“Cục lửa” đất tỉnh lẻ

Không ồn ào như trước đây, làn sóng “săn đất” đang âm thầm diễn ra tại những “vùng trũng” giá Đắk Nông, Bình Phước, Bình Thuận… nhằm đón lõng quy hoạch cũng như các đại dự án mới.

Dòng tiền tìm đến “vùng trũng”

Sau các cơn sốt đất, những thị trường quen thuộc như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Lâm Đồng… đã thiết lập mặt bằng giá mới. Thanh khoản các thị trường này có phần chững lại do có mức giá giao dịch đã neo cao. Nhiều nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang những vùng đất mới, nơi còn là “vùng trũng” giá.

Nổi lên trong làn sóng “săn” đất vùng trũng hiện nay là khu vực Tây Nguyên, trong đó Đắk Nông được xem là tâm điểm. Cơn sốt đất tại địa phương này bắt đầu rộ lên từ cuối năm 2021, khi có thông tin Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va và Công ty cổ phần Đầu tư Đất Tâm lên kế hoạch phát triển một dự án khu du lịch quy mô khoảng 23.500 ha quanh hồ Tà Đùng - nơi được ví như là “Vịnh Hạ Long của Tây Nguyên”.

Sau khi thông tin được đưa ra, giới đầu tư, đầu cơ ùn ùn kéo về đây tìm mua đất, khiến giá đất nông nghiệp tại nhiều khu vực ở Đắk Nông như huyện Đắk Glong, TP. Gia Nghĩa… tăng chóng mặt.

Ông Nguyễn Đức, giám đốc một công ty môi giới tại TP.HCM cho biết, trước Tết Nguyên đán Nhâm Dần 2022, doanh nghiệp ông tổ chức cuộc khảo sát một số khu đất ở huyện Đắk Glong, cách hồ Tà Đùng khoảng 5-7km, phần lớn có mức giá từ 1,3-1,5 tỷ đồng/ha đất trồng cây lâu năm, nhưng nay được đẩy lên thành 2-2,5 tỷ đồng/ha, thậm chí có những khu đất có giá lên tới 4-5 tỷ đồng/ha.

Ở cách xa hồ Tà Đùng khoảng 50 km, thuộc vùng ven TP. Gia Nghĩa, giá đất nông nghiệp cũng liên tục được đẩy lên cao, từ mức 0,8-1 tỷ đồng/ha vào cuối năm 2021 lên 1,5-2 tỷ đồng/ha như hiện tại.

Liền kề với Đắk Nông là Bình Phước, khi cơn sốt đất ở Hớn Quản còn kịp chưa lắng xuống sau đề xuất xây dựng sân bay ở huyện miền núi này, thì nơi đây tiếp tục đón nhận thông tin quy hoạch tuyến cao tốc TP.HCM - Bình Phước, khiến giá đất địa phương này một lần nữa “nhảy múa”, tập trung tại các xã Tân Hưng, Tân Lợi (huyện Đồng Phú). Theo đồn thổi của giới “cò” đất ở đây, bên cạnh cao tốc TP.HCM - Bình Phước, sắp tới sẽ có thêm tuyến đường ĐT 753 được quy hoạch nối Bình Phước với Đồng Nai qua cầu Mã Đà. Ghi nhận của phóng viên cho thấy, khu vực ngã ba Thạch Màng thu hút nhiều “cò” đất, nhà môi giới hoạt động nhất, giá đất nơi đây được bán theo mét ngang và từ đầu năm 2022 tới nay đã tăng gấp 3 lần.

Một điểm nóng khác của khu vực phía Nam phải kể đến là tỉnh Bình Thuận, với tâm điểm là thị xã La Gi và các huyện Hàm Tân, Bắc Bình. Từ đầu tháng 10/2021 đến nay, thị xã La Gi râm ran việc sẽ được nâng cấp lên thành phố vào năm 2025, thu hút giới đầu tư đổ bộ về đây săn đất. Anh Hào, một nhà đầu tư địa phương cho biết, mỗi ngày có hàng chục nhóm người rảo khắp thị xã tìm mua đất, đẩy giá đất tăng nhanh chóng.

“Tính từ giữa năm 2020 đến nay, nhiều khu đất ở La Gi đã tăng hơn gấp đôi. Tôi không lý giải được vì sao nhiều người về đây tìm mua đất đến vậy, cho dù hạ tầng giao thông không có gì thay đổi”, anh Hào nói.

Hay tại huyện Hàm Tân, theo tìm hiểu của phóng viên, lý do thu hút nhà đầu tư là bởi giá đất khu vực này còn “mềm”, dao động chỉ từ 500-800 triệu đồng/sào. Ngoài ra, đây là còn là nơi được Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC) chọn để phát triển dự án Khu công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Becamex VSIP Bình Thuận.

Với huyện Bắc Bình, đất vườn khu vực Mũi Yến được săn đón nhằm đón đầu đại dự án nghỉ dưỡng mới của Novaland có quy mô hơn 600 ha là Marina City Mũi Né, dự kiến công bố vào đầu quý II/2022, bên cạnh cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết nhiều khả năng hoàn thành vào cuối năm nay.

Cảnh báo rủi ro

Không khó để nhận ra rằng, phần lớn các cơn sốt đất ở phía Nam tập trung tại các tỉnh lẻ và phân khúc được nhắm đến là đất vườn, đất rẫy. Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, thực tế là không phải đất nền thổ cư có pháp lý hoàn chỉnh không được ưa chuộng, nhưng động thái kiểm soát chặt chẽ hơn yếu tố pháp lý đang “bó chân” nhiều dự án.

“Thời gian qua, rất ít dự án hoàn chỉnh pháp lý được công bố ra thị trường phía Nam, nếu có thì giá bán sẽ rất cao, không phù hợp với đại bộ phận nhà đầu tư”, ông Tiến nói, đồng thời cho rằng, sự khan hiếm dự án pháp lý hoàn chỉnh cùng với việc giá đất tại nhiều đô thị lớn tăng cao chóng mặt nên khó “có cửa” cho nhà đầu tư có nguồn vốn hạn chế. Trong khi đó, đất tỉnh lẻ có lợi thế là giá còn “mềm” cùng với tốc độ phát triển mạnh của hạ tầng, kéo theo làn sóng đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ ở nhiều địa phương nên được quan tâm.

“Cơ hội là rộng mở, nhưng việc mua đất nông nghiệp khi chưa nắm rõ quy hoạch sẽ mang đến nhiều rủi ro”, ông Tiến nhấn mạnh.

Còn ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho hay, những năm gần đây, hiện tượng cơn sốt đất xuất hiện với tần suất ngày càng dày hơn và thời gian ngày một ngắn lại, cho nên rủi ro cũng sẽ lớn hơn. Theo ông Chánh, bản chất của các cơn sốt đất giống như “cục lửa” chuyền tay nhau, người châm mồi lửa luôn làm chủ cuộc chơi và người cuối cùng ôm cục lửa sẽ lãnh đủ. Bởi vậy, nhà đầu tư phải luôn tỉnh táo trước mỗi cơn sốt đất.

“Đành rằng trên thị trường bất động sản, việc nhanh nhạy trong nắm bắt thông tin thị trường, thông tin quy hoạch là một trong những yếu tố quyết định sự thành công và thực tế là đã có nhiều nhà đầu tư ‘hốt bạc’ nhờ sự nhanh nhạy này, thế nhưng như vậy là chưa đủ, mà còn đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức sâu rộng về thị trường, khả năng thẩm định chính xác nguồn thông tin… nếu không sẽ dễ trở thành ‘nhanh nhảu đoảng’”, ông Chánh nói, đồng thời chia sẻ thêm rằng, sự tò mò và lòng tham sẽ dễ khiến nhà đầu tư đưa ra quyết định sai lầm, nếu giá đất tăng mà không gắn với giá trị thực của khu vực đó như mật độ dân cư, tăng trưởng GDP/đầu người, quy hoạch hạ tầng, điều kiện kinh tế - xã hội... thì sẽ khó tăng bền vững.

Đồng quan điểm, ông Dương Minh Tiến cho rằng, bất động sản khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và giá đất đã tăng cao, cho nên xu hướng dịch chuyển ra thị trường tỉnh lẻ là tất yếu. Tuy nhiên, điều quan trọng là nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin liên quan tới quy hoạch, năng lực chủ đầu tư, pháp lý dự án...

“Nhiều nhà đầu tư ở TP.HCM và những nơi khác đang đổ xô đến Đắk Nông thu gom đất trồng cây lâu năm nhằm đón đầu đại dự án nghỉ dưỡng, thế nhưng dự án này mới chỉ là ý tưởng, chưa có kế hoạch cụ thể, chưa kể quy hoạch sử dụng đất đai địa phương như thế nào, đất có được cho phép chuyển mục đích sử dụng, cho phép phân lô tách thửa hay không… vẫn còn là ẩn số. Do vậy, nhà đầu tư cần thận trọng trước khi xuống tiền, tránh đi vào vết xe đổ như tại thị trường Lâm Đồng hiện nay”, ông Tiến lưu ý.