Condotel vỡ trận sẽ kích nổ quả bom bất động sản

Khi đầu tư và đầu cơ bất động sản bị trộn lẫn vào nhau thì bài toán rủi ro – tỷ suất sinh lợi sẽ trở nên lẫn lộn. Và trong cái sân chơi chụp giựt ấy thì cuối cùng vẫn là cá lớn nuốt cá bé, kiểu gì thì các nhà đầu tư cá nhân vẫn sẽ chịu thiệt, đừng mong đợi ở Toà hay một sự trợ giúp thứ ba nào, bởi lẽ về bản chất đây là một giao dịch phi chính thức, hai bên giao dịch cần tự giải quyết các tranh chấp.

TỪ HỨA HẸN LỢI NHUẬN KHỦNG

Tỷ suất sinh lợi của khoản đầu tư vào các Condotel Cocobay được hình thành từ hai yếu tố: tiền lãi mà Thành Đô cam kết trả cho khách hàng tối thiểu hàng năm (12%) và tốc độ tăng trưởng giá nhà đất. Cứ cho rằng tốc độ tăng giá của các Condotel này bằng mức thấp nhất của tốc độ tăng trưởng giá nhà đất là 15%/năm thì tỷ suất sinh lợi kết hợp của phi vụ đầu tư này lên đến 28.8%/năm, một mức lợi nhuận có thể được xem là khủng hiện nay. Bởi lẽ khách hàng có thể hoàn toàn “tay không bắt giặc” bằng cách vay ngân hàng với lãi suất phải trả khoảng 11%, tỷ suất sinh lợi thu được gần 30%, thử hỏi bài toán kinh doanh hấp dẫn như vậy thì ai mà lại không ham. Vì vậy, mà từ vài năm trước đã bắt đầu có một làn sóng ồ ạt đầu tư vào các Condotel hoặc các hình thức tương tự này.

Mấu chốt của giao dịch này là mức lãi cam kết khủng 12%. Nhà đầu tư làm một phép tính đơn giản là họ sẽ lấy “mỡ nó rán nó” bằng cách dùng mức lãi thu được này để trả cho tiền lãi vay ngân hàng. Sau đó, giá nhà tăng bấy nhiêu thì họ lời bấy nhiêu. Nhìn dưới góc độ này, thì rõ ràng những khách hàng mua Condotel thực sự không phải đầu tư vào bất động sản mà là đầu cơ trên giá bất động sản. Bởi vì cái mà họ thực sự sở hữu không phải căn hộ đó một cách đầy đủ, mà đúng ra là một trạng thái sở hữu căn hộ. Bởi vì sau khi mua xong thì họ giao lại quyền khai thác căn hộ đó cho công ty (Thành Đô). Khi cần bán, họ vẫn có thể chuyển nhượng nó một cách bình thường và người mua mới sẽ xác lập quyền sở hữu căn hộ đó bằng một hợp đồng, chứ không phải sổ hồng. Họ cũng không quan tâm đến việc sở hữu căn hộ đó bởi vì cái họ nhìn vào là mức tỷ suất sinh lợi khủng đã nêu, bất cứ khi nào biến động giá Condotel chững lại hoặc mức lãi cam kết chấm dứt thì họ sẽ bán căn hộ chốt lời, lấy tiền trả ngân hàng và tất toán khoản vay.

Hình thức giao dịch này hoàn toàn giống một sản phẩm phái sinh (derivaties) và căn hộ trong trường hợp này là tài sản cơ sở (underlying asset). Chúng ta cũng cần biết trong giao dịch phái sinh thì dựa trên một tài sản cơ sở người ta có thể phát hành nhiều hợp đồng cho nhiều người mua khác nhau. Điều này vốn là bản chất bình thường của các sản phẩm phái sinh và cũng chính vì vậy mà công cụ này được xem là một “vũ khí huỷ diệt” do tính đòn bẩy cực cao của nó. Chúng ta cũng thực sự không biết là các chủ đầu tư Condotel có áp dụng điều này hay không nhưng nếu họ làm vậy thì nó sẽ kích giá căn hộ tăng lên một cách khủng khiếp. Và điều này càng khuyến khích người ta dồn tiền đầu tư vào Condotel khi bài toán lợi nhuận đã nêu trên ngày càng trở nên siêu khủng. Và điều quan trọng là hiện nay hoàn toàn không có khung pháp lý cho hình thức giao dịch này nên cũng rất khó để chế tài hoặc xử lý tranh chấp khi xảy ra kiện tụng. Nhưng ai quan tâm, cái họ thấy duy nhất là mức lợi nhuận quá khủng mà rủi ro thì gần như không có.

ĐẾN BẢN HỢP ĐỒNG "GÀI MÌN"

Nếu xem các hợp đồng đầu tư Condotel này là một sản phẩm phái sinh thì nó chính là hợp đồng kỳ hạn (forwards), một thoả thuận giữa người mua và người bán về một loại tài sản hay hàng hoá sẽ được giao nhận trong tương lai vào một thời điểm cụ thể với mức giá được xác định trước hôm nay. Thông thường người ta tham gia vào hợp đồng kỳ hạn nhằm mục đích đảm bảo chắn chắn sẽ nhận được tài sản với một mức giá cam kết mà không phát sinh các rủi ro tài chính. Nhưng giờ đây Thành Đô đã tuyên bố họ không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trên hợp đồng và từ chối thanh toán các khoản lãi kể từ ngày 01/01/2020.

