Cung không đủ cầu, giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng mạnh

Theo nghiên cứu của CBRE Hà Nội, trong năm 2024, Hà Nội có thể sẽ có thêm hơn 12.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 vẫn sẽ neo ở mức cao và có thể tăng 10% theo năm.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá trung bình chung cư tại Hà Nội hiện dao động 50-70 triệu đồng mỗi m2, tăng 38% so với năm 2019. Thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân có mức từ dưới 35 triệu đồng/m2. Trong khi căn hộ chung cư cao cấp giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2. Ngoài dự án đã sử dụng 5-10 năm, nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên giá phải tăng để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.

Trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". Trong bối cảnh nguồn cung ách tắc, cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính BĐS DatXanh Services (DXS - FERI) thì vấn đề lớn nhất của Hà Nội là thiếu hụt quỹ đất trong các khu vực nội thành, hoặc ven nội thành. Hiện tại còn quá sớm để nói về giá chung cư tại Hà Nội nếu nguồn cung không cải thiện nhiều. Trong tình trạng thiếu hụt quỹ đất, giá xây dựng tăng thì việc các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc trung cao cấp là dễ hiểu, khi họ áp dụng nguyên tắc tối ưu hóa phương án lợi nhuận.

Ông Khôi cũng cho rằng, để hạ nhiệt thị trường, Hà Nội cần tăng nguồn cung đất sạch, cắt giảm lãi suất, ưu đãi thuế và hỗ trợ lãi suất. Một số giải pháp cụ thể cần được tính đến bao gồm: Tăng cường phát triển cơ sở hạ tầng, giãn dân ra các khu vực vùng ven; phát triển và tăng cung nguồn quỹ đất cho các chủ đầu tư; giản lược các thủ tục và nên có các kênh tài chính phù hợp với lãi suất hợp lý cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

“Nếu không có nhiều thay đổi đột phá về chính sách thì việc phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân tại Hà Nội sẽ còn rất khó khăn” - ông Khôi nhấn mạnh.