Cuộc chiến dai dẳng ở chung cư: Dự thảo thông tư với loạt điểm mới có “dập” nổi?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thay thế quy chế hiện hành, trong đó bổ sung một số quy định mới và một số quy định thay thế.

Giảm số lượng tối thiểu chủ sở hữu tham gia hội nghị

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thay thế quy chế hiện hành, trong đó bổ sung một số quy định mới và một số quy định thay thế.

Chẳng hạn, dự thảo quy định giảm số người đại diện chủ sở hữu tham gia hội nghị lần đầu xuống còn tối thiểu 50% chứ không phải 75% theo quy định hiện hành.

Cụ thể, đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu không đủ số người tham dự quy định tại điểm này thì vẫn tiến hành tổ chức họp hội nghị nhà chung cư và lấy ý kiến của các chủ sở hữu không tham dự hội nghị về các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở.

Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định tại điểm này mà không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham gia họp và số người lấy ý kiến thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định.

UBND cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị.

Kinh phí tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu do UBND cấp phường tổ chức được lấy từ kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp và được đưa vào dự toán năm tiếp theo do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Dự thảo quy chế mới nêu rõ các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của quy chế đều phải có bản nội quy quản lý, sử dụng tòa nhà với nội dung theo mẫu của Bộ Xây dựng ban hành.

Không cần tổ chức hội nghi vẫn tách được ban quản trị

Dự thảo Thông tư mới quy định, trường hợp đại diện các chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà trong cụm nhà chung cư có nhu cầu tách khỏi cụm nhà này để thành lập Ban quản trị của tòa nhà riêng thì không nhất thiết tổ chức hội nghị toà nhà mà thay vào đó lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư bằng nhiều hình thức bảo đảm công khai, minh bạch.

Cụ thể, việc lấy ý kiến được thực hiện thông qua hình thức văn bản hoặc hình thức khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định, khuyến khích việc ứng dụng công nghệ thông tin trong việc lấy ý kiến.

Nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà này đồng ý (thông qua biên bản đề nghị tập thể) thì thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà này gửi biên bản đề nghị tập thể đến Ban quản trị cụm nhà chung cư.

Dự thảo thông tư cũng bổ sung thêm quy đình về tiền gửi kinh phí bảo trì. Cụ thể như sau: Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của nhà chung cư (bao gồm nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) gồm từ 03 đến 05 thành viên đứng đồng chủ tài khoản trong đó có ít nhất 01 đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, 01 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 01 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Ngoài ra, dự thảo thông tư cũng quy định rõ mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

Tại quy định này, Dự thảo bổ sung thêm việc “Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của nhà nước để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao”.

Dự thảo quy chế mới cũng nêu rõ các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của quy chế (Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Nhà chung cư cũ; Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ) đều phải có bản nội quy quản lý, sử dụng tòa nhà với nội dung theo mẫu của Bộ Xây dựng ban hành.

Từ nhiều năm nay, thị trường bất động sản chứng kiến liên tiếp hiện tượng khách hàng tập trung thành nhóm để khiếu kiện những sai trái của chủ đầu tư, hay đòi lại vốn góp tại dự án.

Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, qua tổng hợp báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ này cho thấy có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo.

Theo các chuyên bất động sản, việc chủ đầu tư “trục lợi” khâu thi công đã khiến cho nhiều hạng mục không đảm bảo chất lượng như cam kết ban đầu. Hay việc các chủ đầu tư vì lợi nhuận mà bất chấp mọi cam kết với cư dân về tiến độ, diện tích chung riêng, quỹ bảo trì…

Việc chủ đầu tư sai, cư dân lên án là chuyện hết sức bình thường. Tuy nhiên, bên cạnh hình thức đấu tranh đòi quyền lợi có phần tiêu cực, điều đáng nói là tại một số dự án, chỉ một bộ phận rất nhỏ cư dân tham gia vào cuộc chiến này. Nhiều khi chủ đầu tư đưa ra phương án giải quyết được nhiều hộ dân đồng tình nhưng chỉ còn lác đác vài băng rôn vẫn treo ở ban công một số căn hộ. Cuộc chiến chung cư cứ như vậy dai dẳng, muôn hình muôn vẻ…

Trước thực tế trên việc thay đổi, bổ sung, sửa một số quy định để tạo ra môi trường pháp lý minh bạch, rõ ràng, công bằng, đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên… là nhu cầu cấp thiết.