Condotel sẽ không vì “sự cố” Cocobay mà thoái trào

Câu chuyện dừng trả thu nhập cam kết tại Cocobay dự kiến sẽ còn gây xôn xao, nhưng theo các chuyên gia, việc sớm “bạch hóa” tình trạng thực và có hướng giải quyết tại dự án này dù khiến thị trường sốc nhưng sẽ làm tỉnh ngộ các khách hàng và thúc đẩy nhà quản lý, chủ đầu tư sớm vá lại lỗ hổng cho loại hình bất động sản giàu tiềm năng này.

Cam kết lợi nhuận là hợp lý

Tại thị trường Việt Nam, Vingroup là chủ đầu tư tiên phong phát triển loại hình condotel. Dự án condotel đầu tiên của Vinhomes ở Nha Trang cam kết lợi nhuận trong vòng 5 năm. Đại diện chủ đầu tư này cho biết, hiện nay có khoảng 3.000 khách hàng đầu tư vào sản phẩm condotel do Vinhomes quản lý. Mỗi năm chủ đầu tư này chi trả đều đặn 900 tỷ đồng cam kết thu nhập, đến nay đã trả được 3,5 năm với khoảng 3.000 tỷ đồng.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó tổng giám đốc Vinhomes, người đã có trên 20 năm gắn bó với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cho rằng, dẫu vừa qua xảy ra một số sự cố nhưng thị trường cần có nhìn nhận đúng về tiềm năng của loại hình condotel.

“Tốc độ tăng trưởng khách du lịch Việt Nam đứng thứ 3 thế giới, trong khi nhìn về Phuket, Việt Nam mới bằng 1/7 đơn vị nghỉ của họ mà thôi”, bà Lộc nói và phân tích, hiện nay giá thuê phòng tại Việt Nam đã cơ bản tiệm cận với mặt bằng các nước trong khu vực, nhưng nghịch lý là giá bất động sản du lịch lại chỉ bằng 1/3 so với các nước láng giềng.

“Khoảng cách này sẽ sớm được rút ngắn lại, mọi người cứ băn khoăn vấn đề pháp lý chưa rõ ràng nhưng chắc chắn điều này sẽ sớm được xử lý. Đồng thời, chính vì còn những vấn đề như vậy nên giá condotel mới ở mức rất thấp như hiện nay”, Phó tổng giám đốc Vinhomes phân tích.

Trái ngược với một số quan điểm cho rằng mô hình cam kết lợi nhuận khi đầu tư condotel đã lỗi thời, bà Trần Thị Mỹ Lộc cho rằng, cam kết lợi nhuận vẫn là một mô hình đúng đắn. Trong vận hành kinh doanh khách sạn ít nhất 3 năm đầu thường không có sự ổn định về lợi nhuận. Vì thế nhà đầu tư dễ bị hẫng hụt. Việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận giúp khách hàng tự tin hơn với sản phẩm đầu tư của mình.

“Tại các dự án condotel Vinhomes đang quản lý, chúng tôi tự tin mức cam kết lợi nhuận 10%/năm vì các căn hộ condotel có Vinpearl - đơn vị vận hành khách sạn uy tín - vận hành. Đặc biệt, chúng tôi có một hệ sinh thái nghỉ dưỡng quy mô lớn bậc nhất Việt Nam. Chính vì thế, trong suốt 3 năm qua khách mua dự án condotel của Vinpearl vẫn sống khỏe. Còn nếu thuê đơn vị khác vận hành thì mức cam kết lợi nhuận trên 6% là hơi bất thường”, bà Lộc cho biết.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty DTJ, đơn vị có nhiều năm phân phối các sản phẩm condotel cũng cho rằng, "dự án nào không cam kết lợi nhuận sẽ không bán được hàng”. Do condotel cũng như biệt thự nghỉ dưỡng là sản phẩm đầu tư mới ở Việt Nam nên trước đây khách hàng vẫn không tin về khả năng sinh lời. Vì thế, để thuyết phục khách mua, hầu hết các chủ đầu tư phải dùng đến cam kết lợi nhuận như là “vật đảm bảo”.

Thị trường sẽ trở lại “theo một cách khác”

Thừa nhận động thái công bố tình trạng thực tế của dự án và đưa ra các giải pháp xử lý quyền lợi của khách hàng cũ của chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng “dù gì cũng là một hành động dũng cảm”, đại diện Vinhomes cho rằng, trước mắt, khách hàng sẽ có những dè dặt nhất định nhưng loại hình condotel chắc chắn vẫn sẽ phát triển rất mạnh vì hạ tầng du lịch hiện nay vẫn rất thiếu. Condotel là một món đầu tư an nhàn, có khả năng sinh lợi đều đặn và giá trị tài sản gia tăng theo thời gian.

“Thị trường condotel sẽ sớm trở lại quỹ đạo phát triển bình thường vì tiềm năng rất lớn của sản phẩm này tại xứ nhiệt đới có số ngày nắng dài và bờ biển đẹp thuộc hàng top thế giới như Việt Nam”, bà Trần Thị Mỹ Lộc nhận định.

