#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Cú đảo chiều của dòng tiền đầu cơ trên thị trường đất nền

Áp lực lãi suất duy trì ở mức cao và các biện pháp siết chặt tín dụng đã đẩy nhiều tay chơi đòn bẩy vào thế kẹt hàng thê thảm.

Thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn giảm nhiệt mạnh sau nhiều năm tăng giá liên tục nhờ kỳ vọng hạ tầng và các cơn sốt quy hoạch.

Tại nhiều khu vực từng được xem là “điểm nóng” như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hay vùng ven Hòa Lạc, mặt bằng giá không còn leo thang như trước, thậm chí xuất hiện xu hướng giảm cục bộ.

Theo khảo sát thị trường, giá đất tại Long Biên hiện dao động khoảng 60-135 triệu đồng/m2, giảm 2-6 triệu đồng/m2 so với đầu năm trước. Tại Gia Lâm, mức giá phổ biến quanh 40-90 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1-4 triệu đồng/m2.

Ở Đông Anh và Hoài Đức — những khu vực từng liên tục nổi sóng nhờ thông tin hạ tầng — đà tăng cũng chững rõ rệt. Giá đất Đông Anh hiện dao động 35-80 triệu đồng/m2, trong khi Hoài Đức phổ biến khoảng 45-90 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn đỉnh sốt.

Đáng chú ý, nhiều lô đất phân lô dọc tuyến vành đai 3.5 tại Sơn Đồng đang được rao bán quanh 180 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5% so với đầu năm. Tại Phú Cát, nơi từng hưởng lợi lớn từ kỳ vọng khu công nghệ cao Hòa Lạc, giá một số vị trí đã giảm gần 20% sau cơn sốt năm ngoái.

Không chỉ giá giảm nhiệt, thanh khoản cũng lao dốc mạnh. Những văn phòng môi giới từng kín khách nay rơi vào cảnh đìu hiu. Tình trạng mua bán sang tay trong ngày gần như biến mất.

Nhiều môi giới cho biết không ít lô đất đã giảm vài trăm triệu đồng nhưng vẫn khó tìm người mua. Tâm lý chung của thị trường hiện là chờ giá giảm thêm thay vì xuống tiền sớm như trước.

Giới chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc sóng”, khi dòng tiền đầu cơ ngắn hạn dần rút lui và nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới giá trị thực của bất động sản.

Theo các đơn vị nghiên cứu, mức độ quan tâm tới đất nền Hà Nội trong quý I/2026 đã giảm mạnh so với cuối năm ngoái, trái ngược với xu hướng hồi phục của phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Áp lực lãi suất, tín dụng bất động sản bị kiểm soát cùng chi phí vay vốn cao khiến việc dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” không còn dễ dàng. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư mua đất trong giai đoạn sốt nóng 2021-2022 rơi vào tình trạng “kẹt hàng”.

Các chuyên gia cho rằng đất nền vẫn còn tiềm năng dài hạn tại những khu vực có hạ tầng tốt và tốc độ đô thị hóa cao. Tuy nhiên, thời kỳ tăng nóng diện rộng gần như đã qua.

Trong giai đoạn mới, những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thực sự tốt và khả năng khai thác dòng tiền sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, các lô đất chỉ tăng giá nhờ tin đồn hoặc hiệu ứng đám đông sẽ ngày càng khó hút tiền.

Sau nhiều năm được định giá bằng kỳ vọng, thị trường đất nền Hà Nội đang bị buộc quay lại bài toán giá trị thực — nơi dòng tiền thận trọng hơn và những cuộc chơi “ôm đất chờ tăng giá” không còn dễ thắng như trước.