Còn cơ hội nào cho nhà đầu tư cổ đất?

Bên cạnh tiềm năng về quỹ đất, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến khả năng triển khai cũng như khả năng bán hàng bởi từ quỹ đất đến dự án hoàn thiện thường tốn rất nhiều chi phí, nhiều khi chi phí còn chiếm khoảng 25% dự án.

Lên kế hoạch lãi đậm năm 2022

Đến thời điểm hiện tại, đã có hàng trăm doanh nghiệp công bố kế hoạch kinh doanh năm 2022. Nổi bật trong số này, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã không ngần ngại đặt mục tiêu tăng trưởng mạnh.

Đơn cử, Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (SGR) lên kế hoạch tổng doanh thu hợp nhất 1.313 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 180 tỷ đồng - mức lợi nhuận cao gấp gần 4 lần thực hiện trong năm 2021.

Tính tới cuối tháng 12/2021, hàng tồn kho của SGR ghi nhận hơn 2.755 tỷ đồng tại một loạt dự án trong đó riêng dự án Carilon7, hàng tồn kho chỉ còn khoảng hơn 6 tỷ đồng, nhiều khả năng đã bắt đầu được ghi nhận doanh thu từ quý I/2022.

Ngoài ra, với khoản người mua trả tiền trước là hơn 1.355 tỷ đồng, cùng việc thị trường bất động sản TP. HCM đang sôi động trở lại, nhiều nhà đầu tư mua mạnh cổ phiếu SGR trong tuần trước với kỳ vọng doanh nghiệp sẽ ghi nhận lợi nhuận đột biến trong quý đầu năm nay.

Với CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG), doanh nghiệp này dự kiến mức tăng trưởng khả quan từ 2022 trong đó giá trị bán hàng năm 2022 - 2025 đạt từ 12.000 - 13.000 tỷ đồng, chủ yếu từ dự án Charm Villas (Hoài Đức, Hà Nội), Greenlane (quận 8, TP. HCM) và Minh Long (Thủ Đức, TP. HCM).

Từ cuối năm ngoái, dự án Charm Villas đã bắt đầu hoàn thành và bàn giao tới khách hàng, tạo điều kiện cho HDG ghi nhận doanh thu từ quý I/2022.

Theo báo cáo phân tích của Chứng khoán MB (MBS), HDG dự kiến hoàn thành mua lại 125 ha đất phía Tây Hà Nội trong quý I năm nay với chi phí sơ bộ 1.000 tỷ đồng, biên lợi nhuận ròng từ 18 - 20% trở lên.

Đáng nói, động lực phát triển trong trung, dài hạn của Tập đoàn Hà Đô lại đến từ mảng năng lượng. Đây là lĩnh vực kinh doanh có biên lợi nhuận cao, tạo dòng tiền ổn định.

Đến cuối năm 2021, Tập đoàn đã đưa vào vận hành 8 nhà máy phát điện, với tổng công suất 462 MW trong đó có 1 nhà máy điện gió. Thông tin từ Hà Đô cho biết, các dự án điện gió mới đã được bổ sung vào Quy hoạch điện (PDP) 7 sửa đổi và HDG sẽ động thổ ngay các dự án mới này khi có cơ chế giá mới rõ ràng.

Với CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), Tổng Giám đốc Bùi Quang Anh Vũ cho biết, PDR đang có nhiều cơ sở để tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2022. Dự kiến doanh thu năm nay đạt 10.700 tỷ đồng - cao gấp 3 lần năm 2021; lợi nhuận sau thuế đạt 2.908 tỷ đồng - tăng trưởng trên 50% so với năm trước.

Ông Vũ cho biết, mục tiêu doanh thu này đã bao gồm doanh thu tài chính, nhưng chưa bao gồm doanh thu chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 và phần còn lại của dự án The EverRich 3.

Dự án Nhơn Hội New City và Astral City của Phát Đạt vẫn tiếp tục kinh doanh tốt, thể hiện qua số liệu hàng tồn kho giảm khá mạnh trong năm vừa qua. Về cơ bản, dự án Nhơn Hội New City đã thi công gần xong phần hạ tầng và đang được thúc đẩy tiến độ để bàn giao trong nửa đầu năm nay.

Cổ đất có còn là vàng?

Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư có tự hỏi, "cổ đất" có còn là "vàng" như kỳ vọng? Và phương pháp nào để hạn chế rủi ro trong bối cảnh khá nhiều tin xấu bủa vây thị trường chứng khoán như hiện tại?

Tại chương trình Bí mật đồng tiền số 15 vừa kết thúc, ông Phạm Lưu Hưng (Mr. X30), Phó Giám đốc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư Chứng khoán SSI đánh giá, thông tin liên quan đến Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, bị khởi tố với cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản đã gây sức ép điều chỉnh lên thị trường nói chung và nhóm bất động sản nói riêng.

Xem thêm: Dấu chân "địa chủ"...

Sở dĩ thông tin trên tác động tiêu cực đến nhóm cổ phiếu bất động sản bởi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản lớn trên sàn đều huy động vốn thông qua kênh trái phiếu. Tuy nhiên vị chuyên gia cho rằng những thông tin này chỉ tác động trong ngắn hạn. Nhìn về dài hạn những cổ phiếu bất động sản có quỹ đất sạch, khả năng triển khai dự án tốt vẫn có cơ hội tăng trưởng.

Bàn về cách giải quyết cho nhà đầu tư "ôm" cổ phiếu bất động sản trong thời điểm này, ông Phạm Lưu Hưng cho rằng rất khó để đưa ra lời khuyên bởi khi mua cổ phiếu nhà đầu tư cần phải biết lý do mình đã mua, còn nếu lý do đó không đúng nữa thì có thể chuyển sang nhóm ngành cổ phiếu khác chứ không nhất thiết phải “ôm” cổ phiếu bất động sản.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần xác định khi tham gia một "cuộc chơi" đầu cơ chấp nhận rủi ro có thể đến bất cứ lúc nào khi có thông tin xấu.

Lý giải về hiện tượng "đếm cua trong lỗ", chuyên gia SSI lý giải nguyên nhân là do nhà đầu tư thường nhầm lẫn giữa việc đầu tư bất động sản thực tế và đầu tư cổ phiếu bất động sản. Điểm khác nhau ở đây chủ yếu dựa vào tính thanh khoản trong đó cổ phiếu thường cần ít vốn đầu tư ban đầu trong khi thanh khoản lại tốt hơn. Khi hai tư duy đó trộn lẫn với nhau thì sẽ dễ dẫn đến việc định giá cổ phiếu bất động sản bằng việc nhân quỹ đất với giá đất.

Bàn về kinh nghiệm chọn cổ phiếu bất động sản tốt, ông Phạm Lưu Hưng đánh giá, bên cạnh tiềm năng về quỹ đất, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến khả năng triển khai cũng như khả năng bán hàng bởi từ quỹ đất bình thường triển khai đến hoàn thiện dự án tốn rất nhiều chi phí, nhiều khi chi phí còn chiếm khoảng 25% dự án. Do đó, nếu thời gian triển khai dự án càng dài thì chi phí phát triển dự án càng nhiều, điều này sẽ khiến giá trị tài sản ròng của dự án thấp đi.

Cũng đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, bà Nguyễn Xuân Quỳnh, Giám đốc Đầu tư Công ty Quản lý Quỹ SSI nhìn nhận, điều quan trọng nhất khi đầu tư cổ phiếu bất động sản là vị trí và khả năng triển khai dự án.

Nhà đầu tư cũng cần phải đánh giá được khả năng triển khai của dự án trong tương lai, ý chí của ban lãnh đạo trong việc tập trung đầu tư vào dự án đó đồng thời xem xét coi nguồn vốn cũng như tốc độ xử lý giấy phép thủ tục và tiến độ dự án ra sao.

“Nếu là dự án tốt, trong tương lai dự án có thể bán và ghi nhận doanh thu. Tôi ưa thích đầu tư dài hạn vào thời điểm mức định giá đang còn thấp so với giá trị của doanh nghiệp đó và cầm cổ phiếu cho đến khi phản ánh vào giá. Nếu dự án 3 năm, mua ở vùng giá dưới 10 thì sau khi triển khai dự án, cổ phiếu có thể lên 3x, 4x. Tôi sẽ không mua cái gì nếu tôi không định giá được hoặc là không có một cơ sở rõ ràng về mức định giá đó", Giám đốc Đầu tư Công ty quản lý quỹ SSI đưa ra khuyến nghị.