Cuộc mở van có chọn lọc của dòng vốn vĩ mô

Cơ chế đặc cách cho 25 ngân hàng thương mại được xem là đòn bẩy vĩ mô nhắm thẳng vào phân khúc nhà ở xã hội và hạ tầng sản xuất, thay vì kích hoạt một làn sóng đầu cơ đại trà trên thị trường địa ốc.

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành văn bản gửi 25 ngân hàng thương mại về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026.

Theo đó, từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ không bị tính vào hạn mức tín dụng bất động sản khi các ngân hàng thực hiện kiểm soát tăng trưởng theo quy định hiện hành.

Dù được mở rộng dư địa ở một số phân khúc ưu tiên, các tổ chức tín dụng vẫn phải đảm bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng.

Danh sách được áp dụng cơ chế này gồm nhiều nhà băng lớn như VietinBank, BIDV, Agribank, Techcombank, ACB, Sacombank, Eximbank, MSB, Nam A Bank, Saigonbank và nhiều ngân hàng khác.

Dòng vốn hướng vào nhu cầu thực

Theo giới chuyên gia, đây là bước điều chỉnh mang tính định hướng thay vì nới room tín dụng đại trà cho toàn bộ thị trường địa ốc.

Việc không tính phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức kiểm soát sẽ giúp các ngân hàng mạnh dạn giải ngân hơn đối với những lĩnh vực được Chính phủ khuyến khích phát triển.

Đối với nhà ở xã hội, chính sách mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ áp lực vốn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà có nhu cầu ở thực. Đây là phân khúc đóng vai trò quan trọng trong mục tiêu phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp, công nhân và các đối tượng chính sách.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến giữa tháng 3/2026, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 41.000 tỷ đồng. Trong đó, hơn 25.000 tỷ đồng thuộc Ngân hàng Chính sách xã hội và trên 16.000 tỷ đồng đến từ các ngân hàng thương mại.

Ở chiều khác, việc ưu tiên tín dụng cho khu công nghiệp và khu chế xuất được đánh giá là giải pháp hỗ trợ thu hút vốn đầu tư, mở rộng năng lực sản xuất và đón đầu làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Không mở van tín dụng đại trà

Dù tạo thêm cơ chế hỗ trợ, cơ quan quản lý vẫn giữ nguyên quan điểm kiểm soát chặt rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản.

Theo quy định hiện hành, các ngân hàng không được để tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn tăng trưởng tín dụng chung. Đây được xem là "hàng rào kỹ thuật" nhằm hạn chế dòng vốn chảy quá mạnh vào địa ốc, đồng thời bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính.

Tính đến cuối quý I/2026, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 19,18 triệu tỷ đồng, tăng 3,18% so với cuối năm trước.

Trong đó, tín dụng dành cho lĩnh vực công nghiệp và xây dựng đạt 4,577 triệu tỷ đồng, tăng 4,69%; lĩnh vực thương mại, vận tải và viễn thông đạt 4,94 triệu tỷ đồng; các ngành dịch vụ khác đạt hơn 8,5 triệu tỷ đồng.

Các chuyên gia nhận định việc dành cơ chế riêng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp cho thấy định hướng điều hành tín dụng đang chuyển theo hướng "nới có mục tiêu". Dòng vốn được khuyến khích chảy vào các lĩnh vực tạo ra giá trị sản xuất, an sinh và nhu cầu thực, thay vì mở rộng đồng loạt cho toàn bộ thị trường bất động sản.