ chế, chính sách đặc thù trên 7 lĩnh vực, trong đó có các cơ chế đặc thù về phát triển NoXH. Do đó, UBND TPHCM khẩn trương xây dựng, hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành được giao trong các luật; tập trung thời gian, nhân lực, trí tuệ để thực hiện hiệu quả Nghị quyết 98.

Thứ hai, UBND TPHCM cần bổ sung đầy đủ các nội dung còn thiếu trong báo cáo. Thứ ba, đề nghị UBND TPHCM đánh giá rõ, cụ thể hơn về vướng mắc do chính sách pháp luật; bất cập, yếu kém trong tổ chức thực hiện và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân dẫn đến các bất cập, hạn chế, yếu kém đó