Cuộc khủng hoảng nhà thuê do quản lý quá chặt ở Berlin

Berlin khống chế mức tăng giá, chấm dứt hợp đồng và nâng cấp không gian vốn nhằm ổn định thị trường nhà thuê nhưng cuối cùng dẫn đến khủng hoảng.

Berlin là một trong những thủ đô phát triển nhanh nhất ở châu Âu, từ lâu đã là nơi có những thử nghiệm táo bạo nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ. Thế nhưng, các biện pháp này phần lớn không ngăn được giá thuê nhà leo thang gấp đôi trong 10 năm qua.

Kể từ 2008, thành phố đã không có đủ nhà đáp ứng nhu cầu. Ngay từ 2014, số lượng căn hộ cho thuê sẵn có đã giảm một nửa, tỷ lệ trống dưới 1% và các nhà kinh tế cho rằng thành phố cần thêm khoảng 200.000 căn hộ. Đến tháng 6, giá thuê nhà đã tăng 16% so với năm trước, theo công ty dịch vụ bất động sản JLL.

Lãi suất tăng và chi phí xây dựng cao hơn góp phần vào cuộc khủng hoảng này. Nhưng các nhà phát triển bất động sản, chuyên gia kinh tế và giờ là các chính trị gia cũng đổ lỗi cho vô số quy định của Berlin trước đây, với mục tiêu ban đầu là giữ giá thuê ở mức thấp nhưng cuối cùng lợi bất cập hại.

Các chung cư ở quận Schoenberg, Berlin, vào 12/11/2020. Ảnh: Reuters

Olivier Bourdais, Đồng sáng lập công ty quản lý bất động sản và đầu tư Bertrange Capital Group, nói rằng cách tốt nhất để phá hủy một thành phố, mà không phải ném bom, là việc quản lý quá mức. "Đó là những gì chúng tôi đang thấy ở Berlin. Mọi người không di chuyển, thị trường ngừng hoạt động. Nó đã trở nên hóa đá", ông nói.

Vậy Berlin đã quản lý thị trường thuê nhà chặt đến mức nào?

Người thuê nhà tại đây được hưởng sự "bảo vệ vô song", theo WSJ. Sau khi hợp đồng thuê được ký kết, việc tăng tiền thuê hàng năm được giới hạn nghiêm ngặt. Chủ nhà chỉ có thể chấm dứt hợp đồng nếu họ hoặc người thân của họ muốn chuyển đến ngôi nhà cho thuê đó để ở. Ở Berlin, giá chào thuê với các hợp đồng mới thường không cao hơn 10% so với mức trung bình khu vực lân cận.

Năm 2020, Berlin còn gây chấn động giới bất động sản khi áp giá trần cho thuê các tòa nhà được xây dựng trước năm 2014, buộc hàng nghìn chủ nhà phải cắt giảm tiền thuê. Chính sách này bị Tòa án hiến pháp Đức bác bỏ hai năm sau đó.

Việc cải tạo nhà để nó tiện nghi hơn, là cơ sở có thể khiến chủ nhà đòi tăng giá cho thuê cũng bị soi rất kỹ. Sau khi nâng cấp căn hộ và cho thuê lại cách đây 3 năm, một chủ nhà tên Bourdais bị chính quyền địa phương yêu cầu dỡ mẫu bồn cầu treo tường để thay bằng một mẫu bình dân hơn.

Ở một căn khác, chính quyền địa phương từ chối cho Bourdais mở rộng phòng tắm thêm 20 cm để giúp người sử dụng không phải trèo qua bồn cầu để đến chỗ lắp vòi sen. Ông kiện chính quyền ra tòa và chiến thắng sau 18 tháng. Trong suốt 1,5 năm đó, căn hộ ấy không được cho thuê. "Chúng ta có những công chức thực sự dành cả ngày để tìm những chi tiết này trên thị trường cho thuê nhà trực tuyến", ông nói.

Hàng loạt quy định siết chặt thị trường nhà cho thuê và thiếu nguồn cung khiến Berlin vỡ trận. Thị trường này giờ bị chia làm 3 phần khác biệt.