Bất kỳ ai cũng biết nguyên tắc cơ bản của hợp đồng kỳ hạn là hai bên tham gia giao dịch không được phép đơn phương huỷ bỏ hợp đồng hoặc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng vì điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của đối tác. Nhưng ông chủ của Thành Đô đã chính thức tuyên bố rằng mình vi phạm hợp đồng và đã sẵn sàng để ra toà. Thử nghĩ xem người ta sẵn sàng tham gia kiện tụng khi nào? Câu trả lời là khi đã nắm chắc phần thắng, nghĩa là các khách hàng đã đầu tư vào Cocobay đừng mong đòi lại quyền lợi cho mình bằng con đường toà án.

Điều này chứng tỏ rằng Thành Đô hoàn toàn ý thức được mức lãi khủng đã cam kết sẽ trả cho khách hàng ban đầu là rất khó thực hiện về lâu dài và chắc chắn tranh cãi pháp lý sẽ diễn ra và họ đã chuẩn bị trước cho “kịch bản chiến tranh” bằng một bản hợp đồng “gài mìn”, ám chỉ các điều khoản và nội dung hợp đồng mà khi khách hàng đặt bút ký vào thì xem như đã “sập bẫy” và không bao giờ có thể giành chiến thắng tại toà án.

VÀ NHỮNG LIỀU THUỐC ĐẮNG

Và nếu không thể thắng Thành Đô tại toà thì khách hàng chỉ còn nước chấp nhận các phương án xử lý khủng hoảng mà công ty đưa ra. Và đương nhiên các “liều thuốc” này sẽ rất đắng.

Phương án đầu tiên được nêu ra là khách hàng có thể chuyển đổi các Condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi là 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Khách hàng cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm. Hoặc vẫn giữ lại các Condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.

Nếu khách hàng chấp nhận phương án này nghĩa là công ty đã thành công trong việc huỷ bỏ hoàn toàn bản hợp đồng cũ, thay bằng một hợp đồng mới và khách hàng phải trả thêm cho họ 15%. Thành Đô đã hoàn toàn phủi bỏ trách nhiệm trên hợp đồng đã cam kết với khách hàng mà không chịu bất kỳ một khoản phạt hay thiệt hại tài chính nào.

Nếu nhà đầu tư không chấp nhận phương án trên thì có thể thanh lý hợp đồng mua bán đã ký để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh thì phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

Điều khoản này có nghĩa là công ty đã chính thức huỷ bỏ hợp đồng một cách thô bạo, bất chấp các cam kết đã ràng buộc trước đó. Vậy hợp đồng kỳ hạn trong trường hợp này hoàn toàn giống quyền chọn (options) đối với Thành Đô nhưng có điều nó hoàn toàn miễn phí! Công ty rõ ràng đã xử ép các thượng đế của mình. Bởi vì đối với khách hàng thì bản hợp đồng có tính kỳ hạn (buộc phải thực hiện) nhưng đối với công ty Thành Đô thì đó là quyền chọn miễn phí, có nghĩa là "thích (có lợi) thì thực hiện, không thì xù"!

Cuối cùng, nếu cả hai phương án trên đều không thoả hiệp được thì hai bên “chia tay nhau”, tiến hành thanh lý các Condotel đã ký hợp đồng, công ty hoàn lại tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký nhưng sẽ chiết khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho công ty Thành Đô, thực chất là chấm dứt trạng thái sở hữu căn hộ. Điều khoản này có lẽ là một kiểu thoả thuận quái lạ nhất trong các giao dịch tài chính, bởi vì nó vi phạm nguyên tắc cân bằng (parity). Công ty đã ép khách hàng vào một trạng thái bất lợi hoàn toàn và bước qua toàn bộ các điều khoản cam kết, mà điều quan trọng là, khách hàng đã phải trả tiền trước cho các điều khoản được cam kết đó. Kiểu như bỏ tiền ra mua nhưng không được nhận sản phẩm.

Vậy thì kiểu gì hay cách nào thì khách hàng của Thành Đô cũng thiệt, ra toà thì không thắng nổi, chấp nhận các phương án do công ty đưa ra thì như uống thuốc đắng nhưng chắc gì dã tật. Bởi vì sự thật là đầu tư (đầu cơ) bất động sản thì ai mà không dùng đòn bẩy. Các nhà đầu tư có lẽ đang phải cân bằng trạng thái với Thành Đô bằng một hợp đồng vay với ngân hàng hoặc một nguồn tài trợ nào đó. Bây giờ Thành Đô đột ngột hủy trạng thái thì sớm muộn gì nhà đầu tư cũng "té" vì mất thăng bằng và thậm chí là bị quả tạ tín dụng đè chết!

Biết trách ai bây giờ khi bài toán tài chính vỡ lòng họ đã vội quên khi nhìn vào mức lợi nhuận khủng: rủi ro cao – tỷ suất sinh lợi lớn. Và rồi liệu câu chuyện Thành Đô vỡ trận Condotel Cocobay có kích hoạt một làn sóng “xù độ” bởi các công ty bất động sản khác hay không và hiệu ứng lan truyền có làm cho bong bóng giá nhà đất vỡ tung?