“Cục máu đông” hậu M&A các dự án bất động sản

Được xem là giải pháp “đi tắt đón đầu” hiệu quả, nhưng mua bán và sáp nhập (M&A) doanh nghiệp hay dự án cũng tiềm ẩn rủi ro không thể lường hết được.

Chôn vốn hàng trăm tỷ đồng

Hoạt động M&A đã mang đến không ít lợi nhuận cho Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (SaigonRes) trong nhiều năm liền, nhưng cũng là “con dao hai lưỡi” khiến Công ty bị chôn vốn hàng trăm tỷ đồng trong các thương vụ bất thành. SaigonRes buộc phải khởi kiện đối tác ra toà án để đòi lại tiền đặt cọc trong các thương vụ mua đất hoặc cho vay từ những năm trước.

Theo tài liệu mà phóng viên Báo Đầu tư có được, trong 5 vụ kiện để đòi lại 457 tỷ đồng của SaigonRes, vụ kiện Công ty cổ phần Xây dựng Kim Hảo (trụ sở tại số 75 Trần Khánh Dư, quận 1, TP.HCM) vi phạm hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng dự án có số tiền lớn nhất lên đến 380 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày 8/10/2019, SaigonRes ký hợp đồng mua 100% cổ phần của Kim Hảo, với tổng giá trị chuyển nhượng 530 tỷ đồng, SaigonRes đã trả trước 380 tỷ đồng. Đến thời hạn bàn giao khu đất có diện tích 31.889 m2 ngày 30/12/2019, Kim Hảo đã không bàn giao được. Nhận thấy tình trạng khu đất khó có thể bàn giao trong thời gian dài, SaigonRes đã khởi kiện Kim Hảo ra tòa yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc trên cùng khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng lên tới 100 tỷ đồng và khoản lãi phát sinh.

Phiên toà sơ thẩm ngày 23/9/2020 đã tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, buộc Kim Hảo trả SaigonRes số tiền đặt cọc 380 tỷ đồng cùng với số tiền lãi phát sinh là 6%/năm. Tuy nhiên, SaigonRes không chấp nhận bản án và tiếp tục yêu cầu tòa án cấp cao tại TP.HCM xét xử phúc thẩm.

Ngoài vụ kiện trên, SaigonRes đang trong tiến trình đòi tiền ứng trước cho 3 cá nhân khác trong các thương vụ mua đất bất thành. Điển hình là vụ kiện bà Nguyễn Thị Vân liên quan đến khu đất 3,8 ha tại quận 12. Trước đó, ngày 15/9/2017, SaigonRes và bà Vân ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng các khu đất có diện tích 6.922 m2 và 31.899 m2 tại phường An Phú Đông với giá trị chuyển nhượng 310 tỷ đồng. Thời gian hoàn tất chuyển nhượng là 6 tháng kể từ thời điểm ký hợp đồng đặt cọc.

SaigonRes đã đặt cọc cho bà Vân 45 tỷ đồng, nhưng không nhận được đất như cam kết, mặc dù đã gia hạn nhiều lần, nên đã khởi kiện yêu cầu Toà án Nhân dân quận 10 buộc bà Vân hoàn trả tiền cọc, cộng tiền phạt vi phạm 45 tỷ đồng. Sau đó, tòa phúc thẩm đã buộc bà Vân phải trả SaigonRes cả tiền cọc và tiền phạt là 90 tỷ đồng. Chi cục Thi hành án quận 10 đang thụ lý và giải quyết hồ sơ trong giai đoạn thi hành án.

Chuyện khó lường

Nếu SaigonRes là doanh nghiệp phải sử dụng biện pháp kiện ra tòa để đòi tiền đối tác với vai trò là bên mua, thì Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai chọn phương án này với vai trò bên bán liên quan đến Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển (huyện Nhà Bè).

Đây là dự án quy mô lớn của Quốc Cường Gia Lai với mức đầu tư hạ tầng đến 63.000 tỷ đồng. Theo giải trình của bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai tại Đại hội đồng cổ đông năm 2020, Dự án đang vướng pháp lý và bản thân bà cũng không biết dự án này sẽ đi về đâu, vì đã gõ cửa khắp các ban, ngành mà không tìm thấy lối thoát.

Sự bế tắc tại Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển không chỉ là chuyện riêng của Quốc Cường Gia Lai, mà còn là mối bận tâm lớn của Công ty cổ phần Sunny Island. Lý do là ngày 15/10/2016, Quốc Cường Gia Lai đã ký biên bản thỏa thuận sẽ chuyển nhượng 100% quyền sở hữu trong một công ty được thành lập từ việc góp vốn bằng toàn bộ dự án này cho Sunny Island.

Ngay sau khi ký kết, Sunny Island đã chuyển 2.882 tỷ đồng tạm ứng. Tuy nhiên, ngày 5/4/2017, Quốc Cường Gia Lai và Sunny Island lại thanh lý biên bản thoả thuận trước đó, do Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và hai bên đang trong quá trình đàm phán để có hướng xử lý phù hợp.

Không rõ hướng xử lý phù hợp là gì, nhưng đến tháng 1/2021, Quốc Cường Gia Lai bất ngờ khởi kiện Sunny Island ra Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC). Tiến trình giải quyết hiện chưa được các bên công bố, nhưng trong diễn biến mới nhất, ngày 29/6/2021, HĐQT Quốc Cường Gia Lai đã thông qua nghị quyết về việc giải thể Công ty Bất động sản Quốc Cường Phước Kiển do doanh nghiệp này nắm giữ 80% vốn điều lệ.

Không dính vào các vụ kiện tụng đối tác như Quốc Cường Gia Lai và SaigonRes, nhưng Alpha King là cái tên để lại sự tiếc nuối khi năm 2018, nhà phát triển bất động sản đến từ Hồng Kông này xuất hiện và mua lại hàng loạt dự án bất động sản lớn tại TP.HCM như The Centennial Saigon, Alpha City, Alpha Town.

Tuy nhiên, các dự án trên chỉ “trống giong, cờ mở” được một thời gian ngắn với việc công bố giá bán lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, để rồi sau đó ngừng triển khai và bán lại toàn bộ dự án cho một tập đoàn trong nước. Động thái này khiến Alpha City có nguy cơ bị khách hàng kiện ra tòa vì chuyển nhượng các dự án, nhưng không thực hiện nghĩa vụ đối với khách hàng cũ của các căn hộ đã bán.

Quốc Cường Gia Lai, SaigonRes, Alpha King chỉ là số ít trường hợp dính vào “vũng sình” sau khi thực hiện các thương vụ M&A. Song thị trường cũng ghi nhận nhiều doanh nghiệp thực hiện tốt chiến lược hậu M&A dự án khi lên kế hoạch “hồi sinh” thành công, tạo nên giá trị thực sự cho thị trường.