Một là thị trường chính thức cho các hợp đồng thuê mới, nơi giá thuê cao nhất và tăng nhanh nhất. Trong khi đó, một bên khác là những căn hộ đã có người ở, nơi giá thuê chỉ tăng ở mức khiêm tốn vì luật định. Không có gì lạ khi những người thuê này đã sống trong ngôi nhà đó hơn một thập kỷ và chỉ cần trà vài trăm euro mỗi tháng vì chủ không cách nào lấy lại nhà.

Và bên thứ ba là thị trường chợ đen đang phát triển, nơi các hợp đồng thuê thường là bất hợp pháp. Chúng không được viết thành văn bản, người thuê trả bằng tiền mặt và có thể bị đuổi ra khỏi nhà chỉ sau một đêm.

Tận dụng kẽ hở của loạt chính sách, nhiều người thuê nhà từ trước với giá rẻ đã chuyển đi từ lâu nhưng không chấm dứt hợp đồng. Thay vào đó, họ cho thuê lại căn nhà để kiếm lời mà còn miễn thuế. Nếu họ quay lại ở, họ cũng chỉ cần trả mức giá thuê cũ chứ không phải giá thị trường. "Đây không phải là thị trường xám, mà chính là thị trường chợ đen", Roman Heidrich, Giám đốc chính về định giá nhà ở tại JLL tại Berlin, nhận xét.

Ngoài ra, một lý do khác khiến giá thuê nhà tăng nhanh là do hai phần ba số căn hộ cho thuê được niêm yết ở Berlin hiện là cho thuê ngắn hạn, có sẵn nội thất. Hình thức này được miễn giới hạn giá cho thuê nên sự phổ biến của chúng là yếu tố lớn thúc đẩy giá thuê mới tăng lên.

Christian Gaebler, Phụ trách giám sát nhà ở Berlin, đồng ý rằng thành phố không phải lúc nào cũng thân thiện với các nhà phát triển bất động sản và một số quận quá nhiệt tình thực thi các quy định cấm cải tạo khiến ngôi nhà cao cấp hơn.

"Việc làm chậm quá trình cải tạo để ngôi nhà sang lên là quan trọng, nhưng nó không nên được theo đuổi đến mức vô lý. Chúng ta không thể triển khai bằng cách giữ nguyên hệ thống nhà vệ sinh công cộng và lò sưởi bằng than", ông nói.

Vì vậy, chính phủ liên minh mới của Berlin đang gạt bỏ nỗ lực điều tiết giá thuê nhà và thay vào đó cố gắng khuyến khích xây dựng. Gaebler đang hợp lý hóa quy tắc xây dựng, tạo ra động lực để xây dựng nhà ở xã hội và xây dựng nhanh hơn.

Nhưng các nhà kinh tế nghi ngờ việc Berlin có thể sớm đạt được mục tiêu 20.000 căn hộ mới mỗi năm. Chỉ trong tháng 10, 22,1% công ty bất động sản Đức được Viện kinh tế Ifo thăm dò cho biết đã hủy các dự án do lãi suất và chi phí tăng cao.

Và không phải ai cũng hài lòng với xây dựng thêm. Một nhóm các nhà hoạt động muốn tổ chức cuộc trưng cầu dân ý yêu cầu chính quyền thu hồi cấp phép xây dựng khoảng 240.000 căn hộ từ các nhà đầu tư tư nhân lớn. Họ có thể chiến thắng nếu được tiến hành. Vào 2021, cuộc trưng cầu dân ý không mang tính ràng buộc về nội dung này đã nhận được 57,6% ủng hộ.

Xây thêm hay không vẫn tiếp tục là tranh cãi. Những người ủng hộ cho rằng việc thu hồi cấp phép quy mô lớn như vậy có thể là bất hợp pháp hoặc ít nhất khiến Berlin thiệt hại hàng chục tỷ USD. Trong khi, những người phản đối cho rằng sẽ không ảnh hưởng đến cung - cầu.

Karla Hildebrandt, Phát ngôn viên của nhóm đòi trưng cầu cho rằng có một nơi để sống là quyền cơ bản và không thể được cung cấp bởi các công ty hoạt động vì lợi nhuận. "Chúng ta cần chấm dứt vòng xoáy lợi nhuận này. Berlin không thể đi theo con đường của New York hay London", bà tuyên bố.