Condotel, officetel sẽ “định danh” trong năm 2019?

Một lần nữa, vấn đề định danh pháp lý cho các sản phẩm bất động sản mới được đặt ra và các chủ đầu tư dự án condotel, officetel… kỳ vọng điều này sẽ được hiện thực hóa ngay trong năm 2019 sau chỉ đạo chính thức của Thủ tướng Chính phủ.

Triển khai ngay trong năm 2019

Giới đầu tư bất động sản cũng như tất cả các thành viên thị trường đang rất quan tâm đến Quyết định 1398/QĐ-TTg ban hành Kế hoạch thực hiện Nghị quyết 83/2019/QH14 về hoạt động chất vấn tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV đối với lĩnh vực xây dựng được Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 16/10/2019 vừa qua.

Điều này cũng dễ hiểu, bởi trong quyết định này có nội dung Thủ tướng yêu cầu phải kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp; nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng và thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; thúc đẩy xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và nhà ở...

Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành quy định sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà chung cư, công trình căn hộ du lịch (condoltel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê.

Đồng thời, Bộ Xây dựng phải ban hành quy chế quản lý, vận hành loại công trình officetel. Thời hạn để cơ quan này hoàn thành nội dung nêu trên là trong năm 2019.

Ngoài ra, cũng trong năm 2019 và các năm tiếp theo, Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm kiểm soát chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành và khai thác đối với các dự án có loại hình condotel, resort villa, officetel.

Việc Thủ tướng đã có chỉ đạo quyết liệt trong việc "định danh" các sản phẩm condotel, officetel là tín hiệu mừng cho hai phân khúc nhiều tiềm năng nhưng lại đang bị "ghẻ lạnh", bởi người mua lo ngại những rủi ro về mặt pháp lý có thể xảy đến khi đầu tư.

Thực tế, theo số liệu từ Savills Việt Nam, trong khi đây là phân khúc sản phẩm rất sôi động nhiều năm trước, thì trong nửa đầu năm 2019, cả nước không có dự án condotel mới nào được mở bán trên thị trường và chỉ có giai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu mở bán thêm hơn 140 căn. Cùng với đó, phân khúc officetel cũng rơi vào cảnh ế ẩm từ đầu năm trở lại đây.

Trao đổi về loại hình bất động sản này, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT FLC Group cho biết, lợi ích thấy ngay với condotel là việc bổ sung mạnh mẽ cơ sở lưu trú cao cấp, qua đó thúc đẩy du lịch, tăng nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, đồng thời giúp khai thác tiềm năng sẵn có của quốc gia và quảng bá hình ảnh đất nước ra thế giới.

Với doanh nghiệp, đây là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả. Dòng tiền đổ vào condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức là đi từ nhu cầu thực tế và bền vững, ít rủi ro, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế.

Trong khi đó, với nhà đầu tư thứ cấp, condotel vừa giúp họ được sở hữu tài sản, vừa mang lại thu nhập ổn định từ khai thác cho thuê mà không phải tự quản lý tài sản, tự kinh doanh. Tuy nhiên, nếu như việc đầu tư condotel trên thế giới được đảm bảo một cách an toàn cho các nhà đầu tư nhờ vào hệ thống văn bản pháp lý về quy chuẩn và quản lý một cách rõ ràng, thì tại Việt Nam, điều này cho tới thời điểm hiện tại vẫn bế tắc.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel (sổ đỏ), ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được Nhà nước cấp sổ đỏ (Khoản 3, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel chưa được cấp sổ đỏ vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng dẫn đến khó khăn trong việc thế chấp căn hộ để vay vốn từ ngân hàng.

Tương tự, đối với sản phẩm officetel, bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam Land cho biết, năm 2016, Him Lam Land dự tính thực hiện dự án tại quận 7, TP.HCM, dự án đã được thử tải móng và nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng phát triển.

Tuy nhiên, khu đất triển khai dự án nằm trong khu vực hạn chế mật độ dân số, chỉ cho phép mật độ 6%, tương đương chỉ có thể xây dựng dự án 12 tầng. Như vậy, chủ đầu tư sẽ không có lợi nhuận. Ngoài ra, các tòa nhà bên cạnh đều cao trên 20 tầng, giờ dự án của Him Lam chỉ 12 tầng thì không đồng bộ về mỹ quan và kiến trúc. Vì vậy, giải pháp mà phía Him Lam Land đưa ra là xin thêm 3% mật độ cho phân khúc officetel. Khi mật độ tăng lên mức 9%, dự án sẽ cao 19 tầng và công ty sẽ có lợi nhuận.

Sau khi xin thêm 3% mật độ xây dựng, Him Lam Land tiến hành nộp hồ sơ phát triển dự án và đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau khi nộp hồ sơ thực hiện dự án thì TP.HCM dừng cấp phép officetel.

“Vậy là dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đưa ra kế hoạch phát triển dự án, nhưng tới nay đã hơn 1 năm, dự án vẫn chưa được cấp phép do có loại hình officetel”, bà Ngọc cho biết.

Không chỉ Him Lam Land, tình trạng trên cũng xảy ra tại nhiều dự án có sản phẩm officetel của các chủ đầu tư khác. Tại TP.HCM hiện nay, những doanh nghiệp đang có dự án officetel nhiều nhất là Novaland, Hưng Thịnh Corp…

Các bộ, ngành kêu khó

Những vấn đề pháp lý liên quan đến officetel, condotel… đến nay vẫn chưa rõ ràng, dù rất nhiều chủ đầu tư mong ngóng và Chính phủ cũng từng có chỉ đạo về vấn đề này.

Hồi tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Tại văn bản này, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành văn bản sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, condotel, resort villa, officetel; nhà trọ, phòng trọ cho thuê; ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình công trình officetel, hoàn thành trong quý III/2019.

Ngoài ra, Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (condotel, resort, officetel…) theo đúng quy định của pháp luật, hoàn thành trong quý III/2019.

Tuy nhiên, thực tế dù đã sang quý IV/2019, các bộ, ngành vẫn chưa có động thái mới nào trong việc ban hành các quy định liên quan tới pháp lý của các loại hình bất động sản mới này.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khung pháp lý cho các loại hình bất động sản như condotel, officetel liên quan đến chức năng của nhiều bộ, ngành. Trong khi đó, tên gọi condotel hay officetel là tên chưa được chính thức công nhận thuật ngữ này, mà vẫn là từ ngữ lai chưa chuẩn hoá trong luật và nghị định.

Do đó, ông Ninh cho biết, Bộ Xây dựng đang tích cực xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn condotel và officetel. Liên quan đến tiêu chuẩn quy chuẩn xây dựng, Vụ Khoa học Công nghệ của Bộ còn phải nghiên cứu cho ý kiến thêm. Còn về cơ chế quản lý vận hành officetel, Bộ Xây dựng đã chủ động xây dựng thông tư. Tuy nhiên, theo ông Ninh, sau khi rà soát lại, Bộ Xây dựng nhận thấy việc ban hành thông tư về cơ chế quản lý vận hành vượt quá thẩm quyền của Bộ, vì liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân trong việc vận hành quản lý officetel.

Cụ thể, về cơ sở pháp lý và thẩm quyền ban hành, theo Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng chưa có khái niệm, quy định pháp lý về
officetel.

Bên cạnh đó, theo Nghị định số 81/2017 về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không quy định nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng. Ngoài ra, cơ quan này cũng cho rằng, việc quản lý lưu trú thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành công an, không phải của Bộ Xây dựng. Do vậy, việc Bộ này xây dựng thông tư nói trên là chưa đủ cơ sở pháp lý.

Với những vướng mắc trên, Bộ Xây dựng cho biết, đã có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch. Trên cơ sở ý kiến của 2 bộ trên, Bộ Xây dựng nhận định, việc ban hành quy chế quản lý vận hành officetel theo hình thức thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý.

Theo quy định, thông tư là văn bản giải thích, hướng dẫn thực hiện những văn bản của nhà nước ban hành, thuộc phạm vi quản lý của một ngành nhất định. Trong khi đó, nghị định là văn bản do Chính phủ ban hành và dùng để hướng dẫn luật hoặc quy định những việc phát sinh mà chưa có luật hoặc pháp lệnh nào điều chỉnh.

"Do đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản trình Thủ tướng và Thủ tướng Chính phủ có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng vẫn phải chờ các bộ, ban ngành khác", ông Ninh cho hay.