Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng với người mua nhà?

Dịch Covid-19 bùng phát không chỉ khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính, mà còn dẫn đến nhiều vấn đề pháp lý phát sinh.

Đau đầu với thông báo nộp tiền

Vốn đang “đau đầu” vì cửa hàng hoa tươi phải đóng cửa để phòng, chống dịch Covid-19, chị Bùi Minh Phượng ngụ tại quận Phú Nhuận, TP.HCM, còn “thon thót” lo lắng vì sắp đến đợt thanh toán mới cho căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án ở quận 12 mà chị đã mua đầu năm nay.

Theo hợp đồng, trong đợt thanh toán theo tiến độ tới đây, chị sẽ phải nộp khoảng 120 triệu đồng. Nếu như trước kia có thu nhập từ cửa hàng hoa thì số tiền này không phải quá lớn, nhưng từ khi dịch Covid-19 bùng phát trở lại tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam, việc kinh doanh buôn bán của chị bị gián đoạn nên nguồn thu cũng đứt gãy từ đó.

“Tôi đã trễ hạn thanh toán 1 kỳ, nếu thêm 1 kỳ nữa sẽ bị chủ đầu tư thu hồi nhà, còn phải đóng tiền phạt và các loại phí khác”, chị Phượng nói và cho biết thêm, với tình hình dịch bệnh mỗi ngày hàng ngàn ca nhiễm như thế này, muốn dập dứt điểm có lẽ phải kéo dài hết năm và việc kinh doanh cũng phải chờ thời gian mới có thể hồi phục.

Do đó, chị dự định sẽ bán căn chung cư đi để “nhẹ cái đầu”, dù đó là căn nhà mơ ước mà chị tích cóp từ lâu mới dám quyết định mua. Tuy nhiên, may mắn là mới rao trên mạng mấy ngày, chưa kịp có khách hỏi mua, chị Phượng lại nhận được thông báo về việc giãn tiến độ thanh toán do ảnh hưởng bởi dịch bệnh từ chủ đầu tư khiến cả gia đình thở phào.

Không được sự chia sẻ của một chủ đầu tư “tốt bụng” như khách hàng nói trên, ông Trần Minh Cảnh, một nhà đầu tư tại khu vực TP. Thủ Đức tỏ ra rất ngao ngán khi kể với phóng viên về những buổi làm việc với chủ đầu tư liên quan đến việc hoãn, giãn tiến độ thanh toán đối với một sản phẩm nhà phố tọa lạc ngay mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh (quận 8 cũ).

Ông Cảnh chia sẻ, cuối năm 2019, vợ chồng ông ký hợp đồng mua một căn nhà phố với giá 10 tỷ đồng, thanh toán trước 35%, số tiền còn lại được thanh toán theo từng đợt. Tuy nhiên, kể từ cuối tháng 4/2021, dịch Covid-19 bùng phát và nguồn thu của gia đình bị gián đoạn, ông đã liên hệ với chủ đầu tư để xin được giãn tiến độ thanh toán nhưng không được chấp thuận.

Nhà đầu tư này cho rằng, dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng, là việc khách quan ngoài khả năng tiên liệu của cả hai bên nên ông đã đề nghị được giãn tiến độ thanh toán. Đây là bước đi “cực chẳng đã”, bởi từ trước đến nay, ông luôn đóng tiền theo đúng tiến độ.

Thế nhưng, sau đó mỗi tuần, ông Cảnh vẫn đều đặn nhận được 2 email “đòi nợ” và cả tin nhắn từ chủ đầu tư với nội dung như: “Hiện chúng tôi không có chủ trương về việc gia hạn thanh toán các đợt trễ hạn. Xin quý khách vui lòng thực hiện đúng cam kết giữa 2 bên. Xin quý khách hàng lưu ý, nếu tổng thời gian của tất cả các đợt thanh toán cộng dồn vượt quá 60 ngày thì chủ đầu tư có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và áp dụng khoản phạt vi phạm theo quy định tại hợp đồng đã ký kết…”.

Do không đủ nguồn tài chính để tiếp tục đóng theo tiến độ nên cuối tuần qua, vị khách hàng này đã chuyển nhượng lại căn nhà phố cho một nhà đầu tư khác với mức giá bằng với giá mua ban đầu và tất nhiên thấp hơn mức giá hiện tại của chủ đầu tư.

Có phải “tình huống bất khả kháng”?

Trên thực tế, trong bất kỳ hợp đồng mua bán bất động sản nào được ký kết giữa các chủ đầu tư và khách hàng đều có điều khoản về các tình huống bất khả kháng, đó có thể là thiên tai, chiến tranh, sự thay đổi chính sách, pháp luật… dẫn tới không thể bàn giao sản phẩm đúng cam kết.

Tuy nhiên, không khó để nhận thấy rằng, là bên soạn thảo hợp đồng mẫu, lại có một đội ngũ pháp chế, luật sư hùng hậu tư vấn nên các chủ đầu tư luôn “cầm đằng chuôi” trong hầu hết các điều khoản. Với nội dung về các tình huống bất khả kháng này, cơ bản đều là các điều khoản, tình huống có thể “bảo vệ” chủ đầu tư trong trường hợp họ không thể thực hiện đúng cam kết vì các lý do khách quan.

