Condotel sau 1 năm được 'cởi trói' pháp lý, nhà đầu tư hành động như thế nào?

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục chứng kiến tình trạng bán cắt lỗ triền miên của phân khúc condotel dù đã được gỡ vướng mắc về pháp lý từ lâu.

Theo khảo sát, nhiều condotel (khách sạn căn hộ) và biệt thự nghỉ dưỡng tại các địa phương du lịch như Nha Trang (Khánh Hoà), Hạ Long, Đà Nẵng, Phú Quốc..đang được rao bán cắt lỗ.

Đơn cử một căn condotel 40m2 view biển tại Nha Trang đang được rao bán cắt lỗ gần 500 triệu đồng. Theo thông tin quảng cáo, căn hộ được mua trước đó với giá 1,8 tỷ đồng nhưng hiện chỉ bán lại với giá 1,35 tỷ đồng.

Hay căn condotel mặt đường Võ Nguyên Giáp (TP Đà Nẵng) đang được rao bán cắt lỗ tới 1 tỷ đồng so với giá gốc. Căn hộ này có diện tích 65m2, được bố trí 2 phòng ngủ và có hướng nhìn ra biển, giá rao bán đang là 3,1 tỷ đồng, tương đương gần 48 triệu đồng/m2.

Tương tự, một căn condotel khác tại Hạ Long (Quảng Ninh) cũng đang được rao bán cắt lỗ 1 tỷ đồng. Theo đó, giá mua vào năm 2020 là 2,7 tỷ đồng nhưng hiện bán với giá chỉ hơn 1,7 tỷ đồng. Căn hộ được quảng cáo có view trực diện biển, tầng cao, không bị che chắn, nội thất cao cấp, tiêu chuẩn 5 sao, sổ đỏ lâu dài.

Nhiều condotel tiếp tục được rao bán cắt lỗ. (Ảnh chụp màn hình).

Theo khảo sát của nhiều doanh nghiệp nghiên cứu về bất động sản, sức cầu của thị trường condotel đang ở mức rất thấp. Trong nhiều tháng, cả nước không ghi nhận bất cứ dự án nào mở bán mới.

Từng là “gà đẻ trứng vàng” và phát triển ồ ạt trong giai đoạn 2015 - 2018, thế nhưng sau ồn ào từ việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, khó khăn trong cấp sổ hồng, đến vụ vỡ trận cam kết lợi nhuận của Cocobay, phân khúc condotel rơi vào trầm lắng và "đóng băng" kéo dài.

Đến tháng 4/2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành với kỳ vọng sẽ gỡ các vướng mắc pháp lý cho loại hình này. Nghị định của Chính phủ cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua sản phẩm trong các dự án không phải dự án nhà ở, bao gồm công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại.

Trước khi có Nghị định 10, các quy định luật hoặc văn bản hướng dẫn chỉ có quy định cấp sổ đỏ cho người mua sản phẩm trong dự án nhà ở hoặc dự án có chức năng hỗn hợp giữa căn hộ ở và thương mại dịch vụ. Nhưng đối với dự án cơ sở lưu trú du lịch xây độc lập trên đất thương mại, dịch vụ như condotel, officetel hay biệt thự du lịch nghỉ dưỡng lại không có cơ sở pháp lý để cấp sổ đỏ cho người mua.

Với quy định mới sửa đổi điều 72 nghị định 43 năm 2014 (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai), cho phép cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở (sản phẩm tính chất thương mại, dịch vụ) đã tháo gỡ nút thắt này.

Nghị định cũng đã sửa đổi, bổ sung quy định cấp sổ đỏ theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia các quy định sửa đổi vẫn chưa bao quát được toàn bộ thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), phân tích, nghị định mới chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nên phạm vi điều chỉnh rất hẹp, chưa bao gồm tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 thời gian qua chưa thực sự rõ ràng nên các địa phương cũng khó áp dụng để hỗ trợ doanh nghiệp cấp chứng nhận quyền sở hữu cho các nhà đầu tư tham gia phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù đã có một số địa phương cam kết cấp sổ đỏ, một số nơi đi theo xu hướng hỗ trợ, nhưng đều sai quy định nên bị ách tắc trong thời gian dài.

Nghị định 10 ra đời với quan điểm cởi trói pháp lý trực diện cho bất động sản nghỉ dưỡng, tháo gỡ khó khăn cho loại hình này trên cả nước đã vướng mắc trong nhiều năm. Mặc dù Chính phủ đã quyết liệt, địa phương cũng ủng hộ mạnh mẽ nhưng sự thống nhất chung giữa Luật và Nghị định vẫn gặp vướng. Hơn thế, nghị định chưa có thông tư hướng dẫn nên chưa có địa phương nào ứng dụng được. Vấn đề này cần phải sửa Luật Đất đai, khi đó mọi vấn đề rõ ràng thì các địa phương mới thực thi được.

“Từ điểm nghẽn đó, nhà đầu tư chưa muốn tham gia lại vào thị trường này vì tính rủi ro cao”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Mặt khác, kinh tế suy thoái cũng làm suy giảm nghiêm trọng nguồn cầu khách du lịch, chính sách cho lĩnh vực này cũng chưa hấp dẫn. Bên cạnh đó, chi phí du lịch trong nước còn cao, giá vé máy bay nhiều biến động dẫn đến hiệu quả kinh tế du lịch yếu, thiếu sức hấp dẫn nhà đầu tư. Từ đó khiến thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng kém sôi động.

Còn theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, một nguyên nhân nữa khiến phân khúc condotel chưa thể hồi phục là do nhiều sản phẩm chưa phù hợp với yêu cầu thị trường. Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường đã dẫn đến tình trạng chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến.

"Chúng tôi cũng quan sát thấy tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng tại một vài dự án. Việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố như đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành...đã làm tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách, nhất là giờ đây du lịch nước ngoài ngày càng phổ biến thì sự cạnh tranh càng gay gắt”, ông Mauro Gasparotti phân tích.