Công khai quy hoạch có chặn được sốt đất ảo?

Công khai quy hoạch, minh bạch thông tin được xem là chìa khóa giúp các địa phương ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn, đầu cơ thổi giá nhà đất, trục lợi bất hợp pháp. Tuy nhiên, vì nhiều lý do mà câu chuyện “minh bạch hóa” đến nay vẫn là việc không dễ dàng với thị trường bất động sản.

Thực tế, kể từ cuối năm 2020, khi giá đất liên tục nhảy múa, không ít địa phương đã ra "tối hậu thư" nhằm công khai quy hoạch, tuy nhiên do quá trình thực hiện còn những hạn chế dẫn đến tình trạng nhiều nơi xuất hiện tượng lợi dụng hoặc đưa sai thông tin quy hoạch khiến giá đất bị sốt ảo.

Giá "nhảy múa" theo quy hoạch

Trong 2 năm qua, giá đất vùng ven thành phố Hà Nội liên tục gia tăng chóng mặt, thiết lập những mặt bằng mới. Nhất là khi xuất hiện thông tin đề xuất lập "thành phố trong thành phố", triển khai dự án đường Vành đai 4 hay nhiều dự án nghìn tỷ khác.

Anh Trần Minh Hoàng, môi giới nhà đất khu vực Sóc Sơn, chia sẻ sau khi có thông tin dự án đường Vành đai 4 và dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn sắp được triển khai, trung bình mỗi ngày anh đưa từ 10 - 15 lượt khách đi xem đất. Mức giá của các lô đất đẹp tăng theo tuần, thậm chí từng ngày.

"Hồi cuối tháng 3/2022, một khách hàng của tôi mua thành công lô đất rộng 2.500m2 ở thôn Phúc Xuân, xã Bắc Sơn, trị giá 7,2 tỷ đồng. Đến nay, bất chấp những thông tin về thanh khoản thấp, rồi khó thoát hàng cắt lỗ, nhưng lô đất này hiện có giá 8,3 tỷ đồng, chủ đất chưa muốn bán", anh Hoàng cho hay.

Cùng với Vành đai 4, mới đây khi đồ án quy hoạch phân khu sông Hồng và sông Đuống được phê duyệt, việc nhiều nhóm đầu cơ nhảy vào "ăn theo" đang khiến cho thị trường nhà đất ở các khu vực lân cận như Tây Hồ, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì... có hiện tượng "tăng ảo", bỏ xa giá trị thực.

Có thể thấy, cứ mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch, thị trường bất động sản khu vực đó sẽ có biến động. Không chỉ riêng thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, hiện tượng này xảy ra ở hầu hết các tỉnh thành trên cả nước. Để ngăn chặn, nhiều địa phương đã phát "lệnh" công khai quy hoạch.

Điển hình, tại Quảng Ngãi, khi xuất hiện dấu hiệu sốt đất ăn theo dự án đường Dung Quất – Sa Huỳnh, thị xã Phổ Đức đã nhanh chóng công khai các quy hoạch đô thị, kế hoạch xin đất, nhằm hạ nhiệt thị trường, giúp cả người dân và nhà đầu tư nắm được thông tin.

Tương tự, huyện Hòa Vang (TP. Đà Nẵng) thời gian qua cũng đã xảy ra tình trạng "sốt đất". Giá đất tại khu vực này đã cao hơn khoảng 100-300 triệu đồng so với thời điểm cuối năm 2021. Trước tình trạng đó, Sở TN&MT Đà Nẵng cho biết đang dự kiến công khai thông tin về quy hoạch, nhằm tránh đồn thổi.

Hay mới đây, thông tin cụ thể về 28 dự án chưa được phép chuyển nhượng, chưa được phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở… được Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc chính thức công bố trên trang thông tin điện tử và phổ biến đến tận cấp xã, phường.

Minh bạch có hạ được nhiệt?

Ông Lê Đức Thế, Trưởng phòng Quản lý nhà, Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Vĩnh Phúc, cho biết việc công khai thông tin về các dự án bất động nhằm giúp người dân có thể tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư, hạn chế rủi ro, tranh chấp pháp lý trong tương lai. Đồng thời, cũng giúp thị trường tỉnh phát triển bền vững.

Mục đích của việc một số đối tượng tung tin đồn thổi về quy hoạch là để kích động tâm lý đám đông, gây nhiễu loạn thông tin từ đó đẩy giá nhà đất lên cao nhằm trục lợi bất chính. Vì vậy, "lệnh" công khai quy hoạch của nhiều địa phương nhằm giảm nhiệt sốt đất được các chuyên gia rất đồng tình.

Cần nhấn mạnh, công khai quy hoạch là một trong những công cụ hữu hiệu nhất để ngăn chặn sốt đất, đầu cơ. Tuy nhiên, đến nay vì nhiều lý do, công tác này vẫn chưa được thực hiện một cách triệt để. Không ít quy hoạch vẫn chỉ ở trên giấy mà chưa đến được với người dân.

Anh Lê Minh Khôi, một nhà đầu tư đất nền ở Hà Nội, chia sẻ: "Khi tìm thông tin quy hoạch trên mạng hầu hết đều không chính thống, còn khi đến cơ quan chính quyền để hỏi quy hoạch thì phải có quan hệ hoặc không thì phải làm thủ tục yêu cầu theo trình tự khá rắc rối".

Trước đòi hỏi của thực tế, theo chuyên gia, việc công khai quy hoạch cần được công khai và thực hiện một cách nghiêm túc để định hướng thông tin cho người dân. Người dân cũng cần hiểu đúng về quy hoạch, từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, đến lúc đó mới được mời nhà đầu tư vào.

Một trong những giải pháp được nhiều chuyên gia khuyến cáo để minh bạch hóa thông tin quy hoạch và thị trường là áp dụng công nghệ thông tin để số hóa và công khai dữ liệu về quy hoạch và thị trường qua hệ thống các cổng thông tin, ứng dụng trên di động…

Trong bối cảnh thị trường diễn biến phức tạp, theo chuyên gia, việc công khai, minh bạch hóa thông tin quy hoạch là điều không thể chậm trễ thêm. Bên cạnh sự quyết liệt của cơ quan chức năng, bản thân các nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ trước khi ăn theo quy hoạch, xuống tiền đúng nơi, tránh rơi vào "bẫy" của những nhóm đầu cơ.