Trong hoàn cảnh dịch bệnh cụ thể hiện tại, câu hỏi đặt ra là liệu Covid-19 có phải là và cần được bổ sung vào tình huống bất khả kháng để khách hàng giãn, hoãn tiến độ nộp tiền theo tiến độ cho các sản phẩm bất động sản đã mua?

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán về vấn đề này, luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng Văn phòng luật Thanh Niên cho biết, không có một câu trả lời chính xác cho tất cả các trường hợp đối với câu hỏi dịch bệnh Covid-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng hay không, mà phải đánh giá, xem xét theo bản chất, hoàn cảnh và bối cảnh của từng giao dịch.

Luật sư Duẩn phẩn tích, theo Điều 156 - Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Như vậy, dù phát sinh sự kiện khách quan, nhưng để xem là bất khả kháng thì cần thêm điều kiện “không thể khắc phục”, còn thế nào là không thể khắc phục thì rất khó phân định.

Hiện tại, luật không quy định thế nào là “không thể lường trước được”, nhưng theo logic thông thường, tiêu chuẩn “không thể lường trước được” có thể đánh giá thông qua việc các bên có biết được dịch bệnh Covid-19 xảy ra tại thời điểm ký kết hợp đồng hay không.

Theo quan điểm của luật sư, trong trường hợp các bên ký kết hợp đồng trước khi dịch bệnh Covid-19 xảy ra thì có thể xem là sự kiện “không lường trước được”. Tuy nhiên, nếu các bên ký kết hợp đồng sau khi có cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã công bố dịch bệnh thì không thể nói rằng các bên không biết, không lường trước được Covid-19 sẽ xảy ra.

Mặc dù vậy, việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp phong tỏa, cách ly, giãn cách xã hội… làm ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng vẫn có thể được xem là sự kiện “xảy ra một cách khách quan” và “không thể khắc phục được”.

Do đó, để được miễn trừ trách nhiệm, bên bị ảnh hưởng phải chứng minh là đã áp dụng “mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” để ngăn chặn ảnh hưởng của dịch bệnh trong việc thực hiện hợp đồng nhưng vẫn không thể khắc phục được.

Trong trường hợp bên bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 vẫn có thể khắc phục được hoặc không chứng minh được là mình đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép để khắc phục các tác động của dịch Covid-19 thì có thể sẽ không được miễn trách nhiệm với lý do Covid-19 là sự kiện bất khả kháng.

Một sắc luật khác có đề cập đến các điều khoản bất khả kháng là Luật Thương mại 2005 và Khoản 1, Khoản 4 - Điều 296 luật này quy định, trong trường hợp bất khả kháng, các bên có thể thỏa thuận kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng; nếu các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được tính thêm một thời gian bằng thời gian xảy ra trường hợp bất khả kháng cộng với thời gian hợp lý để khắc phục hậu quả, nhưng không được kéo dài quá các thời hạn theo quy định.

Ngoài ra, theo Điều 295 - Luật Thương mại, để được miễn trách nhiệm, bên vi phạm phải phải thông báo ngay cho bên kia về sự kiện bất khả kháng và hậu quả có thể xảy ra, đồng thời có nghĩa vụ chứng minh sự kiện bất khả kháng.

Theo luật sư Duẩn, khó khăn về tài chính phát sinh từ sự đình trệ hay suy thoái hoạt động kinh doanh dẫn đến một bên không có khả năng thực hiện được nghĩa vụ hợp đồng là nguyên nhân gián tiếp và không nên được coi là lý do cho việc không thể thực hiện nghĩa vụ.

“Nếu tính đến cả trường hợp này thì sự kiện bất khả kháng có thể giải thích rất rộng, dẫn đến việc bên bị ảnh hưởng dễ dàng sử dụng để miễn trừ trách nhiệm. Các ảnh hưởng gián tiếp chỉ nên xem là trường hợp được miễn trừ trách nhiệm nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận”, luật sư Duẩn nói.

Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, đây là vấn đề đã được tranh luận rất nhiều, đặc biệt là trong thời gian gần đây.

Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp lý thì rất khó để doanh nghiệp áp dụng trường hợp bất khả kháng đối với việc bùng phát dịch Covid-19. Việc này, theo quan điểm của ông Hậu, nên xuất phát từ góc độ đạo đức kinh doanh, trong thời điểm hiện nay, nếu chủ đầu tư chia sẻ, thông cảm với những khó khăn của khách hàng và có các động thái cụ thể về việc giãn hoãn các đợt đóng tiền cho khách hàng thì sẽ được đánh giá rất cao và uy tín thương hiệu tăng cao.

“Tôi cho rằng, phía doanh nghiệp nên chia sẻ khó khăn đối với khách hàng, người mua nhà trong thời điểm hiện nay. Ngoài tình người hỗ trợ nhau trong lúc hoạn nạn còn là cơ hội để bên doanh nghiệp khẳng định tên tuổi, thương hiệu của mình với khách hàng”, ông Hậu nói.