Còn 'dư địa' cho cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp thăng hoa?

Bức tranh tài chính của các doanh nghiệp cũng như các chỉ số dự báo của nền kinh tế cho thấy phân khúc bất động sản khu công nghiệp còn rất nhiều dư địa để phát triển trong thời gian tới. Dự báo năm 2024, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trước đó.

Theo quan sát, từ đầu năm 2024 đến nay, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) ghi nhận diễn biến khá tích cực, với những điển hình như IDC (Tổng công ty IDICO – CTCP), PHR (Cao su Phước Hoà), SZC (Sonadezi Châu Đức), KBC (Đô thị Kinh Bắc), BCM (Becamex IDC)…

“Đòn bẩy” từ kết quả kinh doanh

Nhìn lại năm 2023, chỉ số giá cổ phiếu ngành BĐS KCN đã ghi nhận vượt trội hơn so với chỉ số VN-Index. Trong đó, dẫn đầu là cổ phiếu SZC với thị giá tăng tới 100%. Tiếp theo là IDC tăng 77%, ITA (Tân Tạo) tăng 60%, KBC tăng 29%... Còn nếu tính từ đáy tháng 11/2022, thị giá cổ phiếu nhóm ngành này đã tăng 46%, trong khi chỉ số VN-Index chỉ tăng 23%.

Nhìn chung, sự tích cực của nhóm cổ phiếu BĐS KCN được cho là được sự ủng hộ từ kết quả kinh doanh khả quan của doanh nghiệp. Thực tế, đứng trước cơn bão suy thoái quét diện rộng tại mọi phân khúc BĐS, BĐS KCN vẫn không bị tác động quá nhiều, thậm chí có một số doanh nghiệp còn báo cáo kết quả kinh doanh tăng trưởng bằng lần so với cùng kỳ năm trước.

Điển hình, quý IV/2023, Becamex IDC ghi nhận doanh thu thuần lên đến 5.170 tỷ đồng, cao gấp gần 6 lần so với cùng kỳ năm trước, cơ cấu doanh thu BĐS, BĐS đầu tư chiếm 4.670 tỷ đồng trong tổng doanh thu của doanh nghiệp, cao gấp 20 lần cùng kỳ.

Sau khi khấu trừ đi mọi chi phí và thuế, Becamex IDC báo lãi ròng 2.049 tỷ đồng, cao gấp 20 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là lần đầu tiên kể từ khi niêm yết, doanh nghiệp này có mức lợi nhuận quý chạm ngưỡng trên nghìn tỷ đồng. Chỉ tính riêng mức lợi nhuận quý IV/2023 cũng đã cao hơn lợi nhuận cả năm của năm tài chính 2021, 2022.

Theo đó, luỹ kế năm 2023, doanh thu thuần của Becamex IDC đạt 8.072 tỷ đồng, tăng 24% so với năm 2022 và lợi nhuận sau thuế đạt 2.314 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ.

Tương tự, "trùm" BĐS KCN Sonadezi (SNZ) ghi nhận doanh thu quý IV tăng 22% lên 1.720 tỷ đồng, chủ yếu do doanh thu kinh doanh KCN tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, lên hơn 603 tỷ đồng.

Kết thúc năm 2023, Sonadezi đạt 5.647 tỷ đồng doanh thu thuần, là mức doanh thu cao kỷ lục của doanh nghiệp kể từ khi niêm yết. Theo đó, lợi nhuận sau thuế của Sonadezi cũng tăng 24% so với năm 2022, lên 1.387 tỷ đồng.

Dù không có doanh thu và lợi nhuận cả nghìn tỷ đồng như các “anh lớn” cùng phân khúc kinh doanh, CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) cũng đã có một năm kinh doanh tương đối khấm khá với luỹ kế năm 2023 ghi nhận doanh thu giảm 12% về ngưỡng 235 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế lại tăng trưởng 17% lên gần 300 tỷ đồng, chủ yếu vẫn là do khoản lãi tiền gửi đã “gồng gánh” lợi nhuận cho cả công ty.

Nhiều lợi thế nhưng vẫn kèm rủi ro

Giới phân tích nhận định, năm 2024, nhóm cổ phiếu BĐS KCN tiếp tục được dự đoán sẽ duy trì đà tăng từ năm 2023, thu hút không ít các nhà đầu tư. Lý do là tỷ lệ lấp đầy các KCN ở mức cao, giá cho thuê tăng tích cực. Khu vực phía Bắc vẫn duy trì được sức hút đối với các công ty Trung Quốc.

Theo báo cáo thị trường BĐS năm 2023 và dự báo thị trường năm 2024 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), BĐS KCN duy trì vị trí đầu trong suốt cả năm 2023.

Theo VARS, trong 10 năm tới, Việt Nam dự kiến sẽ quy hoạch tăng thêm 115.000ha đất dành cho KCN, với khoảng 558 KCN trên cả nước, gấp gần 1,5 lần so với hiện nay.

Ngoài ra, vốn FDI trong KCN, khu kinh tế tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Dự kiến năm 2024, vốn FDI trong KCN, khu kinh tế sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước.

Nhìn vào bức tranh tài chính của các doanh nghiệp cũng như các chỉ số dự báo của nền kinh tế có thể thấy phân khúc BĐS KCN còn rất nhiều dư địa để phát triển trong thời gian tới.

Theo báo cáo ngành BĐS KCN của Chứng khoán SSI, năm 2024, thị trường BĐS KCN có nhiều tín hiệu khả quan.

Cụ thể, nhu cầu KCN dự kiến sẽ phục hồi trong năm 2024. Trong năm 2023, vốn FDI giải ngân vào Việt Nam đạt 23,2 tỷ USD, tăng 3,5% so với cùng kỳ, phần lớn tập trung vào lĩnh vực sản xuất.

Ngoài ra, vốn FDI cam kết trong năm 2023 đạt tổng cộng 28,1 tỷ USD, tăng đáng kể 24,4% so với cùng kỳ. Do đó, SSI kỳ vọng nguồn vốn FDI sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm 2024, tập trung vào lĩnh vực sản xuất như các doanh nghiệp sản xuất và chất bán dẫn, năng lượng tái tạo.

“Nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký MOU (biên bản ghi nhớ) về việc cho thuê đất công nghiệp, với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023, vì vậy chúng tôi cho rằng các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024”, báo cáo nhấn mạnh.

Qua đó, nhóm phân tích của Chứng khoán SSI cho rằng nhóm cổ phiếu BĐS KCN sẽ hưởng lợi khi giá thuê đất tại các KCN dự kiến sẽ tăng trong năm 2024. Tuy nhiên, vẫn sẽ có rủi ro khi nguồn cung đất KCN được dự báo vẫn hạn chế trong năm 2024 do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất KCN và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS KCN có thể phải đối mặt với một số khó khăn khi thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN so với thời điểm trước đó khi ưu đãi gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo.