Cú nổ của bong bóng bất động sản Trung Quốc

Cú nổ của bong bóng bất động sản Trung Quốc sẽ ảnh hưởng đến kinh tế Trung Quốc trong bao lâu?

Echo, một nhân viên truyền thông, chỉ nhận được lời đề nghị của 4 người mua nhà tiềm năng trong vòng 6 tháng. Cô đang xem xét hạ giá rao bán nhà của mình 10% xuống còn 3.3 triệu nhân dân tệ (460 ngàn USD). Cô nghĩ tình trạng trì trệ của thị trường nhà ở như hiện nay sẽ kéo dài trong nhiều năm nữa.

“Mọi người đều đang chờ giá nhà giảm mạnh hơn nữa mới quyết định xuống tiền mua. Và thế là sẽ lại có một vòng luẩn quẩn”, Echo nói.

Mặc dù nhiều chuyên gia kinh tế nhận định sự suy thoái của thị trường nhà ở ở Trung Quốc sẽ không diễn biến tồi tệ hơn và các gói kích thích sẽ phát huy hiệu quả trong năm nay hoặc năm sau, song những người rao bán nhà như Echo lại đang cảm thấy thực tế ảm đạm hơn nhiều.

Doanh số bán nhà và giá bán đều tăng chậm do các trở ngại như kinh tế suy yếu và chính sách Zero COVID. Niềm tin của người tiêu dùng gần mức thấp kỷ lục. Một cuộc khảo sát gần đây của ngân hàng trung ương Trung Quốc (PBOC) cho thấy 73% hộ gia đình dự báo giá bất động sản sẽ không thay đổi hoặc giảm trong thời gian tới. Ngay cả trong kỳ nghỉ lễ Golden Week, vốn là thời điểm tốt cho thị trường bất động sản Trung Quốc, doanh số bán nhà cũng giảm 38%.

Tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ 20 của Trung Quốc, một trong những vấn đề quan trọng được mang ra thảo luận là thị trường nhà ở đang bị cản trở bởi những chính sách mà Bắc Kinh đưa ra để giảm rủi ro tín dụng, đồng thời khiến giá nhà ở trở về mức phải chăng theo chủ trương “Thịnh vượng chung” của Chủ tịch Tập Cận Bình.

Theo ước tính, tổng giá trị thị trường nhà mới ở Trung Quốc vào khoảng 2.4 ngàn tỷ USD và nhà đang sử dụng là 52 ngàn tỷ USD. Quy mô khổng lồ của thị trường nhà ở của đất nước tỷ dân rõ ràng đang phải đối mặt với nhiều mối đe doạ.

Bất động sản chiếm khoảng 1/4 GDP Trung Quốc và gần 40% tài sản của các hộ gia đình. Bất kỳ chính phủ nào cũng sẽ gặp khó khăn để giữ kinh tế không rơi vào khủng hoảng tài chính khi bong bóng lớn cỡ này bị vỡ. Những gì xảy ra với Nhật Bản vào năm 1989 và với Mỹ vào năm 2007 – 2008 đã chứng minh đó là một thảm hoạ.

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc cho rằng cần phải nhanh chóng giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản. Một trong những biện pháp được chính phủ đưa ra gần đây là cho phép gần 20 thành phố giảm lãi suất cho vay thế chấp. Cơ quan quản lý tài chính yêu cầu yêu cầu các ngân hàng quốc doanh lớn nhất tăng cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản ít nhất 600 tỷ nhân dân tệ. Bắc Kinh thậm chí còn đưa ra mức giảm thuế hiếm hoi cho những người mua nhà mới trong vòng một năm kể từ khi mở bán.

Cho đến nay, không có động thái nào có thể khôi phục niềm tin của mọi người vào lĩnh vực bất động sản. Việc chính phủ siết quy định vay nợ đã tác động mạnh đến các doanh nghiệp bất động sản như China Evergrande Group, làm dấy lên làn sóng vỡ nợ trái phiếu trị giá hơn 50 tỷ USD.

Một phân tích mới đây của IMF cho thấy 45% doanh nghiệp bất động sản ở Trung Quốc có thể không trang trải được các nghĩa vụ nợ và 20% trong số đó có thể mất khả năng thanh toán nếu giá trị hàng tồn kho được tính theo giá bất động sản hiện tại.

Giá trái phiếu lợi suất cao vẫn ở gần mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ qua, trong khi chỉ số theo dõi biến động giá cổ phiếu bất động sản giảm 39% kể từ đầu năm 2022 đến nay. Giá cổ phiếu bất động sản và trái phiếu khó có thể phục hồi cho đến khi doanh số bán nhà tăng lên.

Người tiêu dùng cũng cảm thấy khó khăn. Tình trạng hỗn loạn hiện nay làm dấy lên các cuộc biểu tình chưa từng có sau khi cuộc khủng hoảng tiền mặt của khối doanh nghiệp bất động sản dẫn tới hoạt động xây dựng bị trì hoãn trên khắp Trung Quốc. Kết quả, hàng trăm nghìn người sở hữu nhà kêu gọi ngừng thanh toán khoản vay thế chấp cho đến khi nhà của họ được xây dựng.

Tác động tiềm ẩn đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới là rất lớn. Hàng triệu hộ gia đình đang chứng kiến mái ấm của họ nhanh chóng mất giá, còn chính sách phòng toả vì dịch COVID-19 tiếp tục kéo giảm niềm tin của người tiêu dùng. Điều đó dẫn đến tình trạng lượng tiền tiết kiệm tăng kỷ lục và nhu cầu vay vốn thấp nhất kể từ trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Trong 9 tháng đầu năm nay, các ngân hàng mở số lượng khoản vay thế chấp ít nhất kể từ năm 2015.

Trải qua hai năm, cuộc suy thoái hiện tại của thị trường bất động sản đã phá vỡ kỷ lục, khiến nó trở thành đợt sụt giảm mạnh nhất và dài nhất kể từ khi quyền sở hữu nhà cá nhân có hiệu lực vào những năm 1990. Mặc dù doanh số bán hàng ở các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến tăng nhẹ trong những tuần đầu tiên của tháng 9, tổng doanh số của 100 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất nước này vẫn giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái trong cả tháng 9.

Lengmu, một nhân viên môi giới bất động sản ở Thượng Hải, mới chỉ thực hiện hai giao dịch kể từ khi thành phố dỡ bỏ lệnh cấm vận vào tháng 6. Anh cho biết số lượng nhà cũ trung bình bán được trong một toà nhà đã giảm xuống dưới 10 căn trong 6 tháng qua, so với khoảng 30 – 50 căn trong một năm thuận lợi. Khách hàng đã rời thành phố này đi nơi khác hoặc đang chờ giá ngừng giảm.

“Hiện nay, thật khó để môi giới thành công một hợp đồng. Tôi hy vọng thị trường sẽ cải thiện sau khi lãi suất giảm”, Lengmu nói.

Một số chuyên gia kinh tế nói rằng các động thái chính sách hiện nay, cùng với việc nới lỏng dần biện pháp hạn chế liên quan tới COVID-19, có thể giúp thị trường tìm được đáy trong năm nay và ổn định vào năm 2023. Một số khác dự đoán thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ.

“Các biện pháp của Chính phủ Trung Quốc là nhằm ngăn chặn những hậu quả trên thị trường bất động sản lan ra toàn bộ nền kinh tế, chứ không phải là kích thích thị trường này”, các chuyên gia phân tích của Morgan Stanley nhận định. Họ dự đoán thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ không phục hồi cho đến quý 2/2023. Còn Deutsche Bank cho biết thị trường có thể đã chạm đáy hồi tháng 8.

Những người lạc quan cho rằng tầng lớp trung lưu đang phát triển của Trung Quốc sẽ kích thích chi tiêu. Trung Quốc vượt qua Nhật Bản để trở thành nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vào năm 2010 cũng nhờ quá trình đô thị hoá lớn nhất lịch sử.

Tuy nhiên, Bloomberg Economics cho biết xu hướng này đang chậm lại, với khoảng 65% dân số Trung Quốc hiện sống ở các thành phố. Theo Chang Shu, chuyên gia kinh tế trưởng về thị trường châu Á tại Bloomberg Economics, nguồn cung nhà ở cần giảm khoảng 25% để phù hợp với nhu cầu cơ bản dự kiến ​​vào năm 2031. Nhu cầu cơ bản là không tính đến những người mua đầu cơ.

Nguồn cung nhà ở đã rất lớn sau khi các doanh nghiệp bất động sản như Evergrande đi vay điên cuồng trong thập kỷ trước để xây dựng rầm rộ. Bloomberg Economics ước tính khoảng 2.8 tỷ m2 bất động sản đang trống, gấp 47 lần Manhattan.

Ngay cả khi Bắc Kinh thực hiện các biện pháp để thúc đẩy thị trường, chính phủ vẫn kiên định với chủ trương “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Điều này cho thấy họ không có hứng thú quay trở lại kỷ nguyên xây dựng ồ ạt như thập kỷ trước. Thay vào đó, hoàn thiện những ngôi nhà chưa hoàn thiện là giảm thiểu bất ổn xã hội và bảo vệ sự ổn định tài chính.

Adam Wolfe, chuyên gia kinh tế về thị trường mới nổi tại Absolute Strategy Research Ltd., cho biết: “Chính phủ có thể sẽ phải đưa ra một số cam kết công khai và đáng tin cậy để đảm bảo rằng việc xây dựng nhà ở sẽ được hoàn thành”.

Ông Tập Cận Bình được kỳ vọng sẽ làm nhiều hơn nữa trong nhiệm kỳ thứ 3 của mình để đảm bảo Trung Quốc có thể vượt qua cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay. Không có chuyên gia kinh tế nào tham gia khảo sát của Bloomberg dự đoán Trung Quốc sẽ sớm rơi vào suy thoái. Ước tính trung bình của họ là tăng trưởng GDP đạt 5.1% vào năm 2023, tăng so với mức 3.4% của năm nay.

Theo Anne Stevenson-Yang, đồng sáng lập của công ty nghiên cứu về bất động sản Trung Quốc J. Capital Research Ltd., Trung Quốc sẽ vượt qua thời kỳ suy thoái của bất động sản như mọi khi, nhưng mọi người sẽ bị lỗ và các ngân hàng sẽ phải chấp nhận giảm lợi nhuận.

Các chuyên gia kinh tế của Morgan Stanley gần đây dự đoán tăng trưởng GDP của Trung Quốc chỉ đạt 1% trong nửa đầu năm 2023 và 11 triệu người sẽ mất việc làm. Còn IMF vẽ nên bức tranh u ám hơn khi cho rằng khủng hoảng trên thị trường bất động sản có thể gây ra một cuộc khủng hoảng ngân hàng với 15% ngân hàng nhỏ bị phá sản.

Larry Hu, chuyên gia kinh tế tại Macquarie Group Ltd., năm ngoái đã dự đoán các chính sách thắt chặt của Bắc Kinh sẽ kéo dài đến năm 2022. Ông nói: “Điều gì sẽ xảy ra nếu các nhà chức trách có thể chịu đựng tình trạng suy thoái thế này thêm 12 tháng nữa? Đó sẽ là ác mộng đối với mọi người”.