Trên thực tế, ngay cả với câu chuyện tại Cocobay Đà Nẵng, sau giai đoạn đầu “sốc thông tin”, thị trường bất động sản bắt đầu bình tâm trở lại khi nhìn nhận sự việc tại dự án này một cách đa chiều hơn.

Một số ý kiến cho rằng, việc sớm công bố tình trạng thực của dự án này và thừa nhận “bế tắc trong việc trả thu nhập cam kết 12% bắt đầu từ đầu năm 2020” là “vết mổ” không có thuốc gây tê, nên rất đau đớn. Tuy nhiên, việc “chữa chạy sớm” còn tích cực và chủ động hơn rất nhiều so với việc “che giấu, bưng bít” và cuối cùng lợi nhuận cam kết cũng không trả được và dự án không thể tái cơ cấu. Khi đó, rất có thể tài sản của khách hàng còn mất mát rất lớn và tất nhiên, chủ đầu tư cũng “chìm xuồng” theo.

Theo đại diện chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng, qua tổng hợp từ các kênh tiếp nhận ý kiến khách hàng, đã có khá nhiều người mua lựa chọn một trong các phương án giải quyết mà chủ đầu tư đưa ra như tiếp tục đầu tư vào condotel hưởng lợi nhuận cam kết 5%/năm; thanh lý hợp đồng có bảo lãnh và đồng ý chuyển đổi từ condotel sang loại hình chung cư.

“Với yêu cầu chuyển đổi sang chung cư, chúng tôi dự kiến lấy phí chuyển đổi 15% dùng để xây dựng hạ tầng xã hội, trường học, trạm y tế, nhà xe, công viên, khu thể thao ngoài trời - những tiện ích bắt buộc của chung cư hình thành đơn vị ở - và chủ đầu tư không tính chi phí đất khi chuyển đổi. Tuy nhiên, số lượng căn hộ có thể chuyển đổi sang chung cư được UBND TP. Đà Nẵng cho phép là hữu hạn, nên có thể không đáp ứng yêu cầu của tất cả khách hàng”, vị đại diện này cho biết và nói thêm, dự kiến 31/12/2019 này chủ đầu tư Empire Group sẽ phải nộp danh sách chuyển đổi lên các cơ quan chức năng TP. Đà Nẵng.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tú, Công ty luật TNHH Fanci, việc Empire Group chủ động đề xuất các phương án sửa đổi hợp đồng là chuyện bình thường và bên còn lại của hợp đồng cần xem xét rất kỹ các phương án để có sự đàm phán, thỏa thuận hướng giải quyết phù hợp nhất. Trường hợp hai bên không chấp nhận quan điểm của nhau thì tòa án sẽ giải quyết tranh chấp.

Thực tế, mức cam kết lợi nhuận 5-6%/năm mà Empire Group đề xuất trong phương án mới chính là mức cam kết lợi nhuận mà bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó tổng giám đốc Vinhomes ước đoán đối với những căn hộ condotel có thuê đơn vị vận hành quản lý.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cũng nhận định, mức cam kết lợi nhuận 4 - 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định. Theo vị chuyên gia này, người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

Đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

“Nếu là một người mua, tôi sẽ tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị. Những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng “ôm đồm” nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động”, chuyên gia Savills cho biết.

Tại Diễn đàn bất động sản nghỉ dưỡng và Homestay mới đây, ông Lương Ngọc Khánh, Giám đốc Công ty quản lý vận hành khách sạn H&K Hospitality cho biết, để một dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể vận hành đủ tốt để trả lợi nhuận như cam kết với nhà đầu tư không hề dễ nhưng có thể làm được. Vấn đề là vận hành thế nào và khu nghỉ dưỡng đó có nằm trong một hệ sinh thái đủ hấp dẫn số đông khách hàng hay không.

Trong thời gian gần đây, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã huỷ bỏ mô hình cam kết lợi nhuận, thay vào đó là mô hình ăn chia theo tỷ lệ 80% dành cho người mua và 20% dành cho đơn vị quản lý. Vì thế, chủ sở hữu căn hộ sẽ toàn quyền lựa chọn phương án sử dụng đối với tài sản, có thể để đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cá nhân hay tự cho thuê hoặc ủy thác kinh doanh và phân chia lợi nhuận. Điều này rất phù hợp với tâm lý người Việt Nam khi tài sản sẽ đúng bản chất sở hữu và toàn quyền của người mua.

Bên cạnh đó, một trong những điểm mạnh của loại hình condotel không cam kết là giá thành và tổng mức đầu tư của khách hàng cho căn hộ sẽ thấp hơn. Hơn thế nữa, nhà đầu tư còn có thể tự chủ động làm nội thất với thiết kế và trang thiết bị tùy biến theo sở thích cá nhân và túi tiền của mình.

Dẫu vậy, trong trường hợp tự khai thác, các chủ sở hữu sẽ phải có sự linh hoạt rất lớn trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh. Các chủ sở hữu sẽ phải đưa ra chiến dịch thu hút khách hàng, thông qua việc kết hợp cùng các đại lý du lịch trực tiếp (OTA) uy tín, am hiểu khách hàng bản địa, có khả năng mang lại nguồn khách thuê ổn định.