Còn ai ham hố đầu cơ đất khi lãi chỉ 9% một năm

Nguồn gốc của "bong bóng giá" bất động sản là do doanh nghiệp lẫn cá nhân xí phần rồi bỏ hoang.

Xem trên 30 lô đất mới nắm sát 95% giá thị trường, rồi từ đó mới thương lượng với chủ đất. Nhưng đùng một cái có một người khác xuất hiện, thích lô đất này và rả giá cao hơn thì người mua sẽ mất luôn cơ hội mua. Hoặc chủ đất mua từ 5 năm trước và giờ tăng gấp 4 lần, cực kỳ mong muốn bán để trả nợ ngân hàng nên sẵn sàng hạ giá 30% mà họ vẫn có lãi, sau khi bạn khảo sát giá xong thì người khác mua mất rồi.

Vậy nên giá đất ở Việt Nam bị ảnh hưởng bởi tâm lý, bong bóng, lãi suất... chứ không phải định giá theo giá trị kinh doanh trên đất như các nước phát triển. Thành ra mua đất giống như tham gia vào một cuộc chơi vậy. Điều này đối với những người có nhu cầu sử dụng thật thì rất khó.

Nguồn gốc của "bong bóng giá" bắt nguồn từ các doanh nghiệp phát triển bất động sản yếu năng lực nhưng cố chiếm giữ đất đai để "xí phần". Theo thời gian, họ phải gánh lãi vay cho những lô đất bỏ hoang đó thì buộc phải định giá để tăng lên, ít nhất mỗi năm tăng 10% để tránh bị phá sản.

Lấy ví dụ một công ty bất động sản có mảnh đất ban đầu có giá 20 tỷ, doanh nghiệp này làm dự án phân lô trị giá 100 tỷ thì công ty đó phải đi vay mượn, huy động... tới 80 tỷ, tính ra mỗi năm phải trả lãi ít nhất 8 tỷ. Vay vốn 5 năm thì lãi suất phải trả là 40 tỷ. Công ty đó muốn có lợi nhuận 30% là 30 tỷ. Như vậy giá vốn gộp của dự án sẽ lên tới 170 tỷ.

Người mua bằng tiền vay 170 tỷ đó với lãi suất 12% một năm, giả sử là 5 năm thì phải trả lãi là 102 tỷ. Người mua kỳ vọng lợi nhuận 50% sau 5 năm là 85 tỷ, như vậy giá của dự án sau 5 năm phải là 357 tỷ.

Đây chính là cách mà nhiều dự án bất động sản đang vận hành nên liên tục phải "thổi bong bóng" để có thể vay được nhiều hơn và rồi lại dùng chính mảnh đất được thổi giá ấy trả nợ cho ngân hàng.

Nếu một lô đất ở gần dự án "thổi bong bóng này" thì đương nhiên được hưởng lợi với mức tăng 10 lần sau 5 năm. Chưa kể, người dân có nhà đất xung quanh các dự án đó cũng tự động tăng giá nhà đất của mình theo.

Để kiểm soát được giá bất động sản phải theo quy luật cung - cầu, giảm thiểu vay nợ. Vì vậy, theo tôi trước hết cần rà soát và thu hồi các dự án treo, dự án kéo dài thời gian, dự án chiếm giữ đất đai mà không triển khai, chặn đứng nguồn gốc của việc thổi giá vô tội vạ thì lúc đó cũng không cần đánh thuế giá nhà đất cũng không thể thổi lên được.

Nếu giá nhà đất được kiểm soát mỗi năm tăng không quá lãi suất cơ bản (9%) thì còn ai ham hố đầu cơ nữa?