Cung căn hộ đang theo “hình tháp ngược”

Báo cáo quý I/2021 vừa được Bộ Xây dựng công bố cho thấy, các dự án căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 vắng bóng trên địa bàn các đô thị cả nước, còn ở Hà Nội hay TP.HCM, dạng căn hộ này gần như “tuyệt chủng”…

Nhà giá thấp ngày càng... mất dạng

Trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư Chứng khoán, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh từng thừa nhận rằng, thời gian vừa qua, hầu hết doanh nghiệp bất động sản mới chỉ quan tâm đầu tư dự án nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao, trong khi theo tính toán, nhu cầu đối với phân khúc bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm tới 70 - 80%. Ông Sinh cũng cho biết rằng, Bộ Xây dựng đang xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về các giải pháp khuyến khích phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư dưới 70 m2 và giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2).

Thông tin này thực ra không mới mà trước đó, từ tháng 11/2020, trả lời kiến nghị của cử tri TP.HCM, đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết là “đang trình” Chính phủ, nhưng cho đến hiện tại, nghị quyết này với những cơ chế ưu đãi cụ thể về bố trí quỹ đất; thủ tục đầu tư xây dựng hay cơ chế huy động vốn vẫn chưa thấy đâu và nhà ở giá thấp thì… ngày càng mất dạng.

Ngay cả những thời điểm rất đặc biệt khi dịch Covid-19 bùng phát, nhà nhà “tích cốc phòng cơ” vì xác định kinh tế sẽ rất khó khăn thì giá nhà đất ở hầu hết các địa phương lớn trên cả nước không những không giảm, mà vẫn “lầm lũi” tăng. Điều đó cho thấy sự “bất kham” của giá nhà đất và giấc mơ an cư ngày càng rời xa tầm tay người lao động có thu nhập trung bình nếu Nhà nước không có những giải pháp thực sự đột phá.

Theo bảng giá các dự án nhà ở thương mại được Báo Đầu tư Chứng khoán cập nhật hàng tuần trên mỗi số báo, đa số dự án chung cư mới tại Hà Nội thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm…; còn tại TP.HCM, chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn, dao động từ 35 - 45 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá từ 50 triệu đồng trở lên, chẳng hạn như tại Hà Nội là các dự án The Nine - Phạm Văn Đồng khoảng 50 triệu đồng/m2, The Matrix One 55 - 60 triệu đồng/m2, D’. Le Roi Soleil - Quảng An khoảng 80 triệu đồng/m2, dự án Grandeur Palace Giảng Võ khoảng 80 triệu đồng/m2…; tại TP.HCM là các dự án chung cư The Tresor khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, Saigon Royal khoảng 90 triệu đồng/m2, chung cư Sadora khoảng 70 triệu đồng/m2...

Đó là chưa tính đến các dự án được định vị là “bất động sản hàng hiệu” có giá vài ba trăm triệu đồng/m2 đã xuất hiện nhiều ở TP.HCM và được một số chủ đầu tư tiết lộ “sẽ sớm ra mắt thị trường Hà Nội”.

Trong khi đó, theo số liệu của Tổng cục Thống kê và Quỹ Dân số Liên hợp quốc, hiện cả nước có 39,4 triệu người sống ở các khu vực đô thị, chiếm 40,9% dân số và cứ 1.000 người dân sống ở các đô thị thì có 200 người là người nhập cư. Thống kê cũng chỉ ra rằng, gần một nửa số người di cư phải đi thuê, mượn nhà để ở và đương nhiên, khó có thể mơ một giấc mơ xa vời về những căn hộ nhiều tỷ đồng vốn đang chiếm tỷ lệ áp đảo trong nguồn cung.

Dẫn số liệu từ báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS cho biết, những diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19 khiến nhiều người lao động mất việc làm, thu nhập giảm mạnh, trong khi vẫn phải chi trả các khoản cố định như ăn uống hàng ngày, tiền điện, nước, học phí cho con cái... Thậm chí, nhiều hộ gia đình phải “tiêu lạm” vào số tiền tích lũy từ những năm trước đó vì không có việc làm, dẫn đến dù nhu cầu nhà rất lớn nhưng giao dịch rất chậm.

Dữ liệu tìm kiếm của trang rao vặt batdongsan.com.vn công bố thời gian gần đây cũng cho thấy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở trong giai đoạn cuối năm 2020 và đầu năm 2021 tăng khá mạnh, nhưng giao dịch với phân khúc chung cư cải thiện ở mức chưa thực sự đáng kể.

Thủ tục đất đai "bất động" nhiều năm

Tại cuộc họp kiểm điểm công tác tác quý I và triển khai nhiệm vụ quý II/2021 của Bộ Xây dựng hồi cuối tháng 4/2021, tân Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã hơn một lần nhắc đến nhiệm vụ thực thi Chiến lược nhà ở quốc gia. Người đứng đầu ngành xây dựng thừa nhận giá nhà tại Việt Nam đang vượt quá khả năng của phần lớn người lao động, do đó, cần ưu tiên tháo gỡ khó khăn cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng.

Trong đó, giải pháp mà ông Nghị đề xuất là cách thay đổi căn bản tư duy thiết kế luật, cơ chế chính sách, các giải pháp phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Theo đó, cần ưu tiên công tác xây dựng và hoàn thiện thể chế, hoàn thiện pháp luật. Đây là nhiệm vụ trọng tâm, mang tính đột phá và phải dành nguồn lực thích đáng để thực hiện.

Thực tế, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, vấn đề lớn nhất hiện nay vẫn là câu chuyện doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện thủ tục pháp lý, thường là từ 3 - 5 năm, thậm chí có dự án mất đến gần 10 năm để triển khai, khiến giá căn hộ không thể thấp. Ông Hiển nhấn mạnh, cách đây vài chục năm, thời điểm giá đất còn rẻ, đối tượng đủ điều kiện để được hưởng chính sách mua nhà ở giá rẻ còn ít mà Nhà nước còn khó khăn để làm dự án hạng C thì hiện nay nhiệm vụ này càng khó khả thi.

Cụ thể, báo cáo mới đây của Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) cho biết, thủ tục đất đai là chỉ số hầu như không có sự cải thiện qua nhiều năm. Các khó khăn có thể kể đến là cán bộ không hướng dẫn đầy đủ, chi tiết (với 18% doanh nghiệp gặp phải); việc xác định giá trị quyền sử dụng đất mất nhiều thời gian (16%) và quy trình, thủ tục giải quyết hồ sơ không đúng quy định (12%). Khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải là thời hạn giải quyết hồ sơ lâu hơn so với quy định (với 38% doanh nghiệp gặp vấn đề).

Tất nhiên, ngoài vấn đề do ách tắc thủ tục, chủ đầu tư buộc phải tìm cách tối ưu hóa lợi nhuận bằng cách đầu tư vào dự án thuộc phân khúc trung - cao cấp thì mới đủ bù đắp xứng đáng cho chi phí tài chính lẫn công sức mà họ bỏ ra, thì cũng có không ít trường hợp theo đánh giá là “tát nước theo mưa”, tăng giá một cách quá đà ở một số dự án.

Chẳng hạn, với những dự án có được do các chủ đầu tư thâu tóm cổ phần của các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, chi phí đất đai bỏ ra khá thấp, cùng lợi thế đất không thu tiền sử dụng đất ban đầu và không tốn nhiều chi phí giải phóng mặt bằng, việc áp bán giá cao giúp doanh nghiệp thu được những khoản lời lớn. Những trường hợp lãi lớn của Phục Hưng Holdings khi sở hữu hơn 9.900 m2 đất trại lợn giống cũ của Công ty TNHH một thành viên Giống gia súc Hà Nội trên đường Trần Hữu Dực để sau đó phát triển dự án Florence Tower Hà Nội bán với giá cao, hay TSG Việt Nam thu lợi lớn với dự án TSG Lotus Sài Đồng vốn có nguồn gốc đất nhà nước cho Công ty cổ phần Cơ điện công trình thuê cho thấy có những dự án như những “chùm khế ngọt” để chủ đầu tư chủ động đẩy giá lên nhằm tối đa hóa lợi nhuận, trong khi hoàn toàn có đủ điều kiện để phát triển các dự án giá thấp. Tất nhiên, để tạo dư địa phát triển các dự án bình dân với mục đích an sinh trên những lô đất có nguồn gốc nhà nước nói trên, cần có bàn tay điều chỉnh từ các cơ quan nhà nước liên quan.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, lệch pha cung cầu là chỉ dấu rõ rệt của sự phát triển thị trường thiếu bền vững. Với thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, theo ông Chiến, phải phát triển theo hình tháp, trong đó phân khúc căn hộ bình dân ở đáy lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp ở mũi nhọn trên cùng, chứ không thể theo hình tháp ngược như hiện nay.