Cuộc “đi săn” bất động sản đảo chiều: Khối ngoại liên tục thâu tóm dự án, doanh nghiệp trong nước co cụm

Gần đây, cuộc “đi săn” của khối ngoại diễn ra mạnh mẽ với những thương vụ thâu tóm dự án bất động sản quy mô lớn. Trong khi doanh nghiệp trong nước có phần co cụm và tái cấu trúc.

Nếu như hai năm trước thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) sôi động khi các doanh nghiệp trong nước nỗ lực gia tăng thị phần sau đại dịch, thì hiện nay cuộc chơi đã đảo chiều.

Gần đây, bất chấp tình hình kinh tế và thị trường bất động sản gặp nhiều thách thức, các giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra. Trong đó, tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản đạt 729 triệu USD (số liệu 9 tháng năm 2023), giảm 33% do so với cùng kỳ do thiếu thương vụ có giá trị lớn.

Theo Cushman & Wakefield, từ số liệu giao dịch 2023 cho thấy các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản. Trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch. Đại diện Cushman & Wakefield cho rằng, điều này là do doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Theo KPMG Việt Nam, 10 tháng đầu năm nay, nhà đầu tư trong nước chuyển sang thế phòng thủ để đánh giá lại chiến lược của mình. Thị phần của nhà đầu tư trong giá trị M&A giờ đây đã giảm xuống còn 161,6 triệu USD, khoảng 4% tổng giá trị giao dịch được công bố. Tình cảnh này trái ngược hoàn toàn so với hai năm trước, khi nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, hai năm qua khi nhìn thấy tiềm năng hấp dẫn và nền tảng vững chắc của thị trường Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tăng tốc tìm kiếm cơ hội đầu tư trong khi doanh nghiệp nội địa loay hoay với bài toán dòng tiền.

Với nhà đầu tư ngoại, phần lớn vẫn đến từ các quốc gia và vùng lãnh thổ quen thuộc như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Singapore và Malaysia và một số ít từ các thị trường châu Âu và Bắc Mỹ. Bên cạnh tiềm lực vốn mạnh, các nhà đầu tư gốc Á còn có lợi thế về địa lý, am hiểu thị trường, pháp luật Việt Nam cũng như sự tương đồng nhất định về văn hóa và môi trường kinh doanh.

Giới chuyên gia đánh giá, sở dĩ khối ngoại tham gia tích cực vào thị trường là bởi họ có sự sẵn sàng về nguồn vốn và niềm tin vào thị trường Việt Nam. Ngoài ra, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Nhưng quan trọng hơn hết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng hiện nền kinh tế lớn đang có nhiều bất ổn trong việc đầu tư thì các thị trường mới nổi như Việt Nam được xem là một điểm đến ổn định, có biên lợi nhuận tốt. Đó là lý do tại sao lại Việt Nam thu hút được lượng FDI rất lớn.

Tuy vậy, xét về danh mục dự án là không nhiều. Mặc dù khối ngoại vẫn liên tục “săn” dự án thông qua M&A, nhưng nhà đầu tư tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt có dòng thu nhập ổn định. Các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam. Trên thực tế, mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại không nhiều. Nguyên nhân từ tính pháp lý, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ cả hai phía và quy trình bồi thường. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án đang là thách thức với cả bên bán và bên mua.

Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình đầy thử thách. Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt rất “eo hẹp”.

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng theo các chuyên gia đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành, bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà Chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Chính vì vậy, dự báo trong giai đoạn 2024-2026 sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực.

Trong thời gian tới, khối ngoại với tiềm lực tài chính mạnh vẫn quan tâm nhiều nhất đến phân khúc nhà ở, kế đến là các loại hình bